Wat een merk toevoegt aan een woning na aftrek van vergoedingen en exploitatiekosten, en waar branded projecten tekortschieten, met een blik op de VAE, Egypte en Saoedi-Arabië.
Het rapport in zes cijfers
merkmeerprijs op een woning in Dubai die door een royalty van 5,5% en een gangbare verhoging van de servicekosten volledig zou worden opgebruikt (Heirstone-analyse)
meerprijs voor branded residences in Dubai in het eerste halfjaar van 2026 volgens Morgan's International Realty; Knight Frank kwam voor 2023 op 88,6%, en de schatting van Savills op basis van vergelijkbare woningen was 29% (2020)
verschil tussen de gemiddelde prijs van branded residences op tekening in Dubai, AED 3.853 per vierkante voet, en de Prime Index van Knight Frank, AED 3.846 (2025)
woningen met een merknaam die in het eerste halfjaar van 2026 aan de voorraad in Dubai werden toegevoegd, tegenover 4.648 verkochte woningen met een merknaam
spreiding tussen de goedkoopste en de duurste van tien geregistreerde transacties in Bugatti Residences, augustus en september 2026
plaats van Caïro in de top tien van grootste steden voor branded residences van Savills eind 2025, opgeleverde en geplande projecten samen, vóór Londen en als enige Afrikaanse stad in de top tien (Savills)
In het kort
Woningen met een merknaam worden wel degelijk duurder verkocht. Voor wie een dergelijke woning financieel beoordeelt, zijn de relevante vragen hoeveel van de hogere prijs aan het merk toe te schrijven is, wie die ontvangt en of die er nog is wanneer de eigenaar verkoopt. Op basis van het openbare bewijs, grotendeels uit Dubai, is het aandeel van het merk kleiner dan de veelgenoemde cijfers doen vermoeden, en verlaat het grootste deel ervan het project bij de eerste verkoop, terwijl de eigenaar betaalt om de naam op het gebouw te houden. Het rapport legt vervolgens projecten met een merknaam in de VAE, Egypte en Saoedi-Arabië langs zes toetsen voor de vraag of een meerprijs standhoudt.
Gepubliceerde meerprijzen in Dubai lopen van 88,6% (Knight Frank, 2023) tot 56% (Morgan's International Realty, eerste halfjaar 2026), op basis van brede vergelijkingen waarin de locatie meetelt. Ten opzichte van vergelijkbare woningen vond Savills in 2020 29% en Morgan's minder dan 10% in villawijken. De gemiddelde prijs van branded residences op tekening lag in het eerste halfjaar van 2025 binnen 0,2% van de Dubai Prime Index van Knight Frank.
Een royalty van 5 tot 6% van de verkoopprijs neemt ongeveer een kwart van een meerprijs van 30% in beslag. Volgens overzichten van makelaars liggen de servicekosten van torens met een merknaam op 1,2 tot 3,1 keer die van hun buren. In ons basisscenario slokken deze twee kostenposten een meerprijs van 19,7% volledig op.
Van een meerprijs van 30% gaat ongeveer 24% als eenmalige vergoeding naar het merk en 76% naar de ontwikkelaar, vóór hogere bouw- en verkoopkosten. In ons basisscenario haalt de eigenaar een nettorendement van ongeveer 4,4%, tegenover 5,3% voor een woning zonder merknaam, en ongeveer 80% van de transacties in branded residences in Dubai zijn eerste verkopen op tekening.
Tien geregistreerde transacties in Bugatti Residences in augustus en september 2026 liepen uiteen van AED 3.105 tot 11.259 per vierkante voet, met een mediaan die 38% onder het lanceringsrecord van AED 9.674 lag. Armani Beach Residences werd twee jaar later verhandeld op of net onder de lanceringsprijs. Bij Bulgari Lighthouse, minder dan 40 woningen naast een Bulgari-resort, lag de verkoop van een penthouse in 2025 37% boven het projectgemiddelde van 2022.
De voorraad branded residences in Dubai groeide in het jaar tot juni 2026 met 34%, terwijl de verkopen ervan met 21% daalden. Vier vijfde van de pijplijn heeft geen hotel, volgens Global Branded Residences. Ook licenties lopen af: vier van de vijf gelicentieerde hotelcondominiumtorens die wij op het Amerikaanse continent traceerden, verloren binnen ongeveer tien jaar de naam.
Caïro staat vijfde in de top tien van grootste steden voor branded residences van Savills, met 26 projecten in de pijplijn tegenover 2 opgeleverde, en Ras Al Khaimah heeft er 24 tegenover geen enkel. Buiten Dubai vonden wij slechts twee gepubliceerde prijzen en voor geen enkel project met een merknaam gepubliceerde servicekosten.
Wat het betekent
Publiceer doorverkoopgegevens van branded residences en verplicht bij verkoop de openbaarmaking van de looptijd van het merk, de beëindigingsrechten en de servicekostenbegroting.
Ga uit van een meerprijs van ongeveer 30%, het niveau dat ten opzichte van vergelijkbare woningen werd gevonden, afgezet tegen de drempel van 20%, houd projecten klein en faseer de woningen in lijn met de oplevering van het hotel.
Waardeer op basis van geregistreerde transacties en nettorendement, en prijs de kans in dat de naam verdwijnt.
Leg de opvolging vast in het contract, rantsoeneer de naam per stad en publiceer de exploitatiekosten van elk project.
In het volledige rapport
Heirstone-datasets
bij naam genoemde projecten met een merknaam in het Heirstone-register van branded residences, van Marrakech tot Muscat
projecten in Dubai in het Heirstone-register van lancering tot doorverkoop, waarvan zes met zowel een vroeg als een later prijspunt
toetsen in de Heirstone-test voor merkbestendigheid: schaarste, exploitatie, bewijs, draagkosten, eigendomsrechten en valuta
Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.
Ja, maar minder dan de veelgenoemde cijfers doen vermoeden. Brede vergelijkingen komen voor Dubai op een meerprijs van 56% tot 88,6%, terwijl Savills ten opzichte van vergelijkbare woningen in 2020 29% mat en Morgan's minder dan 10% in villawijken. Een groot deel van het veelgenoemde verschil weerspiegelt de locatie en niet het merk.
Vooral de ontwikkelaar en het merk, bij ondertekening: van een meerprijs van 30% gaat ongeveer 24% als eenmalige vergoeding naar het merk en 76% naar de ontwikkelaar. De eigenaar verdient ongeveer 1,5% per jaar op het extra kapitaal en heeft in het basisscenario van Heirstone een meerprijs van ongeveer 20% nodig alleen al om de royalty en de hogere servicekosten te dekken.
Nog niet: Dubai is de enige stad in de regio waar Heirstone geregistreerde transacties in branded residences vond. Caïro staat vijfde in de top tien van grootste steden voor branded residences van Savills, met 26 projecten in de pijplijn tegenover 2 opgeleverde, en de Saoedische wet op buitenlands eigendom trad pas in 2026 in werking.
Vastgoedstrategie
Onderzoek van Heirstone Consulting
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op
