Uvoľňovanie nadbytočných štátnych pozemkov a budov bez toho, aby sa hodnota rozdala: dôkazy z 27 konkrétnych prípadov a piatich národných portfólií štátneho majetku a postupy, ktoré sa dnes používajú v Egypte, Saudskej Arábii, SAE a Maroku.
Štúdia v šiestich číslach
hodnoty majetku získali predajom za rok britský ústredný štátny majetok (2024/25) aj holandská štátna agentúra pre nehnuteľnosti (2023), pri rozdielnych základoch ocenenia. Analýza Heirstone
prevádzkových nákladov britského štátneho majetku pokryjú výnosy z predajov za celý rok: 367 mil. GBP oproti 26,6 mld. GBP (2024/25)
cena na byt, ktorú britské ministerstvo obrany zaplatilo v roku 2024 za spätný odkup bytov pre rodiny, ktoré v roku 1996 predalo a spätne si prenajalo
ponúk na budovu Murray Building v Hongkongu, ponúknutú s 50-ročným užívacím právom, ktoré povoľovalo iba hotelové využitie a zakazovalo demoláciu (2013)
získalo Maroko prostredníctvom inovatívneho financovania od roku 2019 do polovice roka 2024, podľa Boursenews z veľkej časti predajom verejných budov a ich spätným prenájmom
vládnych zamestnancov sa do júla 2023 presťahovalo do egyptského Nového administratívneho hlavného mesta, čím sa budovy ministerstiev v centre Káhiry uvoľnili na prevod prostredníctvom Suverénneho fondu
V skratke
Tieto neskoršie náklady nazývame druhou cenou: nájomné za priestory, ktoré štát predal, no stále ich potrebuje, prevádzkové náklady prázdnych budov, roky bez využitia, kým lokalita čaká na partnera alebo povolenie, a zisky prenechané ďalšiemu vlastníkovi. V 27 prípadoch uvoľnenia, ktoré sme sledovali, vznikli najväčšie straty práve z týchto neskorších nákladov a každý z nich sa dá odhadnúť ešte pred výberom cesty.
Britský aj holandský ústredný štátny majetok získali predajom za rok približne 0,18 % svojej hodnoty. V roku 2024/25 Spojené kráľovstvo získalo z 320 predajov 367 mil. GBP, pričom na prevádzku majetku s hodnotou pri plnom vlastníctve 208,4 mld. GBP vynaložilo 26,6 mld. GBP. Výnosy za rok pokryli približne päť dní prevádzkových nákladov.
Ministerstvo obrany predalo v roku 1996 približne 55 000 bytov za 1,66 mld. GBP, do roku 2024 platilo za ich spätný nájom 230 mil. GBP ročne a potom 36 347 z nich spätne odkúpilo za 5,99 mld. GBP, teda za 5,5-násobok ceny na byt z roku 1996. Francúzsko predalo v roku 2003 Imprimerie nationale za 85 mil. € a v roku 2007 ju spätne odkúpilo za 376,5 mil. €.
V našom registri 27 prípadov uvoľnenia trvalo od troch do šestnástich rokov, kým sa budovy po uvoľnení znovu otvorili. Aténske letisko Ellinikon sa zatvorilo v roku 2001 a jeho predaj dospel k finančnému uzavretiu v roku 2021. Tri zo štyroch najrýchlejších prípadov mali využitie alebo investíciu stanovené už pri uvoľnení.
Budova Murray Building v Hongkongu prilákala 18 ponúk a 4,4 mld. HKD za 50-ročné užívacie právo obmedzené na hotelové využitie so zákazom demolácie. Predaje pod trhovou cenou na sociálne bývanie stáli Francúzsko a Nemecko približne 22 000 – 24 000 € ušlých príjmov na jeden sociálny byt.
Hamburg zaplatil približne polovicu verejných prác v HafenCity v hodnote 3 mld. € z predaja pozemkov a kodanská spoločnosť By & Havn očakáva splatenie svojho dlhu okolo roku 2070. Príjmy Hongkongu z pozemkových poplatkov (land premium) klesli za tri roky zo 143 mld. HKD na 13,5 mld. HKD, zatiaľ čo Singapur pripisuje výnosy z predaja pozemkov do svojich rezerv.
Egypt prevádza budovy ministerstiev do svojho suverénneho fondu a práva na Ras El Hekma predal za 24 mld. USD, pričom si ponechal podiel 35 %. Maroko predáva verejné budovy inštitucionálnym fondom a spätne si ich prenajíma. Saudská Arábia najprv prerozdeľuje majetok v rámci štátnej správy a Dubaj uviedol na burzu časť štátneho REIT.
Čo to znamená
Zverejnite ocenený register a každý rok spolu s príjmami vykazujte mieru realizácie hodnoty, náklady držby a počet rokov do opätovného otvorenia.
Zapíšte využitie, ochranu pamiatok a podiel na príjmoch priamo do užívacieho práva, potom naň vypíšte otvorenú súťaž a zverejnite zoznam ponúk.
Dátum odchodu užívateľa a územnoplánovací proces posudzujte rovnako dôkladne ako cenu a ceny splácané v splátkach diskontujte na súčasnú hodnotu.
Zapojte sa už vo fáze súťaže, keď sa formulujú podmienky využitia. Desať z 27 prípadov uvoľnenia v registri sa zmenilo na hotely alebo sa ako hotely plánuje.
Obsah celej štúdie
Dátové súbory Heirstone
pomenovaných prípadov uvoľnenia v Registri uvoľnení Heirstone, od Whitehallu po námestie Tahrír
položiek druhej ceny v Teste druhej ceny Heirstone: spätný nájom, držba, realizácia, budúci zisk a výnosy z predaja
ciest uvoľnenia hodnotených v Matici ciest uvoľnenia Heirstone, od predaja do plného vlastníctva po ponechanie a opätovné využitie
Vypracované z verejných zdrojov aktuálnych k októbru 2026. Každý údaj je v štúdii doložený zdrojom a údaje, ktoré odvodzujeme kombináciou zverejnených čísel, sú označené ako analýza Heirstone.
Sú to náklady, ktoré štát nesie po uvoľnení majetku: nájomné za priestory, ktoré predal, no stále ich potrebuje, prevádzkové náklady prázdnych budov, roky bez využitia, kým lokalita čaká, a zisky prenechané ďalšiemu vlastníkovi. V 27 prípadoch uvoľnenia, ktoré Heirstone sledoval, spôsobili najväčšie straty práve tieto neskoršie náklady.
Len ak štát nebude priestory potrebovať dlho. Pri výnosoch 6,3 – 7 % uvádzaných pri spätných prenájmoch marockého štátu splatí nájomné predajnú cenu za 14 – 16 rokov a britské ministerstvo obrany nakoniec spätne odkúpilo byty za 5,5-násobok ich ceny na byt z roku 1996.
Prostredníctvom svojho suverénneho fondu. Zákon č. 177 z roku 2018 umožňuje previesť nevyužívaný štátny majetok do Suverénneho fondu Egypta, ktorý drží budovu Mogamma a bývalé ministerstvo vnútra v Lazoghly, kde 25-ročná nájomná zmluva prináša pevné nájomné a podiel na príjmoch. Do júla 2023 sa do Nového administratívneho hlavného mesta presťahovalo 40 000 vládnych zamestnancov.
Stratégia nehnuteľností
Výskum Heirstone Consulting
Porozprávajte sa priamo so seniorným partnerom o svojom projekte, aktíve alebo programe.
Kontaktujte nás
