Rozwój kurortów: Afryka Północna, Morze Czerwone

Raport w sześciu liczbach

ok. 15 000

łóżek w sześciu kurortach marokańskiego Planu Azur w 2023 r., wobec 110 786 w planach kurortów z 2008 r.

65%

zatwierdzonych pokoi hotelowych w czterech egipskich strefach TDA zgłoszono jako wybudowane do stycznia 2016 r.: 140 004 z 215 521

125%

realizacja planu w Yasmine Hammamet: ok. 30 000 łóżek na 277 ha wobec planowanych 24 000, według danych zestawionych we francuskiej Wikipedii

72%

obłożenie pokoi w El Gounie w roku obrotowym 2023, w pobliżu lotniska w Hurghadzie obsługującego 9,6 mln pasażerów, wobec 42% w siostrzanym kurorcie Taba Heights

51%

łóżek Azur zaliczonych do połowy 2015 r. na poczet celu Wizji 2020 znajdowało się w willach lub rezydencji hotelowej (analiza Heirstone)

6 lat

od ogłoszenia do przyjęcia pierwszych gości w The Red Sea w Arabii Saudyjskiej — najszybciej w Ewidencji — z własnym lotniskiem otwartym we wrześniu 2023 r.

W skrócie

Wielkość państwowego planu kurortowego niewiele mówiła o tym, co faktycznie powstanie. Kurorty, które się zapełniły, miały miejsca w samolotach, hotele otwarte jako pierwsze i właściciela zdolnego czekać.

Porównaliśmy państwowe programy kurortów w Maroku, Tunezji, Egipcie, Senegalu, Republice Zielonego Przylądka, na Mauritiusie i w Algierii z dzisiejszymi gigaprojektami w Arabii Saudyjskiej i Egipcie. Zebrane przypadki obejmują zarówno kurort, który przerósł swój plan o jedną czwartą, jak i taki, który 25 lat po uruchomieniu nie ma ani jednego łóżka. Grunty, drogi i pozwolenia to elementy, które państwa dostarczały najbardziej niezawodnie. Popyt zależał od linii lotniczych i operatorów, nad którymi nie miały kontroli.

Rzetelna ocena waha się od zera do 125%.
W Yasmine Hammamet w Tunezji powstało ok. 30 000 łóżek wobec planowanych 24 000. Egipski Urząd ds. Rozwoju Turystyki (TDA) zgłosił 140 004 pokoje hotelowe wybudowane w swoich strefach do 2016 r., czyli 65% zatwierdzonych. Marokański Plan Azur miał w 2023 r. ok. 15 000 łóżek wobec 110 786 w planach kurortów z 2008 r., a w Plage Blanche, planowanej na 30 000 łóżek, nie ma żadnego.
Marokańskie kurorty utknęły, gdy odeszli ich główni deweloperzy, i ruszyły ponownie dzięki kapitałowi państwowemu.
W latach 2008–2012 deweloperzy Saïdii, Lixus i Taghazout upadli, wycofali się lub zostali zastąpieni. Spółka CDG i FMDT w Saïdii zainwestowała do 2019 r. 1,7 mld MAD (177 mln USD), a podmioty powiązane z państwem posiadają 75% udziałów w deweloperze Taghazout Bay, który od 2015 r. otworzył siedem hoteli.
Miejsca w samolotach odróżniają kurorty, które się zapełniają, od tych, które pozostają puste.
W roku obrotowym 2023 El Gouna w pobliżu Hurghady osiągnęła obłożenie 72%, o 30 punktów procentowych wyższe niż siostrzany kurort w pobliżu znacznie mniejszego lotniska. Ruch w Agadirze wzrósł w latach 2019–2024 o 54%, w miarę otwierania Taghazout Bay. Saïdia, bez bezpośrednich lotów z kluczowych rynków, zapełnia się przez ok. dwa miesiące w roku.
Najwięcej zbudowały modele, które rozkładały budowę hoteli na wielu inwestorów.
Tunezyjska Agence Foncière Touristique deklaruje utworzenie 170 000 łóżek, a egipski TDA współpracował z 896 deweloperami. Tunezyjskie banki miały w 2014 r. 4 mld TND kredytów hotelowych, z czego 57,5% zaklasyfikowano jako zagrożone, podczas gdy TDA pozostawiał ryzyko po stronie deweloperów i w 2015 r. odzyskał 22,2 mln m² niezagospodarowanych gruntów.
Gdy hotele utykają, plany dryfują w stronę drugich domów.
Plany Azur z 2008 r. przewidywały 32% łóżek pozahotelowych, a jednak 51% łóżek zaliczonych do połowy 2015 r. na poczet celu Wizji 2020 znajdowało się w willach lub rezydencji hotelowej. Domy sprzedają się tam, gdzie hotele już działają: El Gouna sprzedała 289 domów w roku obrotowym 2024 po średnio 5 287 USD za m².
Dwa gigaprojekty planują własne lotniska.
The Red Sea otworzyło lotnisko i pierwszy kurort w 2023 r. i planuje 11% jednostek jako rezydencje. Ras El Hekma rozpoczęło się od transakcji o wartości 35 mld USD, w której Egipt zachowuje 35%. Masterplan obejmuje nowe lotnisko międzynarodowe, a w 2026 r. ogłoszono dwa hotele.

Co to oznacza

Rekomendacje dla poszczególnych odbiorców

Rządy i organy ds. turystyki

Co roku publikować dla każdej strefy liczbę łóżek lub pokoi oddanych w stosunku do planu, uzależnić drugą fazę od opublikowanej podaży miejsc w samolotach z rynków docelowych i już przy uruchomieniu przewidzieć w budżecie rolę dewelopera ostatniej instancji.

Agencje gruntowe i główni deweloperzy

Sprzedawać uzbrojone działki wielu inwestorom, wpisywać terminy budowy do umowy dla każdej działki i je egzekwować oraz ograniczać zabudowę mieszkaniową, zwalniając ją w miarę otwierania pokoi hotelowych.

Państwowe fundusze majątkowe i finansowanie rozwoju

Finansować lotnisko i pierwsze hotele łącznie i liczyć cały rachunek: w nowych strefach Senegalu infrastruktura państwowa to 7% planowanych inwestycji, a hotele 93%.

Inwestorzy hotelowi, kredytodawcy i operatorzy

Oceniać ryzyko lotniska przed plażą, ograniczać ekspozycję na pojedynczego touroperatora i monitorować zadłużenie hoteli przed kolejnym szokiem.

W pełnym raporcie

29 stron danych, benchmarków i testów

Rzetelna karta wyników
Ruchomy cel
Kto poniósł ryzyko
Decydują miejsca w samolotach
Dryf w stronę drugich domów
Test kurortu
Dzisiejsze programy

Zbiory danych Heirstone

programy, kurorty i strefy w ośmiu krajach w Ewidencji państwowych kurortów Heirstone — od Port El Kantaoui po saudyjski projekt The Red Sea i Ras El Hekma

testów w Teście kurortu Heirstone: miejsca w samolotach, najpierw hotele, wiele rąk, cierpliwy właściciel, „wykorzystaj albo strać” oraz mieszkania powiązane z hotelami

udokumentowanych przypadków ocenionych Testem kurortu — od Planu Azur i Yasmine Hammamet po El Gounę i Sal

Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.

Najczęściej zadawane pytania

Co się stało z kurortami marokańskiego Planu Azur?

Zrealizowały ułamek planu: ok. 15 000 łóżek w sześciu kurortach w 2023 r. wobec 110 786 w planach kurortów z 2008 r. Saïdia i Taghazout Bay skupiają co najmniej 70% tego, co powstało — oba pod kontrolą właścicieli wspieranych przez państwo — natomiast w Plage Blanche, planowanej na 30 000 łóżek, nie ma żadnego.

Dlaczego niektóre planowane kurorty nadmorskie się zapełniają, a inne pozostają puste?

Miejsca w samolotach to najwyraźniejszy predyktor w zebranych danych. El Gouna, położona 20 km od lotniska w Hurghadzie obsługującego 9,6 mln pasażerów, osiągnęła w roku obrotowym 2023 obłożenie 72%, wobec 42% w Taba Heights w pobliżu lotniska, które obsłużyło 41 142 pasażerów. Saïdia, bez bezpośrednich połączeń z kluczowymi rynkami, zapełnia się przez ok. dwa miesiące w roku.

Co doświadczenia dawnych państwowych programów kurortów oznaczają dla gigaprojektów nad Morzem Czerwonym?

Zapewnić miejsca w samolotach, otwierać najpierw hotele i utrzymać właściciela zdolnego czekać. The Red Sea przyjęło pierwszych gości sześć lat po ogłoszeniu projektu dzięki budowie własnego lotniska — najszybciej w Ewidencji Heirstone. Test kurortu Heirstone obejmuje sześć kryteriów, od miejsc w samolotach po mieszkania powiązane z hotelami, dla The Red Sea, AMAALA i Ras El Hekma.