Terminale wycieczkowców i promów jako nieruchomości i infrastruktura oraz test, kiedy brama morska zarabia na swój grunt — w Egipcie, Arabii Saudyjskiej i krajach Zatoki Perskiej.
Raport w sześciu liczbach
stosunek liczby pasażerów promów do pasażerów wycieczkowców w portach UE w 2024 r.: łącznie 417,8 mln pasażerów morskich, w tym 17,9 mln na wycieczkowcach
więcej wydaje na lądzie w Europie pasażer rozpoczynający lub kończący rejs niż pasażer tranzytowy: 212,67 EUR wobec 70,63 EUR
36-letnia umowa Royal Caribbean o korzystanie z terminalu w PortMiami, z gwarancją 2,1 mln ruchów pasażerskich rocznie od 11. roku
udział pasażerów wycieczkowców i członków załóg w docelowej liczbie 25 mln odwiedzających rocznie w Galataport
wzrost liczby pasażerów wycieczkowców w Aleksandrii w roku obrotowym 2025/26, do ponad 82 000; AROYA zaplanowała tam na 2026 r. osiem zawinięć z wymianą pasażerów
roczny wzrost wynikający z prognozy CLIA zakładającej 40 mln pasażerów wycieczkowców do 2030 r., po rekordowych 37,2 mln w 2025 r.
W skrócie
Roczna przepustowość mówi, ile terminal wycieczkowy lub promowy może obsłużyć, a zobowiązania mówią, ile zarobi. Heirstone objął benchmarkiem 31 bram morskich, od PortMiami i Helsinek po Dohę, Dżuddę i Aleksandrię, i ustalił, że terminale, które się zwracają, mają zabezpieczenie w postaci ruchów pasażerskich gwarantowanych przez armatora, terminalu sfinansowanego przez armatora lub całorocznego rozkładu rejsów promowych. Tam, gdzie nie ma zobowiązań, wartość bramy morskiej leży w gruntach za nią, a terminal jest kosztem publicznym, który należy utrzymać na niskim poziomie i odpowiednio wycenić.
Porty UE obsłużyły w 2024 r. 417,8 mln pasażerów morskich, z czego 17,9 mln na wycieczkowcach. Promy w Cieśninie Mesyńskiej przewiozły w 2024 r. 11,4 mln osób, prawie trzy razy więcej niż 3,99 mln pasażerów wycieczkowców w Barcelonie w 2025 r.
W Europie pasażer rozpoczynający lub kończący rejs wydaje na lądzie 212,67 EUR, a pasażer tranzytowy 70,63 EUR. Przy takich stawkach zawinięcie z wymianą pasażerów statku klasy Icon jest warte ok. 1,2 mln EUR na lądzie. Barcelona i Pireus obsługują 58–59% ruchu jako porty macierzyste, wobec średniej MedCruise wynoszącej 27%.
Royal Caribbean zobowiązał się do 2,5 mld USD na 36 lat za Terminal G w PortMiami, z gwarancją 2,1 mln ruchów pasażerskich rocznie od 11. roku, a armator MSC sam zbudował swój terminal za 300 mln USD. Według naszej analizy umowy z armatorami w Miami przynoszą portowi ok. 14–36 USD za ruch pasażerski.
Według własnych celów Galataport pasażerowie wycieczkowców i załogi mieli stanowić 6% z 25 mln odwiedzających, których spodziewano się co roku, więc uzasadnienie biznesowe opiera się na pozostałych 94%. Helsinki wyprowadziły przeładunki kontenerowe w 2008 r., zbudowały dzielnicę o powierzchni ponad 100 ha obok portu promowego i przyznały nowemu terminalowi 37 000 m² praw zabudowy.
Barcelona przeznacza 185 mln EUR na program, który zmniejsza jej dzienną przepustowość dla wycieczkowców o 16%, a Wenecja przeznaczyła w budżecie 157 mln EUR na tymczasowe nabrzeża po zakazie z 2021 r. Opłaty w wysokości 5–20 EUR od osoby są dziś w Europie powszechne. Żadna brama w Egipcie, Arabii Saudyjskiej ani w Zatoce Perskiej nie publikuje jeszcze opłaty od pasażera wycieczkowca.
Liczba pasażerów wycieczkowców w Aleksandrii wzrosła w roku 2025/26 o ponad 70%, a AROYA zaplanowała tam na 2026 r. osiem zawinięć z wymianą pasażerów. W Dosze w sezonie 2024/25 pełna lub częściowa wymiana pasażerów nastąpiła podczas 56 z 87 zawinięć. Trzy egipskie terminale nad Morzem Czerwonym, oddane w koncesję w 2024 r., mogą obsłużyć 4,3 mln pasażerów rocznie, a Cruise Saudi zakłada osiągnięcie 1,3 mln pasażerów wycieczkowców rocznie do 2035 r.
Co to oznacza
Rozstrzygać przetargi na prawa do terminali w oparciu o minimalne gwarantowane ruchy pasażerskie, publikować łączne dane o ruchu tranzytowym i wymianie pasażerów dla każdego portu oraz ustalić opłatę i dzienny limit obciążenia przed pierwszym zawinięciem.
Tam, gdzie brak zobowiązań, modelować odwiedzających spoza ruchu wycieczkowego, biura i hotele, które dźwigają uzasadnienie inwestycji, a przy każdej bramie, która ma być portem macierzystym, lokować pokoje hotelowe i szybki dostęp do lotniska.
Udzielać kredytów pod umowy z ceną za ruch pasażerski, tam, gdzie brak gwarancji, dopasowywać dług do dochodów z nieruchomości i testować popyt w warunkach skrajnych przy wzroście ok. 1,5% rocznie.
Oferować gwarancje wolumenu lub finansowanie terminalu w zamian za preferencyjny dostęp do nabrzeży i przyległe grunty, według modeli Royal Caribbean i MSC w Miami.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
bram wycieczkowych i promowych w Benchmarku bram morskich Heirstone, od PortMiami po Aleksandrię, oraz łączne dane krajowe dla Egiptu
testów w Teście bramy morskiej Heirstone: zakontraktowany ruch, udział wymiany pasażerów, przechwycenie wydatków na ruch pasażerski, dostępne grunty i limity obciążenia
bram ocenionych w Teście bramy morskiej i podzielonych na pięć typów, od bramy z gwarancją po przystanek tranzytowy
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
Gdy ruch zostaje zakontraktowany przed budową, jak w przypadku Terminalu G w PortMiami, zabezpieczonego 36-letnią umową o korzystanie z terminalu o wartości 2,5 mld USD. Zobowiązaniem może być gwarancja armatora, finansowanie przez armatora lub całoroczny rozkład rejsów promowych.
Wydają na lądzie ok. trzy razy więcej: w Europie 212,67 EUR wobec 70,63 EUR. Większość z nich nocuje w hotelach i przylatuje oraz odlatuje przez miasto będące portem wejściowym, a 58% europejskich pasażerów rozpoczynających lub kończących rejs zatrzymuje się w destynacji przed rejsem lub po nim.
Region rozwija ruch w portach macierzystych: liczba pasażerów wycieczkowców w Aleksandrii wzrosła w roku 2025/26 o ponad 70%, ale żadna brama w regionie nie publikuje jeszcze gwarancji armatora ani opłaty od pasażera. Test bramy morskiej Heirstone określa pięć kryteriów, które należy sprawdzić przed inwestycją w nowy terminal.
Analizy Heirstone Consulting
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
