Cuánto cuesta construir en nueve ciudades africanas, por qué difieren los costes y cuándo los reduce la tecnología de la edificación, con El Cairo como referencia.
También disponible en francés: Coûts de construction et technologies du bâtiment: Neuf villes, un mètre carré. Elija el idioma al solicitar el informe.
El informe en seis cifras
el precio de AECOM para un edificio residencial de varias plantas en Lagos frente a Nairobi en la misma guía 2024/25: 2330 US$ frente a 796 US$ por m²
un saco de cemento de 50 kg en Egipto en 2025, el precio más bajo de las diez ciudades. El mismo saco costaba 11,03 US$ en Kinsasa.
el peso del cemento y la cal en el índice de costes de construcción de Kenia. La mano de obra pesa un 21 % y el acero, un 11 %.
de intereses sobre el coste directo de una obra de dos años financiada íntegramente con deuda, de Casablanca a Lagos
que suman los aranceles y el IVA al precio del cemento importado en Kenia y Tanzania, frente al 14 % en Egipto
el ahorro registrado en una escuela impresa en 3D ya terminada en Malaui. La estrategia de impresión 3D de Dubái había anunciado entre un 50 y un 70 %.
En resumen
Reunimos en el Índice Heirstone de costes de construcción 2026 los costes de construcción publicados, los precios del cemento y del acero, los aranceles, los tipos de interés de los préstamos, los salarios y la evidencia sobre construcción industrializada de nueve ciudades africanas y El Cairo, y medimos cuántos puntos del coste de construcción podría ahorrar cada palanca en cada ciudad. La palanca principal cambia según la ciudad: el crédito en Lagos y Libreville, la frontera en Nairobi y Dar es Salaam, el cemento y el transporte en Kinsasa, Duala, Abiyán y Casablanca. La tecnología de la edificación compensa sobre todo por el ahorro de tiempo, y solo con volumen.
AECOM sitúa un edificio residencial de varias plantas en 2330 US$ por m² en Lagos, 893 US$ en Dar es Salaam y 796 US$ en Nairobi. Kinsasa, Duala, Libreville, Abiyán y Dakar solo tienen medias nacionales o regionales, en su mayoría cifras de oficinas de prestigio, y Casablanca no tiene ningún coste de construcción publicado. Los pisos egipcios, a 720-1270 US$ por m² con especificación local, cuestan entre un 45 y un 69 % menos que en Lagos.
Un saco cuesta 4,13 US$ en Egipto y 11,03 US$ en Kinsasa, pero el cemento y la cal pesan un 14 % en el índice de costes de construcción de Kenia. El regulador de la competencia de Nigeria cifra la capacidad en 60-65 Mt para una demanda de 25-30 Mt y, aun así, el cemento costaba entre 135 y 217 US$ por tonelada en 2026. Egipto opera sus hornos a cerca del 86 % de su capacidad y vendía a 101-106 US$ por tonelada incluso en el máximo de 2025.
Los aranceles y el IVA suman entre un 57 y un 59 % al cemento importado en Kenia y Tanzania, entre un 41 y un 43 % en las zonas del franco CFA y Marruecos, y un 14 % en Egipto. La lista oficial de precios de Gabón sitúa el cemento entre un 37 y un 60 % más caro en el interior que en los alrededores de Libreville, y el precio en Kinsasa se redujo a la mitad, de 21 a 11 US$ por saco, cuando terminó una huelga del transporte.
Los intereses de una obra de dos años equivalen al 5 % del coste directo en Casablanca y a entre el 21 y el 39 % en Lagos, donde los contratistas añaden además un 35 % de gastos generales y beneficio en una obra pequeña, frente al 15 % en Nairobi. Camerún y Gabón comparten un tipo oficial del 4,50 %, pero el crédito bancario costaba el 9,03 % y el 21,51 %, respectivamente.
Los ahorros anunciados caen de entre el 50 y el 70 % en la estrategia de Dubái a entre el 10 y el 15 % en proyectos terminados. El ahorro de tiempo, del 30 al 50 %, se sostiene mejor y vale más donde el dinero es caro: recortar una cuarta parte de un programa de obra de dos años ahorra de 6 a 12 puntos del coste directo en Lagos y unos 1,6 en Dakar.
Qué significa
Empezar por el peldaño superior de la propia ciudad: la banda arancelaria del 35 % de la Comunidad de África Oriental y los gravámenes sobre el clínker y el acero en África Oriental, el corredor de transporte en Gabón y la RDC, y la producción local de clínker en Camerún, Gabón y Costa de Marfil. Publicar un índice de costes de construcción por ciudad y tipo de edificio, aprobar normas para los sistemas industrializados antes de financiar fábricas y limitar los plazos de las licencias, como hace el código de edificación de Egipto con 30 días.
Un crédito a la construcción más barato y a más largo plazo es la palanca principal en Lagos y Libreville: vale de 14 a 18 puntos del coste directo en una obra de dos años, más que cualquier material. Analizar la duración del programa de obra con el mismo rigor que el tipo de interés, prestar a fábricas de prefabricados solo si cuentan con una cartera de proyectos que supere la Prueba de volumen y concentrar la financiación a largo plazo en África Central.
Agrupar la obra en paquetes grandes: en Lagos, un paquete grande recorta cerca de un 8 % en gastos generales, beneficio y costes de implantación de obra. Abastecerse de materiales de estructura en la región, presupuestar en moneda local indicando la fecha del tipo de cambio, elegir el sistema constructivo según el peldaño superior de la ciudad y encargar un presupuesto local donde una ciudad solo tenga una media de oficinas de prestigio.
Dentro del informe completo
Bases de datos de Heirstone
ciudades en el Índice Heirstone de costes de construcción 2026: nueve ciudades africanas, con El Cairo como referencia
peldaños en la Escala Heirstone de costes, medidos en cada ciudad: rapidez, crédito, margen, frontera y cemento
condiciones de la Prueba Heirstone de volumen para saber si una fábrica de prefabricados es rentable: cartera de proyectos, volumen, homologaciones, financiación y distancia
Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.
La guía de África 2024/25 de AECOM sitúa el coste medio de un edificio residencial de varias plantas en 2330 US$ por m² en Lagos, 893 US$ en Dar es Salaam y 796 US$ en Nairobi, sin IVA, suelo, obras exteriores ni honorarios. La encuesta de 2026 de Turner & Townsend, una media de seis tipos de edificio con especificación internacional, sitúa Lagos en 1927 US$ y Nairobi en unos 851 US$. Knight Frank sitúa los pisos en Egipto entre 720 y 1270 US$ por m².
Menos de lo que se afirma. Los ahorros anunciados caen de entre el 50 y el 70 % en la estrategia de impresión 3D de Dubái a cerca del 15 % en una escuela impresa en 3D ya terminada en Malaui y al 10 % en una casa impresa en Alemania. El ahorro de tiempo, del 30 al 50 %, se sostiene mejor y rinde más donde el crédito es caro: terminar en 18 meses una obra de dos años ahorra en Lagos de 6 a 12 puntos del coste directo en intereses. Una fábrica solo es rentable con volumen, y eso es lo que comprueba la Prueba Heirstone de volumen.
Sobre todo por los aranceles, el transporte y el clínker importado. Los aranceles y el IVA suman entre un 57 y un 59 % al cemento importado en Kenia y Tanzania, frente al 14 % en Egipto; el cemento cuesta entre un 37 y un 60 % más en el interior de Gabón que en los alrededores de Libreville, y un saco de 50 kg costaba 11,03 US$ en Kinsasa en 2024, frente a 4,13 US$ en Egipto en 2025.
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