Frigivelse av overflødig statlig grunn og bygninger uten å gi bort verdien: data fra 27 navngitte frigivelser og fem nasjonale eiendomsporteføljer, og modellene som nå brukes i Egypt, Saudi-Arabia, De forente arabiske emirater og Marokko.
Rapporten i seks tall
av eiendomsverdien realisert gjennom salg på ett år av både den sentrale britiske statens eiendomsmasse (2024–25) og Nederlands statlige eiendomsetat (2023), på ulike verdsettelsesgrunnlag. Heirstone-analyse
av driftskostnadene for den britiske statens eiendomsmasse dekket av et helt års salgsinntekter: 367 mill. GBP mot 26,6 mrd. GBP (2024–25)
prisen per bolig som det britiske forsvarsdepartementet betalte i 2024 for å kjøpe tilbake familieboliger det solgte og leide tilbake i 1996
anbud på Murray Building i Hongkong, tilbudt med en 50-årig festerett som bare tillot hotellbruk og forbød riving (2013)
mobilisert av Marokko gjennom innovativ finansiering fra 2019 til midten av 2024, ifølge Boursenews, mye av det ved å selge offentlige bygninger og leie dem tilbake
statsansatte flyttet til Egypts nye administrative hovedstad innen juli 2023, slik at departementsbygninger i sentrale Kairo kan frigis gjennom Sovereign Fund
Kort fortalt
Vi kaller denne senere kostnaden den andre prisen: leie for arealer staten har solgt, men fortsatt trenger, driftskostnader for bygninger som står tomme, år uten bruk mens en tomt venter på en partner eller en tillatelse, og gevinster som overlates til neste eier. I de 27 frigivelsene vi fulgte, kom de største tapene fra disse senere kostnadene, og hver av dem kan anslås før man velger modell.
Den britiske og den nederlandske statens sentrale eiendomsmasse realiserte hver rundt 0,18% av verdien gjennom salg på ett år. I 2024–25 hentet Storbritannia inn 367 mill. GBP fra 320 avhendinger, mens det kostet 26,6 mrd. GBP å drive en eiendomsmasse med en verdi med full eiendomsrett på 208,4 mrd. GBP. Et års salgsinntekter dekket rundt fem dagers driftskostnader.
Det britiske forsvarsdepartementet solgte rundt 55 000 boliger for 1,66 mrd. GBP i 1996, betalte innen 2024 230 mill. GBP i året for å leie dem tilbake, og kjøpte deretter tilbake 36 347 av dem for 5,99 mrd. GBP, 5,5 ganger 1996-prisen per bolig. Frankrike solgte Imprimerie nationale for 85 mill. EUR i 2003 og kjøpte den tilbake i 2007 for 376,5 mill. EUR.
I vårt register over 27 frigivelser tok det fra tre til seksten år før bygningene åpnet igjen etter frigivelsen. Ellinikon-flyplassen i Athen stengte i 2001, og salget nådde finansiell gjennomføring i 2021. Tre av de fire raskeste hadde bruken eller investeringen fastsatt ved frigivelsen.
Murray Building i Hongkong trakk 18 anbud og 4,4 mrd. HKD for en 50-årig festerett begrenset til hotellbruk, med forbud mot riving. Salg under markedspris til sosiale boliger kostet Frankrike og Tyskland rundt 22 000–24 000 EUR i tapte inntekter per sosial bolig.
Hamburg betalte rundt halvparten av HafenCitys offentlige anlegg til 3 mrd. EUR med tomtesalg, og By & Havn i København regner med å nedbetale gjelden sin mot 2070. Hongkongs inntekter fra tomtepremier falt fra 143 mrd. HKD til 13,5 mrd. HKD på tre år, mens Singapore fører inntektene fra tomtesalg til statens reserver.
Egypt overfører departementsbygninger til det statlige investeringsfondet, og solgte rettighetene til Ras El Hekma for 24 mrd. USD, men beholdt en eierandel på 35%. Marokko selger offentlige bygninger til institusjonelle fond og leier dem tilbake. Saudi-Arabia omfordeler først internt i statsforvaltningen, og Dubai har børsnotert deler av en statseid REIT.
Hva det betyr
Publiser et verdsatt register, og rapporter realiseringsgrad, eierkostnad og år til gjenåpning ved siden av inntektene hvert år.
Skriv bruk, bevaring og inntektsdeling inn i skjøtet, lys det deretter ut åpent og publiser budlisten.
Vurder brukerens fraflyttingsdato og reguleringsløpet like nøye som prisen, og diskonter avdragsbaserte priser til nåverdi.
Kom inn på anbudsstadiet, når bruksvilkårene skrives. Ti av de 27 frigivelsene i registeret ble, eller er planlagt som, hoteller.
Dette finner du i rapporten
Heirstone-datasett
navngitte frigivelser i Heirstone-registeret for frigivelser, fra Whitehall til Tahrir-plassen
poster i den andre prisen i Heirstone-testen for den andre prisen: tilbakeleie, eierkostnad, gjennomføring, oppside og salgsinntekter
frigivelsesmodeller vurdert i Heirstone-matrisen for frigivelsesmodeller, fra salg med full eiendomsrett til å beholde og gjenbruke
Bygget på offentlige kilder per oktober 2026. Alle tall har kildehenvisning i rapporten, og tall vi har utledet ved å kombinere publiserte tall, er merket Heirstone-analyse.
Det er kostnaden staten bærer etter en frigivelse: leie for arealer den har solgt, men fortsatt trenger, driftskostnader for tomme bygninger, år uten bruk mens en tomt venter, og gevinster som overlates til neste eier. I de 27 frigivelsene Heirstone fulgte, sto disse senere kostnadene for de største tapene.
Bare hvis staten ikke vil trenge arealene lenge. Med avkastningen på 6,3–7% som er rapportert for den marokkanske statens tilbakeleieavtaler, betaler leien tilbake salgsprisen på 14–16 år, og det britiske forsvarsdepartementet endte med å kjøpe tilbake boliger til 5,5 ganger 1996-prisen per bolig.
Gjennom det statlige investeringsfondet. Lov 177 av 2018 gjør det mulig å overføre ubrukte statlige eiendeler til Sovereign Fund of Egypt, som eier Mogamma og det tidligere innenriksdepartementet i Lazoghly, der en leieavtale på 25 år gir fast leie pluss en andel av inntektene. Innen juli 2023 hadde 40 000 statsansatte flyttet til den nye administrative hovedstaden.
Eiendomsstrategi
Heirstone Consulting Research
Snakk direkte med en seniorpartner om prosjektet, eiendelen eller programmet ditt.
Ta kontakt
