Hva en merkevare tilfører en bolig etter honorarer og driftskostnader, og hvor merkevareprosjekter kommer til kort, med et blikk på De forente arabiske emirater, Egypt og Saudi-Arabia.
Rapporten i seks tall
merpris for merkevaren på en bolig i Dubai som en royalty på 5,5% og en typisk økning i felleskostnadene ville spise opp helt (Heirstone-analyse)
merpris for merkevareboliger i Dubai i 1. halvår 2026 ifølge Morgan's International Realty; Knight Frank anslo den til 88,6% for 2023, og Savills' estimat mot sammenlignbare boliger var 29% (2020)
forskjellen mellom Dubais gjennomsnittspris for merkevareboliger solgt på tegning, 3 853 AED per kvadratfot, og Knight Franks Prime Index, 3 846 AED (2025)
merkevareboliger tilført boligmassen i Dubai i 1. halvår 2026, mot 4 648 solgte merkevareboliger
spennet mellom den billigste og den dyreste av ti registrerte omsetninger i Bugatti Residences, august og september 2026
Kairos plassering blant Savills' ti største byer for merkevareboliger ved utgangen av 2025, regnet med ferdigstilte prosjekter og prosjekter under utvikling, foran London og som eneste afrikanske by blant de ti (Savills)
Kort fortalt
Merkevareboliger selges faktisk dyrere. For den som skal investere i eller finansiere en slik bolig, er de nyttige spørsmålene hvor mye av merprisen som skyldes merkevaren, hvem som mottar den, og om den fortsatt er der når eieren selger. Ut fra offentlig tilgjengelige data, de fleste fra Dubai, er merkevarens andel mindre enn de oppgitte tallene tilsier, og det meste forsvinner ut av prosjektet ved førstegangssalget, mens eieren betaler for å beholde navnet på bygget. Rapporten setter deretter merkevareprosjekter i De forente arabiske emirater, Egypt og Saudi-Arabia opp mot seks tester av om en merpris varer.
Publiserte merpriser i Dubai varierer fra 88,6% (Knight Frank, 2023) til 56% (Morgan's International Realty, 1. halvår 2026), basert på brede sammenligninger som inkluderer beliggenhet. Mot sammenlignbare boliger fant Savills 29% i 2020, og Morgan's fant under 10% i villaområder. Gjennomsnittsprisen for merkevareboliger solgt på tegning i 1. halvår 2025 lå innenfor 0,2% av Knight Franks Dubai Prime Index.
En royalty på 5–6% av salgsprisen tar rundt en fjerdedel av en merpris på 30%. Sammenstillinger fra meglere anslår felleskostnadene i merkevaretårn til 1,2–3,1 ganger nabobyggenes. I vårt hovedscenario spiser disse to kostnadene opp hele merprisen på 19,7%.
Av en merpris på 30% går rundt 24% til merkevaren som et engangshonorar og 76% til utvikleren, før høyere bygge- og salgskostnader. I vårt hovedscenario får eieren en nettoavkastning på rundt 4,4% mot 5,3% for en bolig uten merkevare, og rundt 80% av merkevaretransaksjonene i Dubai er førstegangssalg på tegning.
Ti registrerte omsetninger i Bugatti Residences i august og september 2026 lå mellom 3 105 og 11 259 AED per kvadratfot, med en median 38% under lanseringsrekorden på 9 674 AED. Armani Beach Residences ble omsatt til eller like under lanseringsprisen to år senere. I Bulgari Lighthouse, under 40 boliger ved siden av et Bulgari-feriested, ble en toppleilighet solgt i 2025 for 37% over prosjektets gjennomsnitt i 2022.
Dubais bestand av merkevareboliger vokste 34% i året fram til juni 2026, mens salget av merkevareboliger falt 21%. Fire femtedeler av prosjektene under utvikling har ikke hotell, ifølge Global Branded Residences. Lisenser utløper også: Fire av de fem lisensierte hotell-leilighetstårnene vi fulgte i Nord- og Sør-Amerika, mistet navnet innen rundt ti år.
Kairo ligger på 5. plass blant Savills' ti største byer for merkevareboliger, med 26 prosjekter under utvikling mot 2 ferdigstilte, og Ras Al Khaimah har 24 mot ingen. Utenfor Dubai fant vi bare to publiserte priser og ingen publiserte felleskostnader for noe merkevareprosjekt.
Hva det betyr
Publiser data om videresalg av merkevareboliger, og krev at merkevareavtalens varighet, oppsigelsesrettigheter og budsjettet for felleskostnader opplyses ved salg.
Vurder en merpris på rundt 30%, nivået som er funnet mot sammenlignbare boliger, opp mot terskelen på 20%, hold prosjektene små, og fasér boligene etter ferdigstillelsen av hotellet.
Verdsett ut fra registrerte omsetninger og netto direkteavkastning, og pris inn risikoen for at navnet fjernes.
Skriv en etterfølgerordning inn i kontrakten, rasjonér navnet per by, og publiser driftskostnadene for hvert prosjekt.
Dette finner du i rapporten
Heirstone-datasett
navngitte merkevareprosjekter i Heirstone-registeret for merkevareboliger, fra Marrakech til Muskat
prosjekter i Dubai i Heirstone-registeret fra lansering til videresalg, seks av dem med både et tidlig og et senere prispunkt
tester i Heirstone-testen for merkevarens holdbarhet: knapphet, drift, dokumentasjon, løpende kostnader, eierforhold og valuta
Bygget på offentlige kilder per oktober 2026. Alle tall har kildehenvisning i rapporten, og tall vi har utledet ved å kombinere publiserte tall, er merket Heirstone-analyse.
Ja, men mindre enn de oppgitte tallene tilsier. Brede sammenligninger anslår merprisen i Dubai til 56–88,6%, mens Savills målte 29% mot sammenlignbare boliger i 2020 og Morgan's under 10% i villaområder. Mye av forskjellen i de oppgitte tallene skyldes beliggenhet snarere enn merkevaren.
For det meste utvikleren og merkevaren, ved signering: Av en merpris på 30% går rundt 24% til merkevaren som et engangshonorar og 76% til utvikleren. Eieren tjener rundt 1,5% i året på den ekstra kapitalen og trenger, i Heirstones hovedscenario, en merpris på rundt 20% bare for å dekke royaltyen og de høyere felleskostnadene.
Ikke ennå: Dubai er den eneste byen i regionen der Heirstone fant registrerte omsetninger av merkevareboliger. Kairo ligger på 5. plass blant Savills' ti største byer for merkevareboliger, med 26 prosjekter under utvikling mot 2 ferdigstilte, og Saudi-Arabias lov om utenlandsk eierskap trådte først i kraft i 2026.
Eiendomsstrategi
Heirstone Consulting Research
Snakk direkte med en seniorpartner om prosjektet, eiendelen eller programmet ditt.
Ta kontakt
