Uwalnianie zbędnych państwowych gruntów i budynków bez oddawania ich wartości: dane z 27 wymienionych z nazwy przypadków uwolnienia i pięciu krajowych zasobów nieruchomości oraz ścieżki stosowane obecnie w Egipcie, Arabii Saudyjskiej, ZEA i Maroku.
Raport w sześciu liczbach
wartości zasobu, którą w ciągu roku uzyskały ze sprzedaży zarówno brytyjski centralny zasób nieruchomości rządowych (2024/25), jak i holenderska państwowa agencja nieruchomości (2023), przy różnych podstawach wyceny. Analiza Heirstone
kosztów utrzymania brytyjskiego zasobu pokrywają pełnoroczne wpływy ze zbycia: 367 mln GBP wobec 26,6 mld GBP (2024/25)
cena za dom, którą brytyjskie Ministerstwo Obrony zapłaciło w 2024 r. za odkup domów rodzinnych sprzedanych i wziętych z powrotem w najem w 1996 r.
ofert w przetargu na Murray Building w Hongkongu, oferowany w 50-letniej dzierżawie dopuszczającej wyłącznie funkcję hotelową i zakazującej rozbiórki (2013)
pozyskanych przez Maroko w ramach innowacyjnego finansowania od 2019 r. do połowy 2024 r., według Boursenews, w dużej mierze dzięki sprzedaży budynków publicznych i ich leasingowi zwrotnemu
pracowników administracji przeniesiono do Nowej Stolicy Administracyjnej Egiptu do lipca 2023 r., co pozostawiło budynki ministerstw w centrum Kairu do uwolnienia za pośrednictwem Państwowego Funduszu Egiptu
W skrócie
Ten późniejszy koszt nazywamy drugą ceną: czynsz za powierzchnię, którą państwo sprzedało, ale nadal potrzebuje, koszty utrzymania budynków pozostawionych pustych, lata bez użytkowania, gdy teren czeka na partnera lub pozwolenie, oraz zyski oddane kolejnemu właścicielowi. W 27 prześledzonych przez nas przypadkach uwolnienia największe straty wynikały z tych późniejszych kosztów, a każdy z nich można oszacować przed wyborem ścieżki.
Brytyjski i holenderski centralny zasób nieruchomości rządowych uzyskiwały ze sprzedaży w ciągu roku ok. 0,18% swojej wartości. W roku 2024/25 Wielka Brytania pozyskała 367 mln GBP z 320 transakcji zbycia, wydając jednocześnie 26,6 mld GBP na utrzymanie zasobu o wartości w prawie własności 208,4 mld GBP. Roczne wpływy pokryły ok. pięć dni kosztów utrzymania.
Ministerstwo Obrony sprzedało w 1996 r. ok. 55 000 domów za 1,66 mld GBP, do 2024 r. płaciło 230 mln GBP rocznie za ich najem zwrotny, a następnie odkupiło 36 347 z nich za 5,99 mld GBP, czyli po cenie za dom 5,5 raza wyższej niż w 1996 r. Francja sprzedała Imprimerie nationale za 85 mln EUR w 2003 r. i odkupiła ją w 2007 r. za 376,5 mln EUR.
W naszym rejestrze 27 przypadków uwolnienia ponowne otwarcie budynków po ich uwolnieniu zajmowało od trzech do szesnastu lat. Lotnisko Ellinikon w Atenach zamknięto w 2001 r., a jego sprzedaż osiągnęła zamknięcie finansowe w 2021 r. W trzech z czterech najszybszych przypadków funkcja lub inwestycja była ustalona w momencie uwolnienia.
Murray Building w Hongkongu przyciągnął 18 ofert i 4,4 mld HKD za 50-letnią dzierżawę ograniczoną do funkcji hotelowej, z zakazem rozbiórki. Sprzedaże poniżej wartości rynkowej na cele mieszkalnictwa socjalnego kosztowały Francję i Niemcy ok. 22 000–24 000 EUR utraconych wpływów na jedno mieszkanie socjalne.
Hamburg sfinansował ok. połowę z 3 mld EUR robót publicznych w HafenCity ze sprzedaży gruntów, a kopenhaska spółka By & Havn spodziewa się spłacić swój dług w perspektywie 2070 r. Wpływy Hongkongu z opłat za grunty (land premium) spadły w ciągu trzech lat ze 143 mld HKD do 13,5 mld HKD, podczas gdy Singapur zalicza wpływy ze sprzedaży gruntów do rezerw.
Egipt przekazuje budynki ministerstw swojemu funduszowi państwowemu, a prawa do Ras El Hekma sprzedał za 24 mld USD, zachowując 35% udziałów. Maroko sprzedaje budynki publiczne funduszom instytucjonalnym i bierze je w leasing zwrotny. Arabia Saudyjska w pierwszej kolejności realokuje nieruchomości wewnątrz administracji, a Dubaj wprowadził na giełdę część państwowego REIT-u.
Co to oznacza
Publikować wyceniony rejestr i co roku raportować obok wpływów wskaźnik upłynnienia, koszty utrzymania i czas do ponownego otwarcia.
Wpisać do tytułu prawnego funkcję, wymogi konserwatorskie i udział w przychodach, a następnie przeprowadzić otwarty przetarg i opublikować listę ofert.
Analizować datę wyprowadzki użytkownika i ścieżkę planistyczną równie dokładnie jak cenę oraz dyskontować ceny płatne w ratach do wartości bieżącej.
Angażować się na etapie przetargu, gdy spisywane są warunki dotyczące funkcji. Dziesięć z 27 przypadków uwolnienia w rejestrze stało się hotelami lub jest planowanych jako hotele.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
nazwanych przypadków uwolnienia w Rejestrze uwolnień Heirstone, od Whitehall po plac Tahrir
składników drugiej ceny w Teście drugiej ceny Heirstone: najem zwrotny, utrzymanie, realizacja, utracony wzrost wartości i wpływy
ścieżek uwolnienia ocenionych w Macierzy ścieżek uwolnienia Heirstone, od sprzedaży prawa własności po zatrzymanie i ponowne wykorzystanie
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
To koszt, który państwo ponosi po uwolnieniu nieruchomości: czynsz za powierzchnię, którą sprzedało, ale nadal potrzebuje, koszty utrzymania pustych budynków, lata bez użytkowania, gdy teren czeka, oraz zyski oddane kolejnemu właścicielowi. W 27 przypadkach uwolnienia prześledzonych przez Heirstone to właśnie te późniejsze koszty spowodowały największe straty.
Tylko jeśli państwo nie będzie długo potrzebowało tej powierzchni. Przy stopach zwrotu 6,3–7% odnotowanych w marokańskich transakcjach leasingu zwrotnego czynsz spłaca cenę sprzedaży w ciągu 14–16 lat, a brytyjskie Ministerstwo Obrony ostatecznie odkupiło domy po cenie za dom 5,5 raza wyższej niż w 1996 r.
Za pośrednictwem swojego funduszu państwowego. Ustawa nr 177 z 2018 r. pozwala przekazywać niewykorzystywane aktywa państwowe do Państwowego Funduszu Egiptu (Sovereign Fund of Egypt), który jest właścicielem budynku Mogamma i dawnej siedziby Ministerstwa Spraw Wewnętrznych przy Lazoghly, gdzie 25-letnia dzierżawa przewiduje stały czynsz oraz udział w przychodach. Do lipca 2023 r. do Nowej Stolicy Administracyjnej przeniesiono 40 000 pracowników administracji.
Strategia nieruchomości
Analizy Heirstone Consulting
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
