Wat er werd van 30 olympische, Expo- en WK-locaties nadat het publiek was vertrokken, en wat de Golf en Egypte nu kunnen vastleggen voor de locaties die zij hierna bouwen.
Het rapport in zes cijfers
gemiddelde reële kostenoverschrijding van de Olympische Spelen van 1960 tot en met 2016; alle Spelen waarvan gegevens bestaan, overschreden hun budget
van de zitplaatsen in zijn zeven nieuwe WK-stadions wilde Qatar verwijderen; Lusail trok in december 2025 84.517 toeschouwers naar de finale van de Arab Cup, twee keer de geplande capaciteit na het toernooi
van de zitplaatsen die het London Aquatics Centre tijdens de Spelen had, behouden voor dagelijks gebruik: 2.800 van 17.500
woningen in Harumi Flag, het voormalige atletendorp van Tokio, op ongeveer 18 hectare
van de gebouwen en infrastructuur van Expo 2020 behouden in Expo City Dubai, dat zes maanden na het sluiten van de Expo weer openging
van een stadion met 46.000 zitplaatsen gevuld door het gemiddelde publiek van de Saudi Pro League in 2025-26; voor het WK van 2034 zijn tien nieuwe stadions gepland
In het kort
Wij volgden 30 olympische, Expo- en WK-locaties in 17 landen vanaf de slotceremonie tot 2026. De locaties die snel weer opengingen, hadden hun grondeigenaar en hun koper of huurder vóór het evenement contractueel vastgelegd. Waar dit pas achteraf werd geregeld, duurde het belangrijkste hergebruik tussen drie en 22 jaar, en sommige locaties wachten nog steeds. Het rapport past de lessen toe op de locaties die Saoedi-Arabië, Qatar, de VAE en Egypte nu plannen.
Het Expo-terrein van Lissabon ging 15 dagen na het sluiten van de wereldtentoonstelling weer open als stadswijk, Expo City Dubai na zes maanden en een deel van het Olympisch Park in Londen binnen een jaar. Waar de trekker of ontwikkelpartner later kwam, duurde het belangrijkste hergebruik drie tot 22 jaar, en de locaties in Hellinikon bij Athene wachtten 16 jaar op herontwikkeling.
Londen behield 16% van de zitplaatsen van zijn Aquatics Centre door twee tijdelijke vleugels te demonteren. Qatar wilde 58% van de zitplaatsen in zijn zeven nieuwe stadions verwijderen, maar tot december 2025 vonden wij geen bevestigde verwijdering, en vervolgtoernooien vulden de grotere stadions. De stadionsamenwerking in Natal verplicht de staat tot BRL 10 mln per maand gedurende 11 jaar, 3,3 keer de gemelde bouwkosten, inclusief bouwfinanciering.
Atletendorpen laten zich ombouwen omdat een appartement nog een koper heeft als het evenement voorbij is. Parijs bouwt zijn dorp om tot 2.807 woningen, met bewoners vanaf 2025, Harumi Flag in Tokio telt er 5.632, en Londen verkocht zijn dorp vóór de Spelen voor £ 825 mln, ongeveer £ 293.000 per woning.
Sevilla TechPark meldt 35.806 banen op het terrein van Expo 92, 33 jaar later en tweeënhalf keer het cijfer van 2009. Het innovatiedistrict van Milaan had negen jaar na zijn Expo ongeveer 35% van zijn investeringsprogramma gerealiseerd. Alle Olympische Spelen waarvan gegevens bestaan, hebben hun budget overschreden, gemiddeld met 156% in reële termen.
De tien nieuwe Saoedische stadions voor 2034 voegen 508.505 zitplaatsen toe, tegenover een gemiddeld publiek in de Saudi Pro League van 7.736 tot 8.355. Het nalatenschapsplan voor Expo 2030 in Riyad huisvest 150.000 mensen bij 25.000 per km², de dichtheid van East Village in Londen, op een oppervlak dat 22 keer zo groot is. Egypte heeft in zijn drie grootste stadions al ongeveer 255.000 zitplaatsen en organiseerde de Africa Cup of Nations 2019 met vijf maanden voorbereidingstijd.
Wat het betekent
Leg de eigenaar voor dag twee, de trekker en het aantal permanente zitplaatsen vast in de gastlandovereenkomst, met een gepubliceerde heropeningsdatum, en publiceer elk jaar de resultaten op dag twee.
Dimensioneer de permanente zitplaatsen op het gemiddelde lokale publiek, voeg de piek toe als tijdelijke capaciteit en toets wat elke locatie waard is als het hoofdevenement verhuist.
Behandel het dorp en het evenemententerrein als de eerste fase van een wijk, contracteer vóór de bouw een trekker uit onderwijs of onderzoek en faseer de rest op basis van een marktopname die in decennia wordt gemeten.
Baseer de financiering op huishoudens en huurcontracten met trekkers tegen de werkelijke eindkosten, en behandel inkomsten uit zitplaatsen als inkomsten op evenementdagen.
In het volledige rapport
Heirstone-datasets
locaties in 17 landen in de Heirstone-benchmark voor dag twee: 12 olympische, 9 Expo- en 9 WK-locaties
toetsen in de Heirstone-scorekaart voor de gereedheid op dag twee, elk gekoppeld aan een benchmarkcasus
Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.
Dat hangt af van contracten die vóór het evenement zijn getekend. Waar de eigenaar en het gebruik vooraf vastlagen, bereikten locaties hun belangrijkste gebruik na het evenement in een mediaan van minder dan een jaar. Waar dit achteraf werd geregeld, duurde het drie tot 22 jaar, en sommige locaties wachten nog steeds.
Woningen. Atletendorpen laten zich ombouwen omdat woningen nog kopers hebben als het evenement voorbij is: Parijs bouwt zijn dorp om tot 2.807 woningen, Harumi Flag in Tokio telt er 5.632, en Londen verkocht zijn dorp vooraf voor £ 825 mln.
De eigenaar voor dag twee, de trekker en het aantal permanente zitplaatsen van elke locatie, want de tien nieuwe Saoedische stadions voor 2034 voegen 508.505 zitplaatsen toe, terwijl competitiewedstrijden in 2025-26 gemiddeld 7.736 toeschouwers trokken. Dit moet met een gepubliceerde heropeningsdatum in de gastlandovereenkomst worden vastgelegd.
Speciale projecten
Onderzoek van Heirstone Consulting
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op
