Co marka wnosi do wartości mieszkania po odliczeniu opłat i kosztów bieżących oraz gdzie projekty markowe nie spełniają oczekiwań — z perspektywy ZEA, Egiptu i Arabii Saudyjskiej.
Raport w sześciu liczbach
premia za markę dla mieszkania w Dubaju, którą w całości pochłonęłyby opłata licencyjna w wysokości 5,5% i typowy wzrost opłat eksploatacyjnych (analiza Heirstone)
premia rezydencji markowych w Dubaju w I półroczu 2026 r. według Morgan's International Realty; Knight Frank oszacował ją na 88,6% za 2023 r., a szacunek Savills oparty na porównywalnych mieszkaniach wyniósł 29% (2020)
różnica między średnią ceną rezydencji markowych w przedsprzedaży w Dubaju, 3 853 AED za stopę kw., a indeksem Prime Index Knight Frank, 3 846 AED (2025)
mieszkania markowe dodane do zasobu Dubaju w I półroczu 2026 r., wobec 4 648 sprzedanych mieszkań markowych
rozpiętość między najtańszą a najdroższą z dziesięciu zarejestrowanych transakcji w Bugatti Residences, sierpień i wrzesień 2026
miejsce Kairu wśród dziesięciu największych miast rezydencji markowych według Savills na koniec 2025 r., licząc projekty ukończone i planowane, przed Londynem i jako jedyne miasto afrykańskie w tej dziesiątce (Savills)
W skrócie
Mieszkania markowe rzeczywiście sprzedają się drożej. Dla każdego, kto ocenia ryzyko takiego projektu, kluczowe pytania dotyczą tego, jaka część wyższej ceny przypada marce, kto ją otrzymuje i czy utrzymuje się ona, gdy właściciel sprzedaje mieszkanie. Według publicznie dostępnych danych, w większości z Dubaju, udział marki jest mniejszy, niż sugerują deklarowane wartości, a większość premii opuszcza projekt przy pierwszej sprzedaży, podczas gdy właściciel płaci za utrzymanie nazwy na budynku. Raport zestawia następnie projekty markowe w ZEA, Egipcie i Arabii Saudyjskiej z sześcioma testami trwałości premii.
Publikowane premie w Dubaju wahają się od 88,6% (Knight Frank, 2023) do 56% (Morgan's International Realty, I półrocze 2026), na podstawie szerokich porównań uwzględniających lokalizację. Po dopasowaniu do porównywalnych mieszkań Savills ustalił 29% w 2020 r., a Morgan's poniżej 10% w osiedlach willowych. Średnia cena rezydencji markowych w przedsprzedaży w I półroczu 2025 r. mieściła się w granicach 0,2% od wartości Dubai Prime Index Knight Frank.
Opłata licencyjna w wysokości 5–6% ceny sprzedaży pochłania ok. jedną czwartą premii 30%. Według zestawień pośredników opłaty eksploatacyjne w wieżowcach markowych są 1,2–3,1 raza wyższe niż w sąsiednich budynkach. W naszym scenariuszu bazowym te dwa koszty pochłaniają całą premię 19,7%.
Z premii 30% ok. 24% trafia do marki jako jednorazowa opłata, a 76% do dewelopera, przed wyższymi kosztami budowy i sprzedaży. W naszym scenariuszu bazowym właściciel uzyskuje rentowność netto ok. 4,4% wobec 5,3% w przypadku mieszkania bez marki, a ok. 80% transakcji mieszkaniami markowymi w Dubaju to pierwsza sprzedaż w przedsprzedaży.
Dziesięć zarejestrowanych transakcji w Bugatti Residences w sierpniu i wrześniu 2026 r. mieściło się w przedziale od 3 105 do 11 259 AED za stopę kw., z medianą o 38% niższą od rekordu z premiery wynoszącego 9 674 AED. Mieszkania w Armani Beach Residences dwa lata po premierze zmieniały właścicieli po cenie z premiery lub nieco niższej. W Bulgari Lighthouse, liczącym niespełna 40 mieszkań obok kurortu Bulgari, penthouse sprzedano w 2025 r. po cenie o 37% wyższej od średniej dla projektu z 2022 r.
Zasób mieszkań markowych w Dubaju wzrósł o 34% w roku do czerwca 2026 r., podczas gdy sprzedaż mieszkań markowych spadła o 21%. Według Global Branded Residences cztery piąte projektów w przygotowaniu nie ma hotelu. Licencje również wygasają: cztery z pięciu licencjonowanych wieżowców typu hotel-condominium, które prześledziliśmy w obu Amerykach, straciły nazwę w ciągu ok. dziesięciu lat.
Kair zajmuje piąte miejsce wśród dziesięciu największych miast rezydencji markowych według Savills, z 26 projektami w przygotowaniu wobec 2 ukończonych, a Ras al-Chajma ma 24 wobec żadnego. Poza Dubajem znaleźliśmy tylko dwie opublikowane ceny i żadnej opublikowanej opłaty eksploatacyjnej dla jakiegokolwiek projektu markowego.
Co to oznacza
Publikować dane o rynku wtórnym rezydencji markowych i wymagać ujawniania przy sprzedaży okresu umowy z marką, praw do jej rozwiązania oraz budżetu opłat eksploatacyjnych.
Przyjmować w analizie premię ok. 30%, czyli poziom ustalony w porównaniu z podobnymi mieszkaniami, odnosząc ją do progu 20%, utrzymywać niewielką skalę projektów i etapować mieszkania zgodnie z oddawaniem hotelu.
Wyceniać na podstawie zarejestrowanych transakcji i rentowności netto oraz uwzględniać w cenie ryzyko utraty nazwy.
Zapisać w umowie zasady sukcesji, racjonować nazwę w poszczególnych miastach i publikować koszty bieżące każdego projektu.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
nazwanych projektów rezydencji markowych w Rejestrze rezydencji markowych Heirstone, od Marrakeszu po Maskat
projektów z Dubaju w Rejestrze Heirstone: od premiery do rynku wtórnego, z czego sześć ma zarówno wczesny, jak i późniejszy punkt cenowy
testów w Teście trwałości marki Heirstone: rzadkość, operator, dowody, koszty utrzymania, okres licencji i waluta
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
Tak, ale mniejszą, niż sugerują deklarowane wartości. Szerokie porównania określają premię w Dubaju na 56–88,6%, natomiast w porównaniu z podobnymi mieszkaniami Savills zmierzył 29% w 2020 r., a Morgan's poniżej 10% w osiedlach willowych. Duża część deklarowanej różnicy odzwierciedla lokalizację, a nie markę.
Głównie deweloper i marka, w momencie podpisania umowy: z premii 30% ok. 24% trafia do marki jako jednorazowa opłata, a 76% do dewelopera. Właściciel zarabia ok. 1,5% rocznie na dodatkowym kapitale i w scenariuszu bazowym Heirstone potrzebuje premii ok. 20%, by pokryć samą opłatę licencyjną i wyższe opłaty eksploatacyjne.
Jeszcze nie: Dubaj to jedyne miasto w regionie, w którym Heirstone znalazł zarejestrowane transakcje mieszkaniami markowymi. Kair zajmuje piąte miejsce wśród dziesięciu największych miast rezydencji markowych według Savills, z 26 projektami w przygotowaniu wobec 2 ukończonych, a saudyjska ustawa o własności nieruchomości przez cudzoziemców weszła w życie dopiero w 2026 r.
Strategia nieruchomości
Analizy Heirstone Consulting
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
