Tko financira afričke nekretnine u lokalnoj valuti, zašto tako malo tog novca stiže do nekretnina i kada zaduživanje u dolarima još ima smisla, na primjeru 14 valuta, od Egipta i Maroka do Nigerije, Kenije, Obale Bjelokosti i Južnoafričke Republike.
Dostupno i na francuskom: Financer l’immobilier en Afrique: L’argent est déjà là. Jezik odaberite kada zatražite izvješće.
Izvješće u šest brojki
iznos koji se danas u etiopskim birima duguje po dolarskom kreditu povučenom u prosincu 2015., naspram 0,95 puta u CFA francima (rujan 2026.)
imovine mirovinskih fondova, socijalnog osiguranja i osiguravatelja na 13 afričkih tržišta s objavljenim podacima regulatora. Južnoafrički PIC upravlja s 219,5 mlrd. USD tog iznosa.
neiskorištenog prostora za ulaganja u nekretnine nigerijskih, kenijskih i ganskih mirovinskih fondova unutar njihovih vlastitih ograničenja ulaganja, oko pet puta više od onoga što drže (Heirstoneova analiza)
neto imovina marokanskih fondova nekretnina OPCI (106,9 mlrd. MAD) u odnosu na tržišnu vrijednost dvaju uvrštenih društava za nekretnine u zemlji
stopa kenijskih 364-dnevnih trezorskih zapisa u rujnu 2026., viša od prosječnog prinosa od najma uredskih prostora u Nairobiju od 8,9 %
ugovora o valutnoj zaštiti koje je TCX sklopio u Supsaharskoj Africi tijekom cijele 2025., što je rekord, a manje od iznosa jedne nigerijske aukcije obveznica
Ukratko
Procijenili smo sredstva mirovinskih fondova, socijalnog osiguranja i osiguravatelja na 13 afričkih tržišta, oko 388 mlrd. USD, i testirali 14 valuta u odnosu na dolar od prosinca 2015. do rujna 2026. Izvan Južnoafričke Republike državni vrijednosni papiri čine polovinu ili više većine portfelja, a vlasnicima koji su se zadužili u dolarima uz prihode u lokalnoj valuti dug se višestruko povećao ondje gdje su valute najviše pale. Između toga nalazi se nedostatak instrumenata u lokalnoj valuti primjerene veličine i s rejtingom prikladnim za institucije, od Nigerije, Kenije i Gane do Egipta i zone CFA franka.
Četiri od 14 valuta, bir, naira, egipatska funta i kvanza, izgubile su 84 do 87 % vrijednosti u odnosu na dolar, pa je dolarski kredit uz prihode u tim valutama narastao u lokalnom iznosu 6,3 do 7,7 puta. Cedi je izgubio 67 %, istočnoafrički šilinzi i rand 5 do 21 %, a marokanski dirham i CFA franak dobili su na vrijednosti.
Desetogodišnja nigerijska obveznica u nairama postigla je na aukciji u rujnu 2026. prinos od 16,79 %, naspram 8,18 % na euroobveznicu s dospijećem 2036., što podrazumijeva očekivanu deprecijaciju od 8,0 % godišnje. Cijena dolara u nairama rasla je od 2015. po 19,3 % godišnje. U Keniji je u cijene uključena deprecijacija od 2,9 do 4,5 % naspram ostvarenih 2,2 %.
Nigerijski mirovinski fondovi drže 1,0 % imovine u REIT-ovima i drugim fondovima za zajednička ulaganja uz ograničenje od 20 do 25 %, ganski privatni mirovinski fondovi 1,2 % u alternativnim ulaganjima uz ograničenje od 25 %, a kenijski mirovinski programi 8,6 % u nekretninama uz ograničenje od 30 %. Prema Heirstoneovu izračunu neiskorišteni prostor iznosi oko 10,8 mlrd. USD, pet puta više od onoga što drže.
Državni vrijednosni papiri čine 52 do 63 % mirovinskih portfelja u Nigeriji, Keniji i Gani. Kenijski 364-dnevni trezorski zapis donosio je 9,04 % u rujnu 2026., više od prosječnog prinosa od 8,9 % na uredske prostore u Nairobiju, a udio nekretnina u kenijskim mirovinskim portfeljima pao je u 2025. s 11,1 % na 8,6 %.
Marokanski neuvršteni fondovi OPCI narasli su 85 % u dvije i pol godine na 106,9 mlrd. MAD, šesnaest puta više od uvrštenog tržišta nekretnina. Južnoafrički REIT-ovi prikupili su u 2025. više od 11,4 mlrd. ZAR novog vlasničkog kapitala, a njihov se diskont u odnosu na neto vrijednost imovine do veljače 2026. smanjio na 3 do 4 %.
CRRH-UEMOA plasirala je 2025. 15-godišnju socijalnu obveznicu od 60 mlrd. XOF uz kamatu od 6 % neto od poreza, a kenijski KMRC platio je 2026. kamatu od 12,2 % za osmogodišnja sredstva. U Gani je rata u cedijima za najjeftiniju novu kuću bila 2,2 puta veća od rate dolarskog hipotekarnog kredita prema stopama iz srpnja 2024.
Što to znači
Dopustite da se vrijednosni papiri refinancijskih institucija s rejtingom, zajamčeni stambeni papiri i papiri REIT-ova računaju unutar mirovinskih ograničenja za nekretnine i infrastrukturu te objavljujte alokacije u odnosu na ta ograničenja.
Nekretnine ocjenjujte u odnosu na krivulju prinosa državnih obveznica tijekom cijelog valutnog ciklusa i radije ulažite početni kapital u investicijske instrumente nego što gradite izravno.
Uskladite valutu duga s valutom prihoda i prije potpisivanja dolarskog kreditnog aranžmana provedite Heirstoneov test dolarskog duga.
Ograničeni kapacitet bilance usmjerite na jamstva i swap ugovore koji privlače lokalne institucije.
Što donosi cijelo izvješće
Heirstoneovi skupovi podataka
tržišta u Heirstoneovoj karti lokalnog kapitala, s oko 388 mlrd. USD imovine mirovinskih fondova, socijalnog osiguranja i osiguravatelja
pitanja u Heirstoneovu testu dolarskog duga: prihod, režim, prag rentabilnosti te zaštita i ročnost
tržišta ocijenjenih prema valuti, fondu kapitala, investicijskim instrumentima za nekretnine i hipotekarnim kreditima u Heirstoneovoj bodovnoj tablici spremnosti lokalnog kapitala
Izrađeno na temelju javnih izvora ažurnih u listopadu 2026. Svaka je brojka u izvješću potkrijepljena izvorom, a brojke koje izvodimo kombiniranjem objavljenih podataka označene su kao Heirstoneova analiza.
Ovisi o valuti u kojoj imovina ostvaruje prihod. Od prosinca 2015. dolarski kredit narastao je u lokalnom iznosu 6,3 do 7,7 puta u birima, nairama, egipatskim funtama i kvanzama, dok je u CFA francima i marokanskim dirhamima iznosio 0,95 do 0,98 puta početnog iznosa. Heirstoneov test dolarskog duga postavlja četiri pitanja na koja treba odgovoriti prije potpisivanja.
Vrlo malo od onoga što im pravila dopuštaju. Nigerijski mirovinski fondovi drže 1,0 % u REIT-ovima i fondovima za zajednička ulaganja uz ograničenje od 20 do 25 %, a kenijski mirovinski programi 8,6 % u nekretninama uz ograničenje od 30 %, pa u Nigeriji, Keniji i Gani ostaje neiskorišteno oko 10,8 mlrd. USD prostora za ulaganje.
Južnoafrička Republika dominira među uvrštenim REIT-ovima, s tržišnom vrijednošću većom od 350 mlrd. ZAR (21,0 mlrd. USD) u veljači 2026. Marokanski neuvršteni fondovi OPCI imali su 106,9 mlrd. MAD (10,8 mlrd. USD) u lipnju 2025., Kenija ima pet REIT-ova, a Nigerija pet REIT-ova i fondova nekretnina, dok Tanzanija, Uganda i Ruanda imaju propise, ali nemaju nijedan uvršteni instrument.
Strategija nekretnina
Razgovarajte izravno s višim partnerom o svom projektu, imovini ili programu.
Kontaktirajte nas
