Etterbruk OL, Expo, VM: Saudi-Arabia og Gulfen

Rapporten i seks tall

156%

gjennomsnittlig reell kostnadsoverskridelse for olympiske leker fra 1960 til 2016; alle lekene med tilgjengelige data overskred budsjettet

58%

av setene på Qatars sju nye VM-stadioner skulle etter planen fjernes; Lusail trakk 84 517 tilskuere til finalen i Arab Cup i desember 2025, det dobbelte av den planlagte kapasiteten etter VM

16%

av setene i London Aquatics Centre under lekene ble beholdt til daglig bruk: 2 800 av 17 500

5,632

boliger i Harumi Flag, Tokyos tidligere utøverlandsby, på rundt 18 hektar

80%+

av bygningene og infrastrukturen fra Expo 2020 ble beholdt i Expo City Dubai, som åpnet igjen seks måneder etter at Expo stengte

17%

av en arena med 46 000 seter fylles av gjennomsnittspublikummet i Saudi Pro League i 2025–26; ti nye stadioner er planlagt til VM i 2034

Kort fortalt

Dagen etter et arrangement avgjøres år før det åpner.

Vi fulgte 30 OL-, Expo- og VM-anlegg i 17 land fra avslutningsseremonien til 2026. Anleggene som raskt åpnet igjen, hadde fått grunneier og kjøper eller leietaker fastsatt i kontrakter før arrangementet. Der dette ble avklart i etterkant, tok hovedetterbruken mellom tre og 22 år, og noen anlegg venter fortsatt. Rapporten anvender lærdommene på arenaene som Saudi-Arabia, Qatar, De forente arabiske emirater og Egypt planlegger nå.

Kontrakter inngått før arrangementet bestemmer tempoet i etterbruken.
Expo-området i Lisboa åpnet igjen som bydel 15 dager etter at verdensutstillingen stengte, Expo City Dubai etter seks måneder og deler av Londons olympiske park innen et år. Der ankeret eller utviklingspartneren kom senere, tok hovedetterbruken tre til 22 år, og arenaene i Hellinikon i Athen ventet 16 år på ombygging.
Tribuneplassene er den vanskeligste eiendelen å ta med inn i dag to.
London beholdt 16% av setene i Aquatics Centre ved å demontere to midlertidige fløyer. Qatar planla å fjerne 58% av setene på sine sju nye stadioner, men per desember 2025 fant vi ingen bekreftet fjerning, og påfølgende turneringer fylte de største arenaene. Stadionpartnerskapet i Natal forplikter delstaten til 10 mill. BRL i måneden i 11 år, 3,3 ganger den rapporterte byggekostnaden, inkludert byggefinansiering.
Boliger er den mest pålitelige etterbruken.
Utøverlandsbyer lar seg konvertere fordi en leilighet fortsatt har en kjøper når arrangementet er over. Paris gjør om utøverlandsbyen sin til 2 807 boliger, med beboere fra 2025, Harumi Flag i Tokyo har 5 632, og London solgte utøverlandsbyen sin for 825 mill. GBP før lekene, rundt 293 000 GBP per bolig.
Etterbruk i form av nye bydeler tar flere tiår, og kostnadene kommer først.
Sevilla TechPark rapporterer 35 806 arbeidsplasser på Expo 92-området, 33 år senere og to og en halv gang tallet fra 2009. Innovasjonsdistriktet i Milano hadde realisert rundt 35% av investeringsprogrammet sitt ni år etter verdensutstillingen. Alle olympiske leker med tilgjengelige data har overskredet budsjettet, med i gjennomsnitt 156% i reelle termer.
Gulfens prosjektportefølje er stor og fortsatt tidlig nok til å testes.
Saudi-Arabias ti nye stadioner til 2034 tilfører 508 505 seter, mot et publikumssnitt i Saudi Pro League på 7 736–8 355. Etterbruksplanen for Expo 2030 i Riyadh gir bolig til 150 000 mennesker med 25 000 per km², samme tetthet som East Village i London, over et område 22 ganger større. Egypt har allerede rundt 255 000 seter på sine tre største stadioner og arrangerte Afrikamesterskapet i fotball i 2019 på fem måneders varsel.

Hva det betyr

Anbefalinger per målgruppe

Myndigheter og arealetater

Skriv eieren på dag to, ankeret og det permanente seteantallet inn i vertsavtalen, med en publisert dato for gjenåpning, og publiser resultatene på dag to hvert år.

Søkerkomiteer og arrangører

Dimensjoner de permanente setene etter det gjennomsnittlige lokale publikummet, legg toppen til som midlertidig kapasitet, og test hva hver arena er verdt hvis ankerarrangementet flytter.

Hovedutbyggere

Behandle utøverlandsbyen og arrangementsområdet som første fase av en bydel, signer et anker innen utdanning eller forskning før byggestart, og fasér resten etter et absorpsjonstempo målt i tiår.

Investorer og långivere

Legg husholdninger og ankerleieavtaler til grunn ut fra faktisk sluttkostnad, og behandle seteinntekter som inntekter på arrangementsdager.

Dette finner du i rapporten

28 sider med data, referansetall og tester

Heirstone-målestokken for dag to
Budsjettet endrer seg alltid
Tribuneplassene er den vanskeligste eiendelen
Boliger og bydeler bærer etterbruken
Et scorekort for beredskap til dag to
Gulfen og Egypt
Hva som må avklares før prosjekteringen fryses

Heirstone-datasett

anlegg i 17 land i Heirstone-målestokken for dag to: 12 OL, 9 Expo og 9 VM

tester i Heirstone-scorekortet for beredskap til dag to, hver knyttet til et referansecase

Bygget på offentlige kilder per oktober 2026. Alle tall har kildehenvisning i rapporten, og tall vi har utledet ved å kombinere publiserte tall, er merket Heirstone-analyse.

Ofte stilte spørsmål

Hva skjer med OL-, Expo- og VM-arenaer etter arrangementet?

Det avhenger av kontrakter som ble signert før arrangementet. Der eier og bruk var fastsatt på forhånd, nådde anleggene sin viktigste bruk etter arrangementet på under ett år (median). Der dette ble avklart i etterkant, tok det tre til 22 år, og noen anlegg venter fortsatt.

Hva er den mest pålitelige etterbruken av et megaarrangement?

Boliger. Utøverlandsbyer lar seg konvertere fordi boliger fortsatt har kjøpere når arrangementet er over: Paris gjør om utøverlandsbyen sin til 2 807 boliger, Harumi Flag i Tokyo har 5 632, og London forhåndssolgte utøverlandsbyen sin for 825 mill. GBP.

Hva bør Saudi-Arabia og Gulfen avklare nå for sine VM- og Expo-arenaer?

Eieren på dag to, ankerleietakeren og det permanente antallet seter for hver arena, fordi Saudi-Arabias ti nye stadioner til 2034 tilfører 508 505 seter, mot et publikumssnitt i ligaen på 7 736 i 2025–26. Dette bør skrives inn i vertsavtalen med en publisert dato for gjenåpning.