Brendirane rezidencije: Kome ostaje premija
Što brend dodaje vrijednosti doma nakon naknada i tekućih troškova te gdje brendirani projekti podbacuju, s pogledom iz UAE-a, Egipta i Saudijske Arabije.
30 stranica · PDF · na engleskom · besplatno
Što brend dodaje vrijednosti doma nakon naknada i tekućih troškova te gdje brendirani projekti podbacuju, s pogledom iz UAE-a, Egipta i Saudijske Arabije.
Izvješće u šest brojki
premija brenda na stan u Dubaiju koju bi licencna naknada od 5,5 % i uobičajeno povećanje naknade za usluge u potpunosti potrošili (Heirstoneova analiza)
premija brendiranih nekretnina u Dubaiju u prvom polugodištu 2026. prema Morgan's International Realtyju; Knight Frank procijenio ju je na 88,6 % za 2023., a usporediva procjena Savillsa iznosila je 29 % (2020.)
razlika između prosječne cijene brendiranih nekretnina u predprodaji u Dubaiju, 3.853 AED po kvadratnoj stopi, i indeksa Knight Frank Prime Index, 3.846 AED (2025.)
brendirane jedinice dodane fondu stanova u Dubaiju u prvom polugodištu 2026., naspram 4.648 prodanih brendiranih stanova
raspon između najjeftinije i najskuplje od deset registriranih transakcija u Bugatti Residences, kolovoz i rujan 2026.
mjesto Kaira među deset najvećih gradova brendiranih rezidencija prema Savillsu na kraju 2025., računajući dovršene projekte i one u pripremi, ispred Londona; Kairo je jedini afrički grad među njih deset (Savills)
Ukratko
Brendirani stanovi doista se prodaju po višoj cijeni. Za svakoga tko procjenjuje rizik takvog ulaganja korisna su pitanja koliki dio više cijene pripada brendu, tko ga prima i postoji li on još kada vlasnik prodaje. Prema javno dostupnim podacima, većinom iz Dubaija, udio brenda manji je nego što sugeriraju istaknute brojke, a najveći dio tog udjela napušta projekt pri prvoj prodaji, dok vlasnik plaća da bi ime ostalo na zgradi. Izvješće zatim projekte brendiranih rezidencija u UAE-u, Egiptu i Saudijskoj Arabiji provjerava kroz šest testova trajnosti premije.
Objavljene premije u Dubaiju kreću se od 88,6 % (Knight Frank, 2023.) do 56 % (Morgan's International Realty, prvo polugodište 2026.), na temelju širokih usporedbi koje uključuju lokaciju. U usporedbi sa sličnim nekretninama Savills je 2020. utvrdio 29 %, a Morgan's u naseljima vila manje od 10 %. Prosječna cijena brendiranih nekretnina u predprodaji u prvom polugodištu 2025. bila je unutar 0,2 % od indeksa Knight Frank Dubai Prime Index.
Licencna naknada od 5 do 6 % prodajne cijene odnosi oko četvrtinu premije od 30 %. Prema pregledima posrednika, naknade za usluge u brendiranim neboderima 1,2 do 3,1 puta su veće od onih u susjednim zgradama. U našem središnjem scenariju ta dva troška u cijelosti apsorbiraju premiju od 19,7 %.
Od premije od 30 % oko 24 % odlazi brendu kao jednokratna naknada, a 76 % developeru, prije viših troškova gradnje i prodaje. U našem središnjem scenariju vlasnik ostvaruje neto prinos od oko 4,4 %, naspram 5,3 % za nebrendirani stan, a oko 80 % transakcija brendiranih nekretnina u Dubaiju prve su prodaje u fazi predprodaje.
Deset registriranih transakcija u Bugatti Residences u kolovozu i rujnu 2026. kretalo se od 3.105 do 11.259 AED po kvadratnoj stopi, s medijanom 38 % ispod rekordne početne cijene od 9.674 AED. Stanovi u Armani Beach Residences dvije godine kasnije prodavali su se po početnoj cijeni ili neznatno ispod nje. U Bulgari Lighthouseu, s manje od 40 stanova uz Bulgarijev turistički kompleks, penthouse prodan 2025. postigao je cijenu 37 % višu od prosjeka projekta iz 2022.
Fond brendiranih nekretnina u Dubaiju porastao je za 34 % u godini do lipnja 2026., dok je prodaja brendiranih nekretnina pala za 21 %. Četiri petine projekata u pripremi nemaju hotel, prema podacima Global Branded Residences. Licencije također istječu: četiri od pet licenciranih hotelsko-stambenih nebodera koje smo pratili na američkom kontinentu izgubila su ime u roku od desetak godina.
Kairo je peti među deset najvećih gradova brendiranih rezidencija prema Savillsu, s 26 projekata u pripremi naspram 2 dovršena, a Ras Al Khaimah ima 24 naspram nijednog dovršenog. Izvan Dubaija pronašli smo samo dvije objavljene cijene i nijednu objavljenu naknadu za usluge ni za jedan projekt brendiranih rezidencija.
Što to znači
Objavljujte podatke o preprodaji brendiranih nekretnina i propišite obvezu objave trajanja ugovora s brendom, prava na raskid i proračuna naknada za usluge pri prodaji.
Kao osnovu procjene uzmite premiju od oko 30 %, razinu utvrđenu u usporedbi sa sličnim nekretninama, i usporedite je s pragom od 20 %; projekte držite malima, a etape gradnje stanova uskladite s dovršetkom hotela.
Vrednujte na temelju registriranih transakcija i neto prinosa te u cijenu uključite vjerojatnost da ime bude uklonjeno sa zgrade.
Ugovorom uredite sukcesiju, ograničite broj projekata pod istim imenom u svakom gradu i objavljujte tekuće troškove svakog projekta.
Što donosi cijelo izvješće
Heirstoneovi skupovi podataka
imenovanih projekata brendiranih rezidencija u Heirstoneovu registru brendiranih rezidencija, od Marakeša do Maskata
dubajskih projekata u Heirstoneovu registru od lansiranja do preprodaje, od kojih šest ima i ranu i kasniju cijenu
testova u Heirstoneovu testu trajnosti brenda: oskudnost, upravljanje, dokaz, trošak držanja, prava na zemljištu i valuta
Izrađeno na temelju javnih izvora ažurnih u listopadu 2026. Svaka je brojka u izvješću potkrijepljena izvorom, a brojke koje izvodimo kombiniranjem objavljenih podataka označene su kao Heirstoneova analiza.
Da, ali uz manju premiju nego što sugeriraju istaknute brojke. Široke usporedbe procjenjuju premiju u Dubaiju na 56 % do 88,6 %, dok je u usporedbi sa sličnim nekretninama Savills 2020. izmjerio 29 %, a Morgan's u naseljima vila manje od 10 %. Velik dio istaknute razlike odražava lokaciju, a ne brend.
Uglavnom developer i brend, pri potpisivanju ugovora: od premije od 30 % oko 24 % odlazi brendu kao jednokratna naknada, a 76 % developeru. Vlasnik na dodatno uloženi kapital zarađuje oko 1,5 % godišnje i, prema Heirstoneovu središnjem scenariju, treba premiju od oko 20 % samo da bi pokrio licencnu naknadu i više naknade za usluge.
Još ne: Dubai je jedini grad u regiji u kojem je Heirstone pronašao registrirane transakcije brendiranih nekretnina. Kairo je peti među deset najvećih gradova brendiranih rezidencija prema Savillsu, s 26 projekata u pripremi naspram 2 dovršena, a saudijski zakon o stranom vlasništvu stupio je na snagu tek 2026.
Strategija nekretnina
Istraživanja Heirstone Consultinga
Razgovarajte izravno s višim partnerom o svom projektu, imovini ili programu.
Kontaktirajte nas
