Quanto costa costruire in nove città africane, perché i costi differiscono e quando le tecnologie edilizie li riducono, con il Cairo come termine di paragone.
Disponibile anche in francese: Coûts de construction et technologies du bâtiment: Neuf villes, un mètre carré. Scelga la lingua quando richiede il report.
Il report in sei numeri
il prezzo AECOM di un edificio residenziale multipiano a Lagos rispetto a Nairobi nella stessa guida 2024/25: 2.330 US$ contro 796 US$ al m²
un sacco di cemento da 50 kg in Egitto nel 2025, il prezzo più basso delle dieci città. Lo stesso sacco costava 11,03 US$ a Kinshasa.
il peso di cemento e calce nell'indice dei costi di costruzione del Kenya. La manodopera pesa il 21% e l'acciaio l'11%.
di interessi su un cantiere di due anni finanziato interamente a debito, in percentuale del costo diretto, da Casablanca a Lagos
aggiunto da dazi e IVA al prezzo del cemento importato in Kenya e Tanzania, contro il 14% in Egitto
il risparmio registrato in una scuola stampata in 3D e già completata in Malawi. La strategia di Dubai per la stampa 3D aveva indicato il 50-70%.
In sintesi
Abbiamo raccolto nell'Indice Heirstone dei costi di costruzione 2026 i costi di costruzione pubblicati, i prezzi di cemento e acciaio, i dazi, i tassi sui prestiti, i salari e le evidenze sull'edilizia industrializzata di nove città africane e del Cairo, e abbiamo misurato quanti punti di costo di costruzione ogni leva potrebbe far risparmiare in ciascuna città. La leva principale cambia da città a città: il credito a Lagos e Libreville, la frontiera a Nairobi e Dar es Salaam, il cemento e il trasporto a Kinshasa, Douala, Abidjan e Casablanca. Le tecnologie edilizie ripagano soprattutto attraverso i tempi, e solo con volumi elevati.
AECOM stima un edificio residenziale multipiano in 2.330 US$ al m² a Lagos, 893 US$ a Dar es Salaam e 796 US$ a Nairobi. Kinshasa, Douala, Libreville, Abidjan e Dakar hanno solo medie nazionali o regionali, perlopiù riferite a uffici di prestigio, e per Casablanca non esiste alcun costo di costruzione pubblicato. Gli appartamenti egiziani, a 720-1.270 US$ al m² con specifiche locali, costano dal 45 al 69% in meno che a Lagos.
Un sacco costa 4,13 US$ in Egitto e 11,03 US$ a Kinshasa, eppure cemento e calce pesano il 14% nell'indice dei costi di costruzione del Kenya. L'autorità nigeriana per la concorrenza stima la capacità in 60-65 Mt a fronte di una domanda di 25-30 Mt, eppure nel 2026 il cemento costava da 135 a 217 US$ la tonnellata. L'Egitto fa lavorare i suoi forni a circa l'86% della capacità e ha venduto a 101-106 US$ la tonnellata anche al picco del 2025.
Dazi e IVA aggiungono dal 57 al 59% al prezzo del cemento importato in Kenya e Tanzania, dal 41 al 43% nelle zone del franco CFA e in Marocco e il 14% in Egitto. Il listino ufficiale dei prezzi del Gabon indica il cemento dal 37 al 60% più caro nell'interno che nei dintorni di Libreville, e a Kinshasa il prezzo si è dimezzato da 21 a 11 US$ al sacco quando è finito uno sciopero dei trasporti.
Gli interessi su un cantiere di due anni valgono il 5% del costo diretto a Casablanca e dal 21 al 39% a Lagos, dove le imprese aggiungono anche il 35% per spese generali e utile su un lavoro piccolo, contro il 15% a Nairobi. Camerun e Gabon condividono un tasso di riferimento del 4,50%, eppure il credito bancario costava rispettivamente il 9,03% e il 21,51%.
I risparmi annunciati scendono dal 50-70% della strategia di Dubai al 10-15% nei progetti completati. I risparmi di tempo del 30-50% reggono meglio e valgono di più dove il denaro è caro: ridurre di un quarto un cronoprogramma di due anni fa risparmiare da 6 a 12 punti di costo diretto a Lagos e circa 1,6 a Dakar.
Che cosa significa
Partire dal gradino più alto della propria città: la fascia tariffaria del 35% della Comunità dell'Africa orientale e i prelievi su clinker e acciaio in Africa orientale, il corridoio di trasporto in Gabon e nella RDC, la produzione locale di clinker in Camerun, Gabon e Costa d'Avorio. Pubblicare un indice dei costi di costruzione per città e tipologia edilizia, approvare norme per i sistemi industrializzati prima di finanziare fabbriche e fissare un tetto ai tempi dei permessi, come fa il codice edilizio egiziano con 30 giorni.
Un credito edilizio più economico e a più lunga scadenza è la leva principale a Lagos e Libreville, e vale da 14 a 18 punti di costo diretto su un cantiere di due anni, più di qualsiasi materiale. Valutare la durata del cronoprogramma con la stessa attenzione del tasso, finanziare le fabbriche di prefabbricati solo a fronte di una pipeline di progetti che superi il Test del volume e concentrare il credito a lungo termine sull'Africa centrale.
Appaltare i lavori in grandi lotti: a Lagos un lotto grande riduce di circa l'8% spese generali, utile e oneri di cantiere. Approvvigionarsi a livello regionale per le strutture, redigere i budget in valuta locale indicando la data del tasso di cambio, scegliere il sistema costruttivo in base al gradino più alto della città e commissionare una stima dei costi locale dove una città ha solo una media riferita agli uffici di prestigio.
Nel report completo
Dataset Heirstone
città nell'Indice Heirstone dei costi di costruzione 2026: nove città africane, con il Cairo come termine di paragone
gradini della Scala Heirstone dei costi, misurati per ogni città: velocità, credito, margine, frontiera e cemento
condizioni del Test Heirstone del volume per stabilire se una fabbrica di prefabbricati conviene: pipeline, volume, approvazioni, finanziamento e distanza
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
La guida Africa 2024/25 di AECOM stima il costo di un edificio residenziale multipiano medio in 2.330 US$ al m² a Lagos, 893 US$ a Dar es Salaam e 796 US$ a Nairobi, esclusi IVA, terreno, opere esterne e onorari. L'indagine 2026 di Turner & Townsend, una media di sei tipologie edilizie con specifiche internazionali, indica 1.927 US$ per Lagos e circa 851 US$ per Nairobi. Knight Frank colloca gli appartamenti egiziani tra 720 e 1.270 US$ al m².
Meno di quanto si sostiene. I risparmi annunciati scendono dal 50-70% della strategia di Dubai per la stampa 3D a circa il 15% in una scuola stampata in 3D e già completata in Malawi e al 10% in una casa stampata in Germania. I risparmi di tempo del 30-50% reggono meglio e rendono di più dove il credito è caro: completare in 18 mesi un cantiere di due anni fa risparmiare a Lagos da 6 a 12 punti di costo diretto in interessi. Una fabbrica conviene solo con volumi elevati, ed è ciò che verifica il Test Heirstone del volume.
Soprattutto per dazi, trasporto e clinker importato. Dazi e IVA aggiungono dal 57 al 59% al prezzo del cemento importato in Kenya e Tanzania, contro il 14% in Egitto; il cemento costa dal 37 al 60% in più nell'interno del Gabon che nei dintorni di Libreville, e un sacco da 50 kg costava 11,03 US$ a Kinshasa nel 2024 contro 4,13 US$ in Egitto nel 2025.
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