アフリカの建設費・平米単価：ラゴスからカイロまで

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2.9倍

同じ AECOM 2024/25年版ガイドにおける、ラゴスの中高層集合住宅の単価のナイロビに対する倍率。1平方メートル当たり2,330米ドル対796米ドル

4.13米ドル

2025年のエジプトにおけるセメント50kg入り1袋の価格。10都市中で最も安い。同じ1袋がキンシャサでは11.03米ドル

14%

ケニアの建築費指数におけるセメントと石灰のウェイト。労務費は21%、鉄鋼は11%

5%〜39%

全額を借入で賄う2年間の工事における、工事費に対する利息の割合。カサブランカからラゴスまで

57〜59%

ケニアとタンザニアで、関税と付加価値税によって輸入セメントの価格に上乗せされる割合。エジプトは14%

15%

マラウイで完成した3Dプリント校舎で報告されたコスト削減率。ドバイの3Dプリンティング戦略は50〜70%をうたっていた

要旨

9都市が抱えるコストの問題は1つではありません。都市ごとに、1平方メートルのうち高くつく層が異なり、建築技術が最初の解決策になることはまれです。

当社は、アフリカ9都市とカイロについて、公表されている建設費、セメントと鉄鋼の価格、関税、貸出金利、賃金、工業化建築に関するエビデンスを Heirstone 建設コスト指数2026にまとめ、各都市で各レバーが建設費を何ポイント削減できるかを測定しました。最大のレバーは都市によって異なります。ラゴスとリーブルヴィルでは融資、ナイロビとダルエスサラームでは国境コスト、キンシャサ、ドゥアラ、アビジャン、カサブランカではセメントと輸送です。建築技術の効果は主に工期短縮によるもので、それも一定の量があってこそです。

公表されている建設費には3対1の開きがあり、9都市のうち6都市には最新のガイド単価がありません。
AECOM は、中高層集合住宅の単価を、ラゴスで1平方メートル当たり2,330米ドル、ダルエスサラームで893米ドル、ナイロビで796米ドルとしています。キンシャサ、ドゥアラ、リーブルヴィル、アビジャン、ダカールには国または地域の平均値しかなく、その多くは高級オフィスの数値で、カサブランカには公表された建設費がありません。エジプトのアパートは現地仕様で1平方メートル当たり720〜1,270米ドルで、ラゴスより45〜69%安くなっています。
セメントは、その価格から想像されるほど大きなレバーではありません。
1袋の価格はエジプトで4.13米ドル、キンシャサで11.03米ドルですが、ケニアの建築費指数におけるセメントと石灰のウェイトは14%にすぎません。ナイジェリアの競争当局は、需要2,500万〜3,000万トンに対して生産能力を6,000万〜6,500万トンとしていますが、2026年のセメント価格は1トン当たり135〜217米ドルでした。エジプトはキルンを能力の約86%で稼働させ、2025年のピーク時でさえ1トン当たり101〜106米ドルで販売していました。
国境と道路が、セメント1袋の価格を最大60%押し上げます。
輸入セメントには、関税と付加価値税によって、ケニアとタンザニアで57〜59%、CFAフラン圏とモロッコで41〜43%、エジプトで14%が上乗せされます。ガボンの公定価格表では、内陸部のセメントはリーブルヴィル周辺より37〜60%高く、キンシャサの価格は輸送ストライキの終結とともに1袋21米ドルから11米ドルへと半減しました。
最も高い都市では、資金コストと利幅が資材より重くのしかかります。
2年間の工事の利息は、カサブランカでは工事費の5%ですが、ラゴスでは21〜39%に達します。ラゴスでは小規模工事で建設会社が経費と利益として35%を上乗せし、ナイロビでは15%です。カメルーンとガボンの政策金利はともに4.50%ですが、銀行融資の金利はそれぞれ9.03%と21.51%でした。
技術は工期短縮で元が取れ、それも一定の量があってこそです。
うたわれる削減率は、ドバイの戦略の50〜70%に対し、完成したプロジェクトでは10〜15%にとどまります。30〜50%の工期短縮のほうが実績に裏づけられており、資金コストが高い場所ほど価値が大きくなります。2年の工程を4分の1短縮すると、ラゴスでは工事費の6〜12ポイント、ダカールでは約1.6ポイントを節約できます。

示唆

対象者別の提言

政府・土地管理機関・投資促進機関

まず自分の都市のコスト・ラダーの最上段から着手すべきです。東アフリカでは東アフリカ共同体（EAC）の35%の関税区分とクリンカー・鉄鋼に課される賦課金、ガボンとコンゴ民主共和国では輸送回廊、カメルーン、ガボン、コートジボワールではクリンカーの国内生産です。都市別・建物タイプ別の建設コスト指数を公表し、工場に資金を出す前に工業化建築システムの基準を承認し、エジプトの建築基準法が30日と定めているように、許可手続きの期間に上限を設けるべきです。

金融機関・開発金融機関・年金基金・資産運用会社

より安く期間の長い建設融資は、ラゴスとリーブルヴィルで最大のレバーであり、2年間の工事で工事費の14〜18ポイントに相当し、どの資材よりも大きな効果があります。工期は金利と同じくらい厳密に審査し、建築工場への融資は量産規模テストに合格するパイプラインがある場合に限り、長期融資は中部アフリカに重点を置くべきです。

デベロッパー・建設会社・企業テナント

工事を大きくまとめて発注すべきです。ラゴスでは、大型パッケージにすると経費、利益、共通仮設費が約8%減ります。構造材は地域内で調達し、予算は為替レートの日付を明記して現地通貨で組み、都市のコスト・ラダーの最上段に応じて建築システムを選び、高級オフィスの平均値しかない都市では現地のコスト計画を委託すべきです。

レポート全文の内容

エビデンス、ベンチマーク、検証テストをまとめた30ページ

1平方メートルの建設費
費用に占めるセメントは小さな部分
関税、賦課金、輸送
時間の値段
建築技術が報われるとき
カサブランカからダルエスサラームまで
Heirstone コスト・ラダー

Heirstone のデータセット

Heirstone 建設コスト指数2026の対象都市数：アフリカの9都市と比較対象のカイロ

都市ごとに測定した Heirstone コスト・ラダーの段数：スピード、融資、利幅、国境、セメント

建築工場が採算に乗るかを判定する Heirstone 量産規模テストの条件数：パイプライン、生産量、承認、資金、距離

2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。

よくあるご質問

ラゴスとナイロビでは、1平方メートル当たりの建設費はいくらですか？

AECOM の2024/25年版アフリカ・ガイドは、一般的な中高層集合住宅の単価を、ラゴスで1平方メートル当たり2,330米ドル、ダルエスサラームで893米ドル、ナイロビで796米ドルとしています（付加価値税、土地、敷地工事、各種報酬を除く）。国際仕様の6つの建物タイプの平均をとる Turner & Townsend の2026年調査では、ラゴスが1,927米ドル、ナイロビが約851米ドルです。Knight Frank は、エジプトのアパートを1平方メートル当たり720〜1,270米ドルとしています。

3Dプリンターやプレハブ工法で、アフリカの建物は安くなりますか？

うたわれているほどではありません。示された削減率は、ドバイの3Dプリンティング戦略の50〜70%に対し、マラウイで完成した3Dプリント校舎では約15%、ドイツのプリント住宅では10%にとどまります。30〜50%の工期短縮のほうが実績に裏づけられており、融資コストが高い場所ほど効果が大きくなります。ラゴスでは、2年の工事を18か月で終えれば、利息だけで工事費の6〜12ポイント分を節約できます。工場が採算に乗るのは一定の量がある場合だけで、それを確かめるのが Heirstone 量産規模テストです。

アフリカの一部の都市では、なぜセメントが高いのですか？

主な要因は、関税、輸送、輸入クリンカーです。輸入セメントには、ケニアとタンザニアで関税と付加価値税により57〜59%が上乗せされますが、エジプトでは14%です。ガボンの内陸部ではリーブルヴィル周辺よりセメントが37〜60%高く、50kg入り1袋の価格は2024年のキンシャサで11.03米ドル、2025年のエジプトで4.13米ドルでした。