Overtollige staatsgrond en -gebouwen vrijgeven zonder de waarde weg te geven: onderbouwing uit 27 met naam genoemde uitgiftes en vijf nationale vastgoedportefeuilles, en de routes die nu worden gebruikt in Egypte, Saoedi-Arabië, de VAE en Marokko.
Het rapport in zes cijfers
van de portefeuillewaarde in één jaar gerealiseerd uit verkopen, door zowel het Britse centrale overheidsvastgoed (2024-25) als het Rijksvastgoedbedrijf (2023), op verschillende waarderingsgrondslagen. Heirstone-analyse
van de exploitatiekosten van het Britse overheidsvastgoed gedekt door een volledig jaar aan verkoopopbrengsten: £ 367 mln tegenover £ 26,6 mld (2024-25)
de prijs per woning die het Britse ministerie van Defensie in 2024 betaalde om gezinswoningen terug te kopen die het in 1996 had verkocht en teruggehuurd
inschrijvingen voor het Murray Building in Hongkong, aangeboden in erfpacht voor 50 jaar met alleen hotelgebruik toegestaan en een sloopverbod (2013)
door Marokko gemobiliseerd via innovatieve financiering van 2019 tot medio 2024, volgens Boursenews, grotendeels door publieke gebouwen te verkopen en terug te huren
ambtenaren die tot juli 2023 naar de Egyptische Nieuwe Administratieve Hoofdstad verhuisden, waardoor ministeriegebouwen in het centrum van Caïro beschikbaar kwamen voor vrijgave via het Sovereign Fund
In het kort
Die latere kosten noemen wij de tweede prijs: huur voor ruimte die de staat heeft verkocht maar nog nodig heeft, de exploitatiekosten van leegstaande gebouwen, jaren zonder gebruik terwijl een locatie wacht op een partner of een vergunning, en waardestijgingen die naar de volgende eigenaar gaan. Bij de 27 vrijgaven die wij volgden, kwamen de grootste verliezen voort uit deze latere kosten, en elk daarvan kan worden geraamd voordat de route wordt gekozen.
Het Britse en het Nederlandse centrale overheidsvastgoed realiseerden elk ongeveer 0,18% van hun waarde uit verkopen in één jaar. In 2024-25 haalde het Verenigd Koninkrijk £ 367 mln op met 320 verkopen, terwijl het £ 26,6 mld uitgaf aan de exploitatie van een portefeuille met een waarde in volle eigendom van £ 208,4 mld. Een jaar aan opbrengsten dekte ongeveer vijf dagen exploitatiekosten.
Het Britse ministerie van Defensie verkocht in 1996 ongeveer 55.000 woningen voor £ 1,66 mld, betaalde in 2024 £ 230 mln per jaar om ze terug te huren en kocht er vervolgens 36.347 terug voor £ 5,99 mld, 5,5 keer de prijs per woning van 1996. Frankrijk verkocht de Imprimerie nationale in 2003 voor € 85 mln en kocht die in 2007 terug voor € 376,5 mln.
In ons register van 27 vrijgaven duurde het na de vrijgave drie tot zestien jaar voordat gebouwen weer opengingen. De luchthaven Ellinikon van Athene sloot in 2001 en de verkoop werd in 2021 financieel afgerond. Bij drie van de vier snelste lag het gebruik of de investering bij de vrijgave vast.
Het Murray Building in Hongkong trok 18 inschrijvingen en bracht HK$ 4,4 mld op voor een erfpacht van 50 jaar, beperkt tot hotelgebruik en met een sloopverbod. Verkopen onder de marktwaarde voor sociale woningbouw kostten Frankrijk en Duitsland ongeveer € 22.000 tot € 24.000 aan gederfde opbrengsten per sociale woning.
Hamburg betaalde ongeveer de helft van de € 3 mld aan publieke werken in HafenCity uit grondverkopen, en By & Havn in Kopenhagen verwacht zijn schuld richting 2070 af te lossen. De inkomsten uit grondpremies van Hongkong daalden in drie jaar van HK$ 143 mld tot HK$ 13,5 mld, terwijl Singapore de opbrengsten van grondverkopen aan zijn reserves toevoegt.
Egypte brengt ministeriegebouwen onder in zijn staatsfonds en verkocht de rechten op Ras El Hekma voor US$ 24 mld, met behoud van een belang van 35%. Marokko verkoopt publieke gebouwen aan institutionele fondsen en huurt ze terug. Saoedi-Arabië herverdeelt eerst binnen de overheid, en Dubai heeft een deel van een REIT in staatseigendom naar de beurs gebracht.
Wat het betekent
Publiceer een gewaardeerd register, en rapporteer elk jaar naast de opbrengsten de realisatieratio, de aanhoudkosten en het aantal jaren tot heropening.
Leg gebruik, instandhouding en een omzetaandeel vast in de uitgifte, besteed die vervolgens openbaar aan en publiceer de lijst van inschrijvingen.
Beoordeel de vertrekdatum van de gebruiker en het planologische traject even nauwkeurig als de prijs, en disconteer prijzen in termijnen naar contante waarde.
Stap in tijdens de aanbestedingsfase, wanneer de gebruiksvoorwaarden worden opgesteld. Tien van de 27 vrijgaven in het register werden hotels of zijn als hotel gepland.
In het volledige rapport
Heirstone-datasets
bij naam genoemde vrijgaven in het Heirstone-vrijgaveregister, van Whitehall tot het Tahrirplein
posten van de tweede prijs in de Heirstone-test van de tweede prijs: terughuur, aanhouden, oplevering, opwaarts potentieel en opbrengsten
vrijgaveroutes gescoord in de Heirstone-matrix van vrijgaveroutes, van verkoop in volle eigendom tot behouden en hergebruiken
Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.
Het zijn de kosten die de staat na een vrijgave draagt: huur voor ruimte die hij heeft verkocht maar nog nodig heeft, exploitatiekosten van leegstaande gebouwen, jaren zonder gebruik terwijl een locatie wacht, en waardestijgingen die naar de volgende eigenaar gaan. Bij de 27 vrijgaven die Heirstone volgde, veroorzaakten deze latere kosten de grootste verliezen.
Alleen als de staat de ruimte niet lang nodig heeft. Bij de rendementen van 6,3 tot 7% die worden gemeld voor terughuurtransacties van de Marokkaanse staat, betaalt de huur de verkoopprijs in 14 tot 16 jaar terug, en het Britse ministerie van Defensie kocht uiteindelijk woningen terug tegen 5,5 keer hun prijs per woning in 1996.
Via zijn staatsfonds. Wet 177 van 2018 maakt het mogelijk ongebruikte staatsbezittingen over te dragen aan het Sovereign Fund of Egypt, dat de Mogamma en het voormalige ministerie van Binnenlandse Zaken in Lazoghly bezit, waar een huurovereenkomst van 25 jaar een vaste huur plus een omzetaandeel oplevert. In juli 2023 waren 40.000 ambtenaren verhuisd naar de Nieuwe Administratieve Hoofdstad.
Vastgoedstrategie
Onderzoek van Heirstone Consulting
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op
