Čo sa stalo s 30 areálmi olympijských hier, výstav Expo a majstrovstiev sveta vo futbale po odchode davov a čo môžu krajiny Perzského zálivu a Egypt vyriešiť už teraz pre areály, ktoré budú stavať v najbližšom období.
Štúdia v šiestich číslach
priemerné reálne prekročenie nákladov olympijských hier v rokoch 1960 – 2016; každé hry, o ktorých sú údaje, prekročili rozpočet
sedadiel v siedmich nových štadiónoch pre MS vo futbale plánoval Katar odstrániť; na finále Arabského pohára v decembri 2025 prišlo na štadión Lusail 84 517 divákov, dvojnásobok jeho plánovanej kapacity po podujatí
sedadiel z olympijských hier v londýnskom Aquatics Centre zostalo na bežné využívanie: 2 800 zo 17 500
bytov v Harumi Flag, bývalej dedine športovcov v Tokiu, na ploche približne 18 hektárov
budov a infraštruktúry výstavy Expo 2020 sa zachovalo v Expo City Dubai, ktoré sa znovu otvorilo šesť mesiacov po skončení výstavy
štadióna so 46 000 miestami zaplní priemerná návštevnosť Saudi Pro League v sezóne 2025/26; pre MS vo futbale 2034 sa plánuje desať nových štadiónov
V skratke
Sledovali sme 30 areálov olympijských hier, výstav Expo a majstrovstiev sveta vo futbale v 17 krajinách od záverečného ceremoniálu až do roku 2026. Areály, ktoré sa rýchlo znovu otvorili, mali vlastníka pozemku aj kupujúceho alebo nájomcu zmluvne určených ešte pred podujatím. Tam, kde sa to riešilo až potom, trvalo hlavné opätovné využitie od troch do 22 rokov a niektoré areály stále čakajú. Štúdia aplikuje tieto poznatky na areály, ktoré v súčasnosti plánujú Saudská Arábia, Katar, SAE a Egypt.
Areál výstavy Expo v Lisabone sa ako mestská štvrť znovu otvoril 15 dní po skončení výstavy, Expo City Dubai po šiestich mesiacoch a časť londýnskeho Olympijského parku do jedného roka. Tam, kde kotviaci alebo developerský partner prišiel neskôr, trvalo hlavné opätovné využitie od troch do 22 rokov a areály v aténskom Hellinikone čakali na prestavbu 16 rokov.
Londýn si v Aquatics Centre ponechal 16 % sedadiel tým, že odmontoval dve dočasné krídla. Katar plánoval odstrániť 58 % sedadiel vo svojich siedmich nových štadiónoch, no do decembra 2025 sme nenašli žiadne potvrdené odstránenie a väčšie štadióny plnili nadväzujúce turnaje. Partnerstvo pre štadión v Natale zaväzuje štát platiť 10 mil. BRL mesačne počas 11 rokov, čo je 3,3-násobok uvádzaných nákladov na výstavbu vrátane financovania výstavby.
Dediny športovcov sa dajú premeniť, pretože byt má kupujúceho aj po skončení podujatia. Paríž premieňa svoju dedinu na 2 807 bytov s obyvateľmi od roku 2025, tokijský Harumi Flag má 5 632 bytov a Londýn predal svoju dedinu ešte pred hrami za 825 mil. GBP, teda približne 293 000 GBP za byt.
Sevilla TechPark vykazuje v areáli Expo 92 po 33 rokoch 35 806 pracovných miest, 2,5-násobok počtu z roku 2009. Inovačná štvrť v Miláne mala deväť rokov po výstave Expo zrealizovaných približne 35 % svojho investičného programu. Každé olympijské hry, o ktorých sú údaje, prekročili rozpočet, v priemere o 156 % v reálnom vyjadrení.
Desať nových saudskoarabských štadiónov pre rok 2034 pridá 508 505 sedadiel, zatiaľ čo priemerná návštevnosť Saudi Pro League je 7 736 – 8 355 divákov. Plán odkazu Expo 2030 v Rijáde počíta s ubytovaním 150 000 ľudí pri hustote 25 000 obyvateľov na km², teda s hustotou londýnskej East Village na 22-krát väčšej ploche. Egypt už má v troch najväčších štadiónoch približne 255 000 sedadiel a Africký pohár národov 2019 zorganizoval po iba päťmesačnej príprave.
Čo to znamená
Zapíšte do hostiteľskej zmluvy vlastníka na druhý deň, kotviaceho nájomcu a trvalý počet sedadiel spolu so zverejneným dátumom opätovného otvorenia a každý rok zverejňujte výsledky druhého dňa.
Trvalý počet sedadiel dimenzujte podľa priemernej miestnej návštevnosti, špičku pokryte dočasnou kapacitou a otestujte, akú hodnotu bude mať každý areál, ak sa kotviace podujatie presunie inam.
Považujte dedinu a areál podujatia za prvú etapu štvrte, ešte pred výstavbou podpíšte zmluvu s kotviacou vzdelávacou alebo výskumnou inštitúciou a zvyšok etapizujte podľa absorpcie meranej v desaťročiach.
Domácnosti a nájomné zmluvy s kotviacimi nájomcami posudzujte na základe skutočných nákladov a príjmy zo sedadiel považujte za príjem v dňoch podujatí.
Obsah celej štúdie
Dátové súbory Heirstone
areálov v 17 krajinách v Benchmarku druhého dňa Heirstone: 12 olympijských, 9 z výstav Expo a 9 z majstrovstiev sveta vo futbale
testov v Hodnotiacej karte pripravenosti na druhý deň Heirstone, každý naviazaný na prípad z benchmarku
Vypracované z verejných zdrojov aktuálnych k októbru 2026. Každý údaj je v štúdii doložený zdrojom a údaje, ktoré odvodzujeme kombináciou zverejnených čísel, sú označené ako analýza Heirstone.
Závisí to od zmlúv podpísaných pred podujatím. Tam, kde boli vlastník a využitie určené vopred, dosiahli areály svoje hlavné využitie po podujatí v mediáne za menej ako rok. Tam, kde sa to riešilo až potom, to trvalo od troch do 22 rokov a niektoré areály stále čakajú.
Bývanie. Dediny športovcov sa dajú premeniť, pretože byty majú kupujúcich aj po skončení podujatia: Paríž premieňa svoju dedinu na 2 807 bytov, tokijský Harumi Flag má 5 632 bytov a Londýn predal svoju dedinu vopred za 825 mil. GBP.
Vlastníka na druhý deň, kotviaceho nájomcu a trvalý počet sedadiel pre každý areál, pretože desať nových saudskoarabských štadiónov pre rok 2034 pridá 508 505 sedadiel, zatiaľ čo priemerná ligová návštevnosť v sezóne 2025/26 bola 7 736 divákov. Tieto údaje by mali byť zapísané v hostiteľskej zmluve spolu so zverejneným dátumom opätovného otvorenia.
Špeciálne projekty
Výskum Heirstone Consulting
Porozprávajte sa priamo so seniorným partnerom o svojom projekte, aktíve alebo programe.
Kontaktujte nás
