Африка жылжымайтын мүлігін жергілікті валютамен кім қаржыландырады, оның неліктен мүлікке өте аз бөлігі жетеді және доллармен қарыз алу қашан әлі де орынды — Мысыр мен Мароккодан Нигерия, Кения, Кот-д’Ивуар және Оңтүстік Африкаға дейінгі 14 валюта бойынша.
Француз тілінде де қолжетімді: Financer l’immobilier en Afrique: L’argent est déjà là. Есепті сұраған кезде тілді таңдаңыз.
Есеп алты санмен
2015 жылғы желтоқсанда алынған АҚШ доллары несиесі бойынша Эфиопия быррымен қазір қайтарылуы тиіс сома; КФА франктерінде 0,95 есе (2026 жылғы қыркүйек)
реттеуші деректері жарияланған 13 Африка нарығындағы зейнетақы, әлеуметтік қамсыздандыру және сақтандыру активтері. Оның 219,5 млрд АҚШ долларын Оңтүстік Африканың PIC басқарады.
өз инвестициялық лимиттері бойынша Нигерия, Кения және Гана зейнетақы қорлары пайдаланбаған мүлік резерві, олар ұстап отырған көлемнен шамамен бес есе көп (Heirstone талдауы)
Марокконың OPCI жылжымайтын мүлік қорларының таза активтері (106,9 млрд MAD) елдің листингтегі екі мүлік компаниясының нарықтық құнына қатысты
Кенияның 2026 жылғы қыркүйектегі 364 күндік қазынашылық вексель мөлшерлемесі, Найробидегі кеңселердің орташа 8,9% жалдау кірістілігінен жоғары
2025 жылы TCX Сахарадан оңтүстіктегі Африкада жазған валюталық хеджлер, рекорд, және бір Нигерия облигациялық аукционынан аз
Қысқаша
Біз 13 Африка нарығындағы шамамен 388 млрд АҚШ доллары зейнетақы, әлеуметтік қамсыздандыру және сақтандыру қаражатының көлемін бағалап, 14 валютаны 2015 жылғы желтоқсаннан 2026 жылғы қыркүйекке дейін долларға қарсы тексердік. Оңтүстік Африкадан тыс мемлекеттік бағалы қағаздар көптеген портфельдердің жартысын немесе одан көбін алады, ал жергілікті табысқа қарсы доллармен қарыз алған иелер валюталар ең қатты құлдыраған жерде өз қарызының көбейгенін көрді. Осы екеуінің арасында институттар үшін өлшемделген және рейтингі бар жергілікті валютадағы құралдардың тапшылығы жатыр — Нигерия, Кения және Ганадан Мысыр мен КФА франкі аймағына дейін.
14 валютаның төртеуі — бырр, найра, Мысыр фунты және кванза — доллардағы құнының 84–87%-ын жоғалтты, сондықтан олардағы табысқа қарсы доллар несиесі жергілікті мәнде 6,3–7,7 есе өсті. Седи 67%-ын, ал Шығыс Африка шиллингтері мен ранд 5–21%-ын жоғалтты, Марокко дирхамы мен КФА франкі нығайды.
Нигерияның он жылдық найра облигациясы 2026 жылғы қыркүйекте 16,79%-бен орналастырылды, ал жылына 8,0% құнсыздануды бағаға енгізетін 2036 жылғы Еурооблигациясы бойынша 8,18% болды. Доллардың найрамен бағасы 2015 жылдан бері жылына 19,3%-ға өсті. Кения 2,2% нақты көрсеткішке қарсы 2,9–4,5% бағалайды.
Нигерия зейнетақы қорлары активтердің 1,0%-ын REIT пен басқа ұжымдық қорларда ұстайды, лимит 20–25%; Гананың жеке зейнетақы қорлары балама активтерде 25%-ға қарсы 1,2%, ал Кения схемалары мүлікте 30%-ға қарсы 8,6% ұстайды. Heirstone есебі бойынша қолданылмаған резерв шамамен 10,8 млрд АҚШ доллары, бұл олар ұстап отырған көлемнен бес есе көп.
Мемлекеттік бағалы қағаздар Нигерия, Кения және Ганадағы зейнетақы портфельдерінің 52–63%-ын алады. Кенияның 364 күндік векселі 2026 жылғы қыркүйекте 9,04% төледі, бұл Найробидегі кеңселердің орташа 8,9% кірістілігінен жоғары, ал Кения зейнетақы портфельдеріндегі мүлік үлесі 2025 жылы 11,1%-дан 8,6%-ға дейін төмендеді.
Марокконың листингсіз OPCI қорлары екі жарым жылда 85%-ға өсіп, 106,9 млрд MAD-қа жетті, бұл листингтегі мүлік нарығынан он алты есе көп. Оңтүстік Африка REIT-тері 2025 жылы 11,4 млрд рандтан астам жаңа акционерлік капитал тартты, ал олардың таза активтер құнына жеңілдігі 2026 жылғы ақпанға қарай 3–4%-ға дейін тарылды.
CRRH-UEMOA 2025 жылы 15 жылдық 60 млрд XOF әлеуметтік облигацияны салық шегерілген 6%-бен орналастырды, ал Кенияның KMRC 2026 жылы сегіз жылдық қаржы үшін 12,2% төледі. Ганада ең арзан жаңа үйге төленетін седи төлемі 2024 жылғы шілдедегі мөлшерлемелер бойынша доллар ипотекасының төлемінен 2,2 есе көп болды.
Бұл нені білдіреді
Рейтингі бар қайта қаржыландырушы қағаздарын, кепілдік берілген тұрғын үй қағаздарын және REIT қағаздарын зейнетақы мүлік пен инфрақұрылым лимиттерінің ішінде есептеуге рұқсат беріңіз және бөлінімдерді осы лимиттерге қатысты жариялаңыз.
Мүлікті толық валюталық цикл бойы егемен қисықпен салыстырып бағалаңыз және тікелей салудан гөрі құралдарға бастапқы капитал салыңыз.
Қарыз валютасын табыс валютасына сәйкестендіріңіз және доллар желісіне қол қоймас бұрын Heirstone «Доллар қарызы тестін» жүргізіңіз.
Тапшы теңгерімді жергілікті институттарды тартатын кепілдіктер мен свопқа жұмсаңыз.
Толық есепте
Heirstone деректер жиынтықтары
Шамамен 388 млрд АҚШ доллары зейнетақы, әлеуметтік қамсыздандыру және сақтандыру активтерін ұстайтын Heirstone «Жергілікті капитал картасындағы» нарықтар
Heirstone «Доллар қарызы тестіндегі» сұрақтар: түсім, режим, өзін-өзі ақтау нүктесі және хедж пен мерзім
Heirstone «Жергілікті капиталға дайындық» бағалау картасында валюта, қор, мүлік құралдары және ипотека бойынша бағаланған нарықтар
2026 жылғы қазандағы жағдай бойынша ашық дереккөздер негізінде әзірленді. Есептегі әр көрсеткішке сілтеме берілген, ал жарияланған сандарды біріктіру арқылы біз шығарған көрсеткіштер «Heirstone талдауы» деп белгіленген.
Бұл актив қандай валютамен табыс табатынына байланысты. 2015 жылғы желтоқсаннан бері доллар несиесі бырр, найра, Мысыр фунты және кванзада жергілікті мәнде 6,3–7,7 есе өсті, ал КФА франктері мен Марокко дирхамдарында 0,95–0,98 есе болды. Heirstone «Доллар қарызы тесті» қол қоймас бұрын жауап беретін төрт сұрақты белгілейді.
Олардың ережелері рұқсат ететін мөлшердің өте аз бөлігін. Нигерия зейнетақы қорлары REIT мен ұжымдық қорларда 20–25% лимитке қарсы 1,0%, ал Кения схемалары мүлікте 30%-ға қарсы 8,6% ұстайды, нәтижесінде Нигерияда, Кенияда және Ганада шамамен 10,8 млрд АҚШ доллары қолданылмаған резерв қалады.
Листингтегі REIT нарығында Оңтүстік Африка басым: 2026 жылғы ақпанда нарықтық құны 350 млрд рандтан (21,0 млрд АҚШ доллары) асты. Марокконың листингсіз OPCI қорлары 2025 жылғы маусымда 106,9 млрд MAD (10,8 млрд АҚШ доллары) ұстады, Кенияда бес REIT, Нигерияда бес REIT және жылжымайтын мүлік қоры бар, ал Танзания, Уганда және Руандада ережелер бар, бірақ листингтегі құрал жоқ.
Жылжымайтын мүлік стратегиясы
Heirstone Consulting зерттеулері
Жобаңызды, активіңізді немесе бағдарламаңызды аға серіктеспен тікелей талқылаңыз.
Бізбен байланысыңыз
