Oslobađanje suvišnog državnog zemljišta i zgrada bez rasipanja vrijednosti: dokazi iz 27 imenovanih transakcija oslobađanja i pet nacionalnih portfelja nekretnina te pristupi koji se danas primjenjuju u Egiptu, Saudijskoj Arabiji, UAE-u i Maroku.
Izvješće u šest brojki
vrijednosti portfelja ostvareno prodajom u jednoj godini u britanskom središnjem državnom portfelju (2024./2025.) i u nizozemskoj agenciji za državne nekretnine (2023.), na različitim osnovama vrednovanja. Heirstoneova analiza
tekućih troškova britanskog državnog portfelja pokriva cijela godina prihoda od prodaje: 367 mil. GBP naspram 26,6 mlrd. GBP (2024./2025.)
cijena po stanu koju je britansko Ministarstvo obrane platilo 2024. za otkup obiteljskih stanova koje je 1996. prodalo i uzelo natrag u najam
ponuda za zgradu Murray Building u Hong Kongu, ponuđenu uz pravo korištenja na 50 godina koje je dopuštalo samo hotelsku namjenu i zabranjivalo rušenje (2013.)
prikupio je Maroko inovativnim financiranjem od 2019. do sredine 2024., prema Boursenewsu, velikim dijelom prodajom javnih zgrada i njihovim povratnim najmom
državnih službenika preselilo se do srpnja 2023. u egipatsku Novu administrativnu prijestolnicu, pa se zgrade ministarstava u središtu Kaira mogu osloboditi putem Državnog fonda
Ukratko
Taj kasniji trošak nazivamo drugom cijenom: najamnina za prostor koji je država prodala, a i dalje ga treba, tekući troškovi zgrada koje ostanu prazne, godine bez korištenja dok lokacija čeka partnera ili dozvolu te dobici prepušteni sljedećem vlasniku. U 27 slučajeva oslobađanja imovine koje smo pratili najveći su gubici proizašli iz tih kasnijih troškova, a svaki se od njih može procijeniti prije odabira pristupa.
Britanski i nizozemski središnji državni portfelj ostvarili su prodajom u jednoj godini svaki oko 0,18 % svoje vrijednosti. U 2024./2025. Ujedinjena Kraljevina prikupila je 367 mil. GBP od 320 prodaja, a za vođenje portfelja čija vrijednost u punom vlasništvu iznosi 208,4 mlrd. GBP potrošila je 26,6 mlrd. GBP. Prihodi od jedne godine pokrili su oko pet dana tekućih troškova.
Ministarstvo obrane prodalo je 1996. oko 55.000 stanova za 1,66 mlrd. GBP, do 2024. plaćalo je 230 mil. GBP godišnje za njihov povratni najam, a zatim je otkupilo 36.347 tih stanova za 5,99 mlrd. GBP, po 5,5 puta višoj cijeni po stanu nego 1996. Francuska je 2003. prodala Imprimerie nationale za 85 mil. EUR, a 2007. otkupila ju je za 376,5 mil. EUR.
U našem registru od 27 slučajeva oslobađanja imovine zgradama je nakon oslobađanja trebalo od tri do šesnaest godina do ponovnog otvaranja. Atenska zračna luka Ellinikon zatvorena je 2001., a njezina je prodaja financijski zaključena 2021. Tri od četiri najbrža slučaja imala su namjenu ili ulaganje utvrđene pri oslobađanju.
Zgrada Murray Building u Hong Kongu privukla je 18 ponuda i 4,4 mlrd. HKD za pravo korištenja na 50 godina ograničeno na hotelsku namjenu, uz zabranu rušenja. Prodaje ispod tržišne cijene za socijalno stanovanje stajale su Francusku i Njemačku oko 22.000 do 24.000 EUR izgubljenih prihoda po socijalnom stanu.
Hamburg je oko polovine javnih radova u HafenCityju, vrijednih 3 mlrd. EUR, platio prihodima od prodaje zemljišta, a kopenhaški By & Havn očekuje da će svoj dug otplatiti oko 2070. Prihodi Hong Konga od premija za zemljište pali su u tri godine sa 143 mlrd. HKD na 13,5 mlrd. HKD, dok Singapur prihode od prodaje zemljišta pripisuje svojim pričuvama.
Egipat zgrade ministarstava prenosi na svoj državni fond, a prava na Ras El Hekmu prodao je za 24 mlrd. USD, zadržavši udio od 35 %. Maroko prodaje javne zgrade institucionalnim fondovima i uzima ih natrag u najam. Saudijska Arabija najprije preraspodjeljuje imovinu unutar državne uprave, a Dubai je na burzu uvrstio dio REIT-a u državnom vlasništvu.
Što to znači
Objavite registar s procijenjenim vrijednostima i svake godine uz prihode objavljujte stopu realizacije, trošak držanja i broj godina do ponovnog otvaranja.
U akt o dodjeli upišite namjenu, zaštitu i udio u prihodima, zatim provedite javni natječaj i objavite popis ponuda.
Datum iseljenja korisnika i put do prostornoplanske dozvole procjenjujte jednako pažljivo kao i cijenu, a cijene u obrocima diskontirajte na sadašnju vrijednost.
Uključite se u fazi natječaja, kada se pišu uvjeti namjene. Deset od 27 slučajeva oslobađanja imovine iz registra pretvoreno je u hotele ili se to planira.
Što donosi cijelo izvješće
Heirstoneovi skupovi podataka
imenovanih slučajeva oslobađanja imovine u Heirstoneovu registru oslobađanja imovine, od Whitehalla do Trga Tahrir
stavki druge cijene u Heirstoneovu testu druge cijene: povratni najam, držanje, provedba, potencijalni dobitak i prihodi
pristupa oslobađanju imovine ocijenjenih u Heirstoneovoj matrici pristupa oslobađanju imovine, od prodaje u puno vlasništvo do zadržavanja i ponovne upotrebe
Izrađeno na temelju javnih izvora ažurnih u listopadu 2026. Svaka je brojka u izvješću potkrijepljena izvorom, a brojke koje izvodimo kombiniranjem objavljenih podataka označene su kao Heirstoneova analiza.
To je trošak koji država snosi nakon oslobađanja imovine: najamnina za prostor koji je prodala, a i dalje ga treba, tekući troškovi praznih zgrada, godine bez korištenja dok lokacija čeka te dobici prepušteni sljedećem vlasniku. U 27 slučajeva oslobađanja imovine koje je Heirstone pratio najveće su gubitke uzrokovali upravo ti kasniji troškovi.
Samo ako državi prostor neće dugo trebati. Uz prinose od 6,3 do 7 % zabilježene kod povratnih najmova marokanske države, najamnina otplati prodajnu cijenu za 14 do 16 godina, a britansko Ministarstvo obrane na kraju je otkupilo stanove po 5,5 puta višoj cijeni po stanu nego 1996.
Putem svog državnog fonda. Zakon br. 177 iz 2018. omogućuje prijenos neiskorištene državne imovine na Državni fond Egipta, koji drži zgradu Mogamma i bivše Ministarstvo unutarnjih poslova u Lazoghlyju, gdje se na temelju najma na 25 godina plaća fiksna najamnina uz udio u prihodima. Do srpnja 2023. 40.000 državnih službenika preselilo se u Novu administrativnu prijestolnicu.
Strategija nekretnina
Istraživanja Heirstone Consultinga
Razgovarajte izravno s višim partnerom o svom projektu, imovini ili programu.
Kontaktirajte nas
