Prístavy, suché prístavy, pohraničné mestá a dopravné uzly po vzniku Africkej kontinentálnej zóny voľného obchodu a kam by mali nasledovať sklady a priemyselné pozemky, od Maroka a Egypta po Keňu, Tanzániu, Zambiu, Nigériu a Pobrežie Slonoviny.
K dispozícii aj vo francúzštine: Corridors commerciaux en Afrique: Là où le fret s’arrête. Jazyk si zvoľte pri žiadosti o štúdiu.
Štúdia v šiestich číslach
priemerný čas zdržania kontajnerového nákladu v prístave Mombasa v roku 2025, viac než dvojnásobok cieľa prístavu 48 hodín
podiel projektovanej kapacity 450 000 TEU, ktorý v roku 2025 využilo keňské vnútrozemské kontajnerové depo Naivasha; depo v Nairobi využilo 69 %
podiel dvojíc krajín AfCFTA, v ktorých obe strany do apríla 2025 úradne zverejnili svoje colné sadzobníky (analýza Heirstone)
rast počtu obyvateľov Chirundu, kde sa nachádza prvý zambijský spoločný hraničný priechod (one-stop border post), medzi sčítaniami v rokoch 2010 a 2022; Lusaka narástla o 27 %
nájomné za logistické priestory v najlepších lokalitách za m² mesačne v siedmich mestách na koridoroch v 2. polroku 2025, s výnosmi od 8 % pri pobreží po 13 % v Kampale
z 548,6 ha priemyselných pozemkov v Lusaka South MFEZ bolo do júna 2025 pridelených a 20 investorov čaká
V skratke
Koridory sa zvyčajne predávajú na kilometre. Táto štúdia ich meria v hodinách a tonách v 34 uzloch v 22 krajinách, od Tanger Med a Port Saidu po Mombasu, Dar es Salaam, Lagos a pohraničné mestá Zambie. Veľká časť času kontajnera medzi loďou a zákazníkom sa stráca pri bráne prístavu a na vnútrozemskom colnom odbavovacom dvore a hodnotu získavajú pozemky, ktoré tieto hodiny odstraňujú.
AfCFTA ratifikovalo päťdesiat krajín, no do apríla 2025 len 23 z nich úradne zverejnilo svoje colné sadzobníky, takže podľa tohto ukazovateľa mohlo jej colné sadzby využívať približne 21 % dvojíc krajín. Vnútroafrický obchod tvoril v roku 2024 14,7 % obchodu Afriky, oproti 21,2 % v rámci ASEAN.
Kontajnerový náklad čakal v Mombase v roku 2025 v priemere 106,7 hodiny, viac než dvojnásobok cieľa prístavu 48 hodín. Kamióny potrebujú na prepravu kontajnera z prístavu Dar es Salaam do suchého prístavu Kwala 30 – 35 hodín, oproti približne hodine po železnici. Prechod pozemných hraníc so spoločnými hraničnými priechodmi trvá približne od 40 minút do 12 hodín.
Depo v Naivashe využilo v roku 2025 1,8 % svojej kapacity a železnica Addis Abeba – Džibuti približne 16 %, zatiaľ čo depo v Nairobi bolo vyťažené na 69 %. Podľa údajov Wikipédie predstavovali kapitálové náklady etiópskej trate v roku 2025 1 100 – 1 400 USD na prepravenú tonu a cieľ 4,6 mil. t pre Lobito je 1,4-násobkom vrcholu Benguelskej železnice z roku 1973.
Port Said sa v prístavnom indexe Svetovej banky za rok 2024 umiestnil na 3. mieste a Tanger Med na 5. mieste, zatiaľ čo väčšina subsaharských vstupných brán obsadila v ročníku 2023 309. až 405. miesto. V uzloch leží hodnota pozemkov v slobodných pásmach, vo vstupných bránach v pozemkoch, ktoré odľahčujú bránu prístavu.
Medzi zambijskými sčítaniami v rokoch 2010 a 2022 narástlo Chirundu o 161 % a Nakonde o 118 %, oproti 27 % v prípade Lusaky, a Beitbridge je päťkrát väčší než v roku 1992. Tranzitné priechody, ako napríklad Malaba, zostávajú malé a časové úspory Chirundu zo spoločného hraničného priechodu sa s rastom dopravy stratili.
Nájomné za logistické priestory v najlepších lokalitách sa pohybuje na úrovni 4 – 7 USD za m² mesačne a nad úrovňou z roku 2021 sú len Lagos a Kampala. Výnosy 12 – 13 % v Kampale a Lusake oproti 8 – 10 % pri pobreží ukazujú, kde by rýchlejšie koridory mohli pridať najviac hodnoty, a zasieťované pozemky vo fungujúcich uzloch sú plné.
Čo to znamená
Regionálne zásoby držte tam, kde náklad prechádza colným odbavením a jazdia vlaky, a skôr než budete počítať s úsporami na clách, overte každú obchodnú trasu podľa zoznamu úradne zverejnených sadzobníkov.
Pri posudzovaní vychádzajte z nameranej priepustnosti a ušetrených hodín, projektovanú kapacitu berte ako strop a väčšinu výnosu očakávajte z pozemkov a stláčania výnosov.
Kupujte v dosahu brány prístavu a stavajte v mestách, kde sa náklad prekladá: kontajnerové prekladiská, parkoviská pre kamióny, colné sklady a bývanie pre pracovníkov.
Zverejňujte časy zdržania a uvoľňujte zasieťované pozemky pri fungujúcich bránach a depách. V preskúmaných prípadoch samotné vyhlásenie zóny užívateľov neprinieslo.
Obsah celej štúdie
Dátové súbory Heirstone
uzlov koridorov v 22 krajinách v Benchmarku uzlov koridorov Heirstone: dopravné uzly (huby), vstupné prístavy, vnútrozemské terminály, pohraničné mestá a dopravné križovatky
uzlov hodnotených päťdielnym Testom uzlov Heirstone, od 4 do 8 bodov z 10
prístavov, železničných tratí a vnútrozemských terminálov v Evidencii využitia kapacít Heirstone, od Naivashy s 1,8 % po Lomé s 89 %
Vypracované z verejných zdrojov aktuálnych k októbru 2026. Každý údaj je v štúdii doložený zdrojom a údaje, ktoré odvodzujeme kombináciou zverejnených čísel, sú označené ako analýza Heirstone.
Menej, než naznačuje zmluva. Ratifikovalo ju päťdesiat krajín, no do apríla 2025 len 23 z nich úradne zverejnilo svoje colné sadzobníky, takže jej colné sadzby mohlo využívať približne 21 % dvojíc krajín. Vnútroafrický obchod tvoril v roku 2024 14,7 % obchodu Afriky, oproti 21,2 % v rámci ASEAN.
Tam, kde sa náklad musí zastaviť a kde sa skracujú hodiny: pri fungujúcich bránach prístavov a depách napojených na železnicu a v pohraničných mestách, kde sa náklad prekladá. Chirundu medzi zambijskými sčítaniami v rokoch 2010 a 2022 narástlo o 161 % a Nakonde o 118 %, oproti 27 % v prípade Lusaky.
Nájomné za logistické priestory v najlepších lokalitách dosahovalo v 2. polroku 2025 v siedmich mestách na koridoroch 4 – 7 USD za m² mesačne a nad úrovňou z roku 2021 v dolároch boli len Lagos a Kampala. Výnosy v najlepších lokalitách sa pohybujú od 8 % pri pobreží po 13 % v Kampale a 12 – 12,5 % v Lusake, pričom mestá ďalej vo vnútrozemí majú vyššie výnosy.
Stratégia nehnuteľností
Výskum Heirstone Consulting
Porozprávajte sa priamo so seniorným partnerom o svojom projekte, aktíve alebo programe.
Kontaktujte nás
