Wat een toeristische kust verandert in een stad die het hele jaar leeft, gemeten in 31 badplaatsen, en wat dit betekent voor de Egyptische Noordkust, Ras El Hekma en de Saoedische Rode Zee.
Het rapport in zes cijfers
van de luchtvaartpassagiers tussen de EU en Egypte vloog in de periode november tot en met maart 2025, een groter winteraandeel dan op welke luchthaven aan de Middellandse Zee in de Heirstone-index ook
toeristische overnachtingen op Kreta in augustus 2025 ten opzichte van januari; op de belangrijkste luchthaven was het verschil 14,3 keer
van de toeristische overnachtingen in de Algarve van november tot en met maart in 2024 kwam van buitenlandse gasten
woningen per inwoner in La Grande-Motte in 2023, een speciaal aangelegde Franse badplaats; in 1975 was dat 2,47
mensen gepland voor Ras El Hekma, een nieuwe stad aan 44 km kust, ondersteund door de betaling van US$ 24 mld door ADQ voor de ontwikkelingsrechten
per dag aan ontziltingscapaciteit aan de Noordkust beoogd voor 2028, 2,6 keer de capaciteit in 2026
In het kort
Wij maten de seizoensgebondenheid op 20 vakantieluchthavens in Europa en Turkije en in 12 kustregio's, en de woningvoorraad van 31 badplaatsen. De kusten die het hele jaar functioneren, hebben twee dingen die de andere missen: woningen die worden bewoond en een wintermarkt die per vliegtuig aankomt. De meeste hebben ook een grote werkgever die in februari open blijft. Wij passen de bevindingen toe op de Egyptische Noordkust, New Alamein, Ras El Hekma en de Saoedische Rode Zee.
Onze seizoensindex deelt het aantal luchtvaartpassagiers in een jaar door dat van de drukste maand: het jaar van Mykonos is 4,0 piekmaanden waard en dat van Lanzarote 10,8. Het aantal toeristische overnachtingen op Kreta was in augustus 2025 78,6 keer dat van januari, tegenover 14,3 keer op de luchthaven van Heraklion, en de bedden werden er in augustus voor 94% benut en in januari voor 1,2%.
In de Algarve schommelen de overnachtingen van binnenlandse gasten tussen januari en augustus met een factor 11,6 en die van buitenlandse gasten met een factor 4,0, en buitenlanders leveren 80,9% van de overnachtingen van november tot en met maart. Tussen 2014 en 2024 steeg het aantal passagiers van Faro in november tot en met maart met 98,6%, twee keer de groei in de zomer, en het verkeer in januari in Málaga met 128%.
La Grande-Motte telde 2,47 woningen per inwoner in 1975 en 2,46 in 2023, terwijl Saint-Tropez sinds 1968 42% van zijn inwoners heeft verloren. Van 11 Franse badplaatsen hebben alleen de twee die in een stedelijke corridor liggen een meerderheid aan woningen die het hele jaar worden bewoond, en toeslagen en plafonds voor tweede woningen kwamen pas toen de aandelen al hoog waren.
Grote universiteiten, door de staat gefinancierde winterreizen en een grote stad binnen dagelijks bereik gaan samen met vollere winters, en alleen van de door de staat gefinancierde reizen is het effect direct gemeten. De 27.875 houders van een visum voor digitale nomaden in Spanje komen overeen met ongeveer een negende van de geschatte zomerinstroom in Marbella, en het aantal buitenlandse inwoners van Antalya daalde binnen een jaar na de piek van 2022 met ongeveer een kwart.
New Alamein heeft al een universiteit, een industriezone en de zomervergaderingen van het kabinet, en Ras El Hekma is gepland voor meer dan een miljoen mensen. De hogesnelheidslijn moet de kust vanaf juli 2027 bereiken en de ontziltingscapaciteit moet tegen 2028 met een factor 2,6 toenemen. Het luchtverkeer tussen de EU en Egypte vervoert al 38,2% van zijn passagiers in november tot en met maart, en die wintermarkt naar de kust van de Middellandse Zee halen is de volgende stap.
Wat het betekent
Leg de woningmix, de eerste instellingen en de fasering van de nutsvoorzieningen vast in het masterplan, en publiceer maandelijkse gegevens over luchthavens, hotels en nutsvoorzieningen.
Rapporteer de bezetting in januari naast de verkopen en laat elke fase beginnen met hotels, campussen of klinieken die het hele jaar open blijven.
Baseer de investering op het aandeel van de vraag in november tot en met maart en behandel vraag die door stimuleringsmaatregelen of evenementen wordt gedreven als cyclisch.
Contracteer vroegtijdig stoelen in het tussen- en winterseizoen bij luchtvaartmaatschappijen en touroperators, en stem de openingen in de winter af binnen de hele bestemming.
In het volledige rapport
Heirstone-datasets
reeksen in de Heirstone-seizoensindex: 20 luchthavens plus benaderingen voor Egypte en de VAE
badplaatsen en districten in de Heirstone-benchmark voor vaste bewoning van badplaatsen
controles in de januaritest, toegepast op de Noordkust, New Alamein, Ras El Hekma en de Saoedische Rode Zee
Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.
Omdat de meeste afhankelijk zijn van een binnenlandse zomermarkt, met woningen die als tweede woning worden gebruikt en zonder wintermarkt die per vliegtuig aankomt. Het aantal toeristische overnachtingen op Kreta was in augustus 2025 78,6 keer dat van januari, en de bedden werden er in januari voor 1,2% benut.
Woningen die worden bewoond, een wintermarkt die per vliegtuig aankomt en meestal een grote werkgever, zoals een universiteit, die in februari open blijft. In de Algarve leveren buitenlandse gasten 80,9% van de overnachtingen van november tot en met maart, en badsteden met een grote campus hebben een aantal studenten dat overeenkomt met 2 tot 4% van hun inwoners.
Egypte vormt de Noordkust om tot steden die het hele jaar leven, met Ras El Hekma gepland voor meer dan een miljoen mensen en een hogesnelheidslijn die vanaf juli 2027 wordt verwacht. Wat nog ontbreekt, zijn een gepubliceerde woningmix, een wintermarkt en nutsvoorzieningen die met de bewoning meegroeien, en het luchtverkeer tussen de EU en Egypte vervoert al 38,2% van zijn passagiers in november tot en met maart.
Toerismeontwikkeling
Onderzoek van Heirstone Consulting
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op
