非洲每平方米建筑造价：从拉各斯到开罗

六个数字读懂本报告

2.9 倍

按同一份 AECOM 2024/25 年指南，拉各斯多层住宅楼造价相当于内罗毕的倍数：每平方米 2,330 美元对 796 美元

4.13 美元

2025 年埃及一袋 50 公斤水泥的价格，为十座城市中最低。同样一袋水泥在金沙萨售价 11.03 美元。

14%

水泥和石灰在肯尼亚建筑成本指数中的权重。劳动力的权重为 21%，钢材为 11%。

5% 至 39%

两年工期、全部以债务融资的项目，其利息占建安成本的比例，从卡萨布兰卡到拉各斯

57% 至 59%

肯尼亚和坦桑尼亚的关税和增值税使进口水泥价格增加的幅度，而埃及为 14%

15%

马拉维一所已建成的 3D 打印学校所报告的成本节省。迪拜 3D 打印战略曾宣称可节省 50% 至 70%。

要点速览

这九座城市面对的并非同一个成本问题。在每座城市，一平方米造价中最昂贵的是不同的环节，而建筑技术很少是首要的解决办法。

我们将非洲九座城市和开罗已公布的建造成本、水泥和钢材价格、关税、贷款利率、工资以及工业化建造的相关证据，汇编为 Heirstone 建造成本指数 2026，再测算每个杠杆在各城市能节省多少个百分点的建造成本。最大的杠杆因城市而异：拉各斯和利伯维尔是信贷，内罗毕和达累斯萨拉姆是边境税费，金沙萨、杜阿拉、阿比让和卡萨布兰卡是水泥和运输。建筑技术主要通过缩短工期获益，而且只有达到规模才能见效。

已公布的造价，最高是最低的三倍，且九座城市中有六座没有最新的指南价格。
AECOM 给出的多层住宅楼造价为：拉各斯每平方米 2,330 美元，达累斯萨拉姆 893 美元，内罗毕 796 美元。金沙萨、杜阿拉、利伯维尔、阿比让和达喀尔只有国家或区域平均值，且大多是高端写字楼的数据，卡萨布兰卡则没有公布的建造成本。按本地标准，埃及公寓造价为每平方米 720 至 1,270 美元，比拉各斯低 45% 至 69%。
水泥这一杠杆的作用，比其价格所显示的要小。
一袋水泥在埃及售价 4.13 美元，在金沙萨为 11.03 美元，但在肯尼亚建筑成本指数中，水泥和石灰的权重仅为 14%。尼日利亚竞争监管机构估计，该国产能为 6,000 万至 6,500 万吨，需求为 2,500 万至 3,000 万吨，但 2026 年水泥价格仍为每吨 135 至 217 美元。埃及水泥窑的开工率约为 86%，即使在 2025 年的价格高点，售价也仅为每吨 101 至 106 美元。
边境和公路运输可使一袋水泥的价格增加多达 60%。
关税和增值税使进口水泥价格在肯尼亚和坦桑尼亚增加 57% 至 59%，在非洲法郎区和摩洛哥增加 41% 至 43%，在埃及增加 14%。根据加蓬的官方价格表，内陆地区的水泥价格比利伯维尔周边高 37% 至 60%；运输罢工结束后，金沙萨的水泥价格从每袋 21 美元减半至 11 美元。
在造价最高的城市，资金成本和利润率比材料更重要。
两年工期项目的利息，在卡萨布兰卡占建安成本的 5%，在拉各斯则为 21% 至 39%；拉各斯的承包商还会在小型工程上加收 35% 的管理费和利润，而内罗毕为 15%。喀麦隆和加蓬的政策利率同为 4.50%，但银行贷款利率分别为 9.03% 和 21.51%。
技术靠缩短工期获益，而且只有达到规模才行。
所宣称的节省幅度，从迪拜战略中的 50% 至 70%，降至已建成项目的 10% 至 15%。30% 至 50% 的工期节省更站得住脚，而且在资金昂贵的地方价值最大：将两年工期缩短四分之一，在拉各斯可节省建安成本的 6 至 12 个百分点，在达喀尔约为 1.6 个百分点。

启示

分对象建议

政府、土地管理机构与投资促进机构

从本市成本阶梯的最高一级着手：在东非，是东非共同体（EAC）35% 的关税档以及对熟料和钢材征收的附加费；在加蓬和刚果（金），是运输走廊；在喀麦隆、加蓬和科特迪瓦，是本土生产熟料。按城市和建筑类型发布建造成本指数，在资助工厂之前先批准工业化建造体系的标准，并为审批时限设定上限，正如埃及建筑法规将其定为 30 天。

贷款机构、发展金融机构、养老基金与资产管理公司

更便宜、期限更长的建设贷款是拉各斯和利伯维尔最大的杠杆，在两年工期的项目上相当于建安成本的 14 至 18 个百分点，超过任何一种材料。像审核利率一样严格审核工期，只向项目储备能通过规模检验的建筑工厂放贷，并将长期贷款重点投向中部非洲。

开发商、承包商与企业用户

规模化打包发包：在拉各斯，大型标段可使管理费、利润和开办费减少约 8%。主体结构材料在区域内采购，以本币编制预算并注明汇率日期，根据所在城市成本阶梯的最高一级选择建造体系；若某城市只有高端写字楼的平均造价，则委托编制本地成本计划。

完整报告内容

30 页实证、对标与检验

一平方米的造价
水泥只是账单中较小的一部分
关税、附加费与运输
时间的代价
建筑技术何时见效
从卡萨布兰卡到达累斯萨拉姆
Heirstone 成本阶梯

Heirstone 数据集

纳入 Heirstone 建造成本指数 2026 的城市：九座非洲城市，另以开罗作为对照

Heirstone 成本阶梯的梯级，逐城测算：速度、信贷、利润率、边境和水泥

Heirstone 规模检验中判断建筑工厂能否盈利的条件：项目储备、产量、审批、融资和距离

基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。

常见问题

在拉各斯和内罗毕，每平方米建造成本是多少？

AECOM 的 2024/25 年非洲造价指南给出的普通多层住宅楼造价为：拉各斯每平方米 2,330 美元，达累斯萨拉姆 893 美元，内罗毕 796 美元，不含增值税、土地、场地工程和各项专业费用。Turner & Townsend 2026 年调查按国际标准取六类建筑的平均值，拉各斯为 1,927 美元，内罗毕约为 851 美元。Knight Frank 给出的埃及公寓造价为每平方米 720 至 1,270 美元。

3D 打印或装配式建造能降低非洲的建筑成本吗？

效果不及宣称的那样大。所称的节省幅度，从迪拜 3D 打印战略中的 50% 至 70%，降至马拉维一所已建成的 3D 打印学校的约 15%，以及德国一栋打印住宅的 10%。30% 至 50% 的工期节省更站得住脚，在信贷昂贵的地方回报最大：在拉各斯，把两年的工期缩短到 18 个月，仅利息一项即可节省相当于建安成本 6 至 12 个百分点的支出。工厂只有达到规模才能盈利，Heirstone 规模检验正是用来判断这一点。