Resortontwikkeling in Noord-Afrika & de Rode Zee

Het rapport in zes cijfers

ca. 15.000

bedden in de zes badplaatsen van Plan Azur in Marokko in 2023, tegenover 110.786 in de plannen per badplaats van 2008

65%

van de goedgekeurde hotelkamers was in januari 2016 als gebouwd gerapporteerd in de vier TDA-zones van Egypte: 140.004 van de 215.521

125%

realisatie van Yasmine Hammamet ten opzichte van het plan: ca. 30.000 bedden op 277 ha, tegenover 24.000 gepland, op basis van cijfers verzameld door Wikipédia

72%

kamerbezetting in El Gouna in boekjaar 2023, bij de luchthaven van Hurghada met 9,6 miljoen passagiers, tegenover 42% in zusterresort Taba Heights

51%

van de Azur-bedden die medio 2015 werden meegeteld voor de doelstelling van Vision 2020, lag in villa's of een hotelresidentie (Heirstone-analyse)

6 jaar

van aankondiging tot de eerste gasten bij The Red Sea in Saoedi-Arabië, het snelst in het register, met een eigen luchthaven die in september 2023 openging

In het kort

De omvang van een overheidsplan voor resorts zei weinig over wat er gebouwd zou worden. De badplaatsen die vol liepen, hadden vliegstoelen, hotels die als eerste opengingen en een eigenaar die kon wachten.

Wij vergeleken overheidsprogramma's voor resorts in Marokko, Tunesië, Egypte, Senegal, Kaapverdië, Mauritius en Algerije met de huidige Saoedische en Egyptische gigaprojecten. De resultaten lopen uiteen van een badplaats die het plan met een kwart overtrof tot een badplaats zonder één bed 25 jaar na de lancering. Grond, wegen en vergunningen waren de onderdelen die staten het betrouwbaarst leverden. De vraag hing af van luchtvaartmaatschappijen en exploitanten waarover zij geen controle hadden.

De eerlijke scorekaart loopt van nul tot 125%.
Yasmine Hammamet in Tunesië bouwde ca. 30.000 bedden, tegenover 24.000 gepland. De Egyptische Tourism Development Authority rapporteerde tot 2016 140.004 gebouwde hotelkamers in haar zones, 65% van het goedgekeurde aantal. Plan Azur in Marokko telde in 2023 ca. 15.000 bedden, tegenover 110.786 in de plannen per badplaats van 2008, en Plage Blanche, gepland voor 30.000 bedden, heeft er geen.
De Marokkaanse badplaatsen liepen vast toen hun gebiedsontwikkelaars vertrokken, en kwamen weer op gang met staatskapitaal.
Tussen 2008 en 2012 gingen de ontwikkelaars van Saïdia, Lixus en Taghazout failliet, trokken zich terug of werden vervangen. De onderneming van CDG en FMDT in Saïdia had tot 2019 MAD 1,7 mld (US$ 177 mln) geïnvesteerd, en aandeelhouders met banden met de staat bezitten 75% van de ontwikkelaar van Taghazout Bay, die sinds 2015 zeven hotels heeft geopend.
Vliegstoelen scheiden de resorts die vol lopen van de resorts die dat niet doen.
In boekjaar 2023 draaide El Gouna, bij Hurghada, op een bezettingsgraad van 72%, 30 procentpunten boven een zusterresort bij een veel kleinere luchthaven. Het verkeer in Agadir steeg van 2019 tot 2024 met 54%, terwijl Taghazout Bay openging. Saïdia, zonder directe vluchten vanuit zijn kernmarkten, loopt ongeveer twee maanden per jaar vol.
De modellen die de hotelbouw over veel investeerders spreidden, bouwden het meest.
Het Tunesische Agence Foncière Touristique zegt 170.000 bedden te hebben gecreëerd, en de Egyptische TDA werkte met 896 ontwikkelaars. De Tunesische banken hadden in 2014 TND 4 mld aan hotelschulden op de balans, waarvan 57,5% als probleemlening geclassificeerd, terwijl de TDA het risico bij de ontwikkelaars liet en in 2015 22,2 mln m² ongebruikte grond terugnam.
Als hotels stokken, schuiven plannen op naar tweede woningen.
De Azur-plannen van 2008 bestonden voor 32% uit bedden buiten hotels, maar 51% van de bedden die medio 2015 werden meegeteld voor de doelstelling van Vision 2020, lag in villa's of een hotelresidentie. Woningen verkopen waar hotels al werken: El Gouna verkocht er in boekjaar 2024 289, tegen gemiddeld US$ 5.287 per m².
Twee gigaprojecten plannen hun eigen luchthaven.
The Red Sea opende in 2023 zijn luchthaven en eerste resort en plant 11% van de eenheden als woningen. Ras El Hekma begon met een transactie van US$ 35 mld waarin Egypte 35% behoudt. Het masterplan omvat een nieuwe internationale luchthaven, en in 2026 werden twee hotels aangekondigd.

Wat het betekent

Aanbevelingen per doelgroep

Overheden en toerismeorganisaties

Publiceer elk jaar per zone de opgeleverde bedden of kamers ten opzichte van het plan, koppel de tweede fase aan gepubliceerde stoelcapaciteit vanuit doelmarkten en reserveer bij de lancering budget voor de rol van ontwikkelaar in laatste instantie.

Grondbedrijven en gebiedsontwikkelaars

Verkoop bouwrijpe kavels aan veel investeerders, neem in elke kavel bouwtermijnen op en handhaaf die, en begrens het woningaandeel door woningen pas vrij te geven naarmate hotelkamers opengaan.

Staatsfondsen en ontwikkelingsfinanciering

Financier de luchthaven en de eerste hotels samen, en tel de volledige rekening: in de nieuwe zones van Senegal is overheidsinfrastructuur 7% van de geplande investeringen en zijn hotels 93%.

Hotelbeleggers, kredietverstrekkers en exploitanten

Beoordeel de luchthaven vóór het strand, beperk de blootstelling aan één touroperator en houd de hotelschulden in de gaten vóór de volgende schok.

In het volledige rapport

29 pagina's met onderbouwing, benchmarks en toetsen

De eerlijke scorekaart
Het bewegende doel
Wie het risico droeg
De stoelen beslissen
De verschuiving naar tweede woningen
De badplaatstest
De programma's van vandaag

Heirstone-datasets

programma's, badplaatsen en zones in acht landen in het Heirstone-register van overheidsprogramma's voor resorts, van Port El Kantaoui tot de Saoedische Rode Zee en Ras El Hekma

toetsen in de Heirstone-badplaatstest: stoelen, eerst hotels, veel handen, geduldige eigenaar, bouwen of kwijtraken, en woningen gekoppeld aan hotels

gedocumenteerde gevallen gescoord met de badplaatstest, van Plan Azur en Yasmine Hammamet tot El Gouna en Sal

Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.

Veelgestelde vragen

Wat is er gebeurd met de resorts van het Marokkaanse Plan Azur?

Ze realiseerden een fractie van het plan: ca. 15.000 bedden in de zes badplaatsen in 2023, tegenover 110.786 in de plannen per badplaats van 2008. Saïdia en Taghazout Bay hebben minstens 70% van wat er werd gebouwd, beide met door de staat gesteunde eigenaren, terwijl Plage Blanche, gepland voor 30.000 bedden, er geen heeft.

Waarom lopen sommige geplande badplaatsen vol en blijven andere leeg?

Vliegstoelen zijn de duidelijkste voorspeller in de gegevens. El Gouna, op 20 km van de luchthaven van Hurghada met 9,6 miljoen passagiers, draaide in boekjaar 2023 op 72%, tegenover 42% in Taba Heights bij een luchthaven die 41.142 passagiers verwerkte. Saïdia, zonder directe routes vanuit de kernmarkten, loopt ongeveer twee maanden per jaar vol.

Wat betekenen eerdere overheidsprogramma's voor resorts voor de gigaprojecten aan de Rode Zee?

Zorg voor de stoelen, open eerst hotels en houd een eigenaar die kan wachten. The Red Sea ontving zes jaar na de aankondiging de eerste gasten door een eigen luchthaven te bouwen, het snelst van alle projecten in het Heirstone-register. De Heirstone-badplaatstest stelt zes toetsen, van stoelen tot aan hotels gekoppelde woningen, voor The Red Sea, AMAALA en Ras El Hekma.