Havner, tørrhavner, grensebyer og knutepunkter etter Det afrikanske kontinentale frihandelsområdet, og hvor lager- og industriarealer bør følge etter, fra Marokko og Egypt til Kenya, Tanzania, Zambia, Nigeria og Elfenbenskysten.
Finnes også på fransk: Corridors commerciaux en Afrique: Là où le fret s’arrête. Velg språk når du ber om rapporten.
Rapporten i seks tall
gjennomsnittlig liggetid for containerlast i havnen i Mombasa i 2025, mer enn dobbelt så lenge som havnens mål på 48 timer
andel av den dimensjonerte kapasiteten på 450 000 TEU som Kenyas innlandscontainerdepot i Naivasha brukte i 2025; depotet i Nairobi brukte 69%
andel av AfCFTA-landparene der begge parter hadde kunngjort tollsatslistene sine innen april 2025 (Heirstone-analyse)
befolkningsvekst i Chirundu, ved Zambias første felles grensestasjon, mellom folketellingene i 2010 og 2022; Lusaka vokste 27%
i leie per m² i måneden for førsteklasses logistikkeiendom i sju korridorbyer i andre halvår 2025, med direkteavkastning fra 8% nær kysten til 13% i Kampala
av de 548,6 ha industriareal i Lusaka South MFEZ tildelt innen juni 2025, med 20 investorer i kø
Kort fortalt
Korridorer selges vanligvis per kilometer. Denne rapporten måler dem i timer og tonn ved 34 noder i 22 land, fra Tanger Med og Port Said til Mombasa, Dar es Salaam, Lagos og grensebyene i Zambia. Mye av containerens tid mellom skip og kunde går tapt ved havneporten og på tollklareringsområdet i innlandet, og grunnen som øker i verdi, er grunnen som fjerner disse timene.
Femti land har ratifisert AfCFTA, men bare 23 hadde kunngjort tollsatslistene sine innen april 2025, så etter denne opptellingen kunne rundt 21% av landparene bruke tollsatsene. Handelen mellom afrikanske land utgjorde 14,7% av Afrikas handel i 2024, mot 21,2% innad i ASEAN.
Containerlast ventet i snitt 106,7 timer i Mombasa i 2025, over dobbelt så lenge som havnens mål på 48 timer. Lastebiler trenger 30–35 timer for å frakte en container fra havnen i Dar es Salaam til tørrhavnen i Kwala, mot rundt én time med jernbane. Landegrenser med felles grensestasjoner tar fra rundt 40 minutter til 12 timer.
Depotet i Naivasha brukte 1,8% av kapasiteten i 2025 og jernbanen Addis Abeba–Djibouti rundt 16%, mens depotet i Nairobi gikk med 69%. Ifølge Wikipedias tall var investeringskostnaden for den etiopiske banen 1 100–1 400 USD per transportert tonn i 2025, og Lobitos mål på 4,6 mill. tonn er 1,4 ganger toppen for Benguela-banen i 1973.
Port Said havnet på 3. plass og Tanger Med på 5. plass i Verdensbankens havneindeks for 2024, mens de fleste innfallsportene i Afrika sør for Sahara lå mellom 309. og 405. plass i 2023-utgaven. Ved knutepunktene ligger tomteverdien i frisonene, ved innfallsportene i arealer som avlaster havneporten.
Mellom Zambias folketellinger i 2010 og 2022 vokste Chirundu 161% og Nakonde 118%, mot 27% for Lusaka, og Beitbridge er fem ganger så stor som i 1992. Gjennomfartsstasjoner som Malaba forblir små, og gevinstene fra den felles grensestasjonen i Chirundu ble spist opp etter hvert som trafikken vokste.
Leien for førsteklasses logistikkeiendom ligger på 4–7 USD per m² i måneden, og bare Lagos og Kampala ligger over 2021-nivået. Direkteavkastning på 12–13% i Kampala og Lusaka, mot 8–10% nær kysten, viser hvor raskere korridorer kan tilføre mest verdi, og opparbeidede tomter ved fungerende noder er fullt utnyttet.
Hva det betyr
Hold regionale lagre der lasten tollklareres og togene går, og sjekk hver handelsrute mot listen over kunngjorte tollsatslister før tollbesparelser tas med i regnestykket.
Legg målt gjennomstrømning og sparte timer til grunn for investeringsvurderingen, behandle dimensjonert kapasitet som et tak, og forvent at mesteparten av avkastningen kommer fra tomter og lavere avkastningskrav.
Kjøp innen rekkevidde av havneporten og bygg i byer der lasten omlastes: containerfraktstasjoner, lastebilparkeringer, tollagerområder og boliger for arbeidsstyrken.
Publiser liggetider og frigi opparbeidede tomter ved fungerende havneporter og depoter. I tilfellene vi har gjennomgått, har ikke en formell utpeking alene brakt inn leietakere.
Dette finner du i rapporten
Heirstone-datasett
korridornoder i 22 land i Heirstone-målestokken for korridornoder: knutepunkter, innfallshavner, innlandsterminaler, grensebyer og krysningspunkter
noder vurdert med den femdelte Heirstone-testen for noder, fra 4 til 8 poeng av 10
havner, jernbanelinjer og innlandsterminaler i Heirstone-oversikten over kapasitetsutnyttelse, fra Naivasha med 1,8% til Lomé med 89%
Bygget på offentlige kilder per oktober 2026. Alle tall har kildehenvisning i rapporten, og tall vi har utledet ved å kombinere publiserte tall, er merket Heirstone-analyse.
Mindre enn traktaten tilsier. Femti land har ratifisert den, men bare 23 hadde kunngjort tollsatslistene sine innen april 2025, så rundt 21% av landparene kunne bruke tollsatsene. Handelen mellom afrikanske land utgjorde 14,7% av Afrikas handel i 2024, mot 21,2% innad i ASEAN.
Der lasten må stoppe, og timer kuttes: ved havneporter som fungerer og jernbanebetjente depoter, og i grensebyer der lasten omlastes. Chirundu vokste 161% og Nakonde 118% mellom Zambias folketellinger i 2010 og 2022, mot 27% for Lusaka.
Leien for førsteklasses logistikkeiendom var 4–7 USD per m² i måneden i sju korridorbyer i andre halvår 2025, og bare Lagos og Kampala lå over 2021-nivået i dollar. Direkteavkastningen for førsteklasses eiendom spenner fra 8% nær kysten til 13% i Kampala og 12–12,5% i Lusaka, med høyere avkastningskrav i byer lenger inn i landet.
Heirstone Consulting Research
Snakk direkte med en seniorpartner om prosjektet, eiendelen eller programmet ditt.
Ta kontakt
