Quanto custa construir em nove cidades africanas, porque é que os custos diferem e quando é que as tecnologias construtivas os reduzem, com o Cairo como termo de comparação.
Disponível também em francês: Coûts de construction et technologies du bâtiment: Neuf villes, un mètre carré. Escolha o idioma ao solicitar o relatório.
O relatório em seis números
o preço da AECOM para um edifício residencial de vários pisos em Lagos face a Nairobi, no mesmo guia 2024/25: US$ 2330 contra US$ 796 por m²
um saco de cimento de 50 kg no Egito em 2025, o preço mais baixo das dez cidades. O mesmo saco custava US$ 11,03 em Kinshasa.
o peso do cimento e da cal no índice de custos de construção do Quénia. A mão de obra pesa 21% e o aço 11%.
de juros numa obra de dois anos financiada integralmente com dívida, em percentagem do custo direto, de Casablanca a Lagos
acrescentados ao preço do cimento importado pelos direitos aduaneiros e pelo IVA no Quénia e na Tanzânia, face a 14% no Egito
a poupança registada numa escola impressa em 3D já concluída no Malawi. A estratégia de impressão 3D do Dubai tinha anunciado 50% a 70%.
Em síntese
Reunimos no Índice Heirstone de Custos de Construção 2026 os custos de construção publicados, os preços do cimento e do aço, as tarifas aduaneiras, as taxas de juro dos empréstimos, os salários e a evidência sobre construção industrializada de nove cidades africanas e do Cairo, e medimos quantos pontos de custo de construção cada alavanca poderia poupar em cada cidade. A principal alavanca varia de cidade para cidade: o crédito em Lagos e Libreville, a fronteira em Nairobi e Dar es Salaam, o cimento e o transporte em Kinshasa, Duala, Abidjan e Casablanca. As tecnologias construtivas compensam sobretudo pelo tempo, e só com volume.
A AECOM situa um edifício residencial de vários pisos em US$ 2330 por m² em Lagos, US$ 893 em Dar es Salaam e US$ 796 em Nairobi. Kinshasa, Duala, Libreville, Abidjan e Dacar só têm médias nacionais ou regionais, sobretudo valores de escritórios de prestígio, e Casablanca não tem qualquer custo de construção publicado. Os apartamentos egípcios, a US$ 720-1270 por m² com especificação local, custam menos 45% a 69% do que em Lagos.
Um saco custa US$ 4,13 no Egito e US$ 11,03 em Kinshasa, mas o cimento e a cal pesam 14% no índice de custos de construção do Quénia. O regulador da concorrência da Nigéria estima a capacidade em 60 a 65 milhões de toneladas para uma procura de 25 a 30 milhões de toneladas, e ainda assim o cimento custava US$ 135 a 217 por tonelada em 2026. O Egito utiliza os seus fornos a cerca de 86% da capacidade e vendeu a US$ 101 a 106 por tonelada mesmo no pico de 2025.
Os direitos aduaneiros e o IVA acrescentam 57% a 59% ao cimento importado no Quénia e na Tanzânia, 41% a 43% nas zonas do franco CFA e em Marrocos, e 14% no Egito. A tabela oficial de preços do Gabão situa o cimento 37% a 60% mais caro no interior do que nos arredores de Libreville, e o preço em Kinshasa caiu para metade, de US$ 21 para US$ 11 por saco, quando terminou uma greve dos transportes.
Os juros de uma obra de dois anos representam 5% do custo direto em Casablanca e 21% a 39% em Lagos, onde os empreiteiros acrescentam ainda 35% de custos gerais e lucro numa obra pequena, face a 15% em Nairobi. Os Camarões e o Gabão partilham uma taxa diretora de 4,50%, mas o crédito bancário custava 9,03% e 21,51%, respetivamente.
As poupanças anunciadas descem de 50% a 70% na estratégia do Dubai para 10% a 15% nos projetos concluídos. As poupanças de tempo de 30% a 50% resistem melhor e valem mais onde o dinheiro é caro: encurtar em um quarto um prazo de obra de dois anos poupa 6 a 12 pontos de custo direto em Lagos e cerca de 1,6 em Dacar.
O que significa
Começar pelo degrau mais alto da sua própria cidade: o escalão pautal de 35% da Comunidade da África Oriental e as taxas sobre o clínquer e o aço na África Oriental, o corredor de transporte no Gabão e na RDC, e o clínquer produzido localmente nos Camarões, no Gabão e na Costa do Marfim. Publicar um índice de custos de construção por cidade e tipo de edifício, aprovar normas para os sistemas industrializados antes de financiar fábricas e limitar os prazos de licenciamento, como faz o código de construção do Egito com 30 dias.
Um crédito à construção mais barato e com prazos mais longos é a principal alavanca em Lagos e Libreville, valendo 14 a 18 pontos de custo direto numa obra de dois anos, mais do que qualquer material. Analisar o prazo de execução com o mesmo rigor que a taxa, financiar fábricas de pré-fabricados apenas com uma carteira de projetos que passe o Teste de Volume e concentrar o crédito de longo prazo na África Central.
Agrupar a obra em lotes de grande escala: em Lagos, um lote grande reduz em cerca de 8% os custos gerais, o lucro e os custos de estaleiro. Adquirir os materiais da estrutura a nível regional, orçamentar em moeda local indicando a data da taxa de câmbio, escolher o sistema construtivo em função do degrau mais alto da cidade e encomendar uma estimativa de custos local onde uma cidade só tenha uma média de escritórios de prestígio.
No relatório completo
Bases de dados Heirstone
cidades no Índice Heirstone de Custos de Construção 2026: nove cidades africanas, com o Cairo como termo de comparação
degraus na Escala Heirstone de Custos, medidos para cada cidade: rapidez, crédito, margem, fronteira e cimento
condições no Teste Heirstone de Volume para saber se uma fábrica de pré-fabricados compensa: carteira de projetos, volume, aprovações, financiamento e distância
Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.
O guia para África 2024/25 da AECOM situa o custo médio de um edifício residencial de vários pisos em US$ 2330 por m² em Lagos, US$ 893 em Dar es Salaam e US$ 796 em Nairobi, excluindo IVA, terreno, arranjos exteriores e honorários. O inquérito de 2026 da Turner & Townsend, uma média de seis tipos de edifício com especificação internacional, situa Lagos em US$ 1927 e Nairobi em cerca de US$ 851. A Knight Frank situa os apartamentos no Egito entre US$ 720 e 1270 por m².
Menos do que se afirma. As poupanças anunciadas descem de 50% a 70% na estratégia de impressão 3D do Dubai para cerca de 15% numa escola impressa em 3D já concluída no Malawi e 10% numa casa impressa na Alemanha. As poupanças de tempo de 30% a 50% resistem melhor e compensam mais onde o crédito é caro: concluir em 18 meses uma obra de dois anos poupa em Lagos 6 a 12 pontos de custo direto em juros. Uma fábrica só compensa com volume, e é isso que o Teste Heirstone de Volume verifica.
Sobretudo por causa dos direitos aduaneiros, do transporte e do clínquer importado. Os direitos aduaneiros e o IVA acrescentam 57% a 59% ao cimento importado no Quénia e na Tanzânia, face a 14% no Egito; o cimento custa mais 37% a 60% no interior do Gabão do que nos arredores de Libreville, e um saco de 50 kg custava US$ 11,03 em Kinshasa em 2024, face a US$ 4,13 no Egito em 2025.
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