Jinsi waendeshaji wa ofisi zinazonyumbulika wanavyowarudishia wamiliki wa majengo gharama za ukarabati na samani (fit-out) pamoja na hatari, na muundo upi unawafaa wenye majengo kuanzia Cairo na Casablanca hadi Lagos, Nairobi, Abidjan na Ghuba.
Inapatikana pia kwa Kifaransa: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Chagua lugha unapoomba ripoti.
Ripoti kwa takwimu sita
ya vituo 728 ambavyo IWG ilisaini katika nusu ya kwanza ya 2026 vilikuwa vya mtaji mdogo (capital-light), vilivyofadhiliwa na wamiliki wa majengo au washirika wa franchise
mtaji halisi wa ukuaji ambao IWG ilitumia kwa kila kituo kipya mwaka 2017-19, dhidi ya takriban US$72,000 katika miezi 18 hadi katikati ya 2025, wamiliki na wenye franchise walipobeba gharama za ukarabati na samani, yaani fit-out (uchambuzi wa Heirstone)
ya mapato ya mfumo wa vituo vinavyosimamiwa na vya franchise yaliyobaki kwa IWG kama ada katika nusu ya kwanza ya 2026, ambapo ada za usimamizi zinazojirudia zilikuwa 6.5% (uchambuzi wa Heirstone)
za ofisi za hadhi ya juu Dar es Salaam zinazokodiwa kwa bei ya kuanzia ya IWG ya mwezi mmoja, dhidi ya m² 0.8 London: Uwiano wa Heirstone wa Dawati kwa Kodi katika miji 22
vituo vya IWG katika nchi 18 za Kusini mwa Jangwa la Sahara, 47% kati yake nchini Afrika Kusini. Idadi ya Kenya ilipanda kutoka 12 hadi 30 katika takriban miezi kumi na tano.
maeneo yaliyoorodheshwa kwenye kurasa za IWG za Misri mwaka 2026, mengi zaidi kati ya nchi tisa za Mashariki ya Kati na Afrika Kaskazini zilizojumuishwa, dhidi ya vituo 18 vya Misri mwishoni mwa 2024
Kwa ufupi
Tulikusanya ushahidi wa umma kuhusu waendeshaji wa ofisi zinazonyumbulika (flex) na chapa za wamiliki wa majengo barani Afrika, Mashariki ya Kati na Ulaya, na tukalinganisha bei za kuanzia za IWG na kodi za ofisi za hadhi ya juu (prime) katika miji 22. Sasa IWG karibu haisaini mikataba ya ukodishaji: wamiliki hugharamia ukarabati na samani (fit-out) na kukodi chapa. Bei za flex hutofautiana kidogo sana kuliko kodi, kwa hivyo tofauti (spread) ambayo mmiliki anaweza kubaki nayo ni kubwa zaidi pale kodi zilipo chini, na wamiliki wengi barani Afrika na Misri wanapaswa kuanza na mkataba wa usimamizi (management agreement) au mgawanyo wa mapato.
IWG ilisaini vituo 728 katika nusu ya kwanza ya 2026, 98% kati yake vikiwa vya mtaji mdogo (capital-light), na mtandao wake wa vituo vinavyosimamiwa na vya franchise uliongezeka mara mbili hadi 2,230 katika miezi kumi na minane. Barani Ulaya, 63% ya waendeshaji sasa hupanuka kupitia mikataba ya usimamizi, dhidi ya 45% mwaka 2023, kwa mujibu wa Workthere.
Mtaji wa ukuaji wa IWG ulishuka kutoka takriban US$1.24 milioni kwa kila kituo kipya mwaka 2017-19 hadi takriban US$72,000. Ada zake huchukua takriban 15% ya mapato ya vituo vinavyosimamiwa na vya franchise. Gharama kubwa zaidi kwa mmiliki ni kipindi cha kukua (ramp-up): vituo vinavyosimamiwa vilipata 40-62% ya mapato kwa kila chumba yanayopatikana katika vituo vinavyomilikiwa na IWG yenyewe.
Katika miji 22, bei za kuanzia za IWG hutofautiana takriban mara saba na kodi za juu (prime rents) mara kumi na sita. Bei ya kuanzia ya mwezi mmoja inatosha kukodi m² 14.6 za ofisi za hadhi ya juu Dar es Salaam, m² 7 Nairobi na Dakar na chini ya m² 1 London na Lagos. Pale uwiano ulipo juu, ukodishaji wa kodi isiyobadilika humkabidhi mwendeshaji tofauti hiyo.
IWG inaorodhesha vituo 186 katika nchi 18 za Kusini mwa Jangwa la Sahara, na idadi yake nchini Kenya ilipanda kutoka 12 hadi 30 kupitia ushirikiano na wamiliki wa ndani. Growthpoint, REIT ya Afrika Kusini, iliripotiwa mwaka 2019 kuwa mmiliki wa nusu ya Workshop17 na ilizindua chapa yake ya ofisi zinazonyumbulika mwaka 2022. KOFISI, AfricaWorks na Norrsken House Kigali zinaongeza mifumo ya hadhi ya juu, ya nchi zinazozungumza Kifaransa na ya kampasi.
IWG inaiita Misri soko lake linalokua kwa kasi zaidi katika Mashariki ya Kati na Afrika. Ilikuwa na vituo 18 nchini Misri mwishoni mwa 2024, kurasa zake za Misri ziliorodhesha maeneo 66 mwaka 2026, na inasema kituo chake kikubwa zaidi duniani kitafunguliwa katika The Ark huko New Cairo. Kwa hesabu ya Colliers ya 2024, Cairo ilikuwa na waendeshaji wengi zaidi wa ofisi zinazonyumbulika kuliko Paris. MQR imefanya kazi kwa niaba ya wamiliki wa majengo tangu 2017, na CO-55 huendesha ghorofa kwa majina ya wateja wake.
Kipimo cha Heirstone cha Muundo wa Ofisi Zinazonyumbulika kinaelekeza kwenye mikataba ya usimamizi katika New Cairo, Nairobi na Casablanca, mgawanyo wa mapato kwa bei za naira huko Lagos na mtaji wa mmiliki nchini Afrika Kusini. Ukodishaji wa kodi isiyobadilika unamfaa mmiliki asiye na mtaji pale ambapo waendeshaji hulipa kodi ya haki. Chapa ya mmiliki mwenyewe inahitaji jalada la mali, mtaji na tofauti pana.
Maana yake
Kokotoa thamani ya kila ghorofa ya flex kwa njia tatu kabla ya kusaini: kama ukodishaji, kama mkataba wa usimamizi na kama chapa yako mwenyewe. Baki na tofauti hiyo pale Uwiano wa Dawati kwa Kodi ulipo juu, na anzisha chapa yako mwenyewe pale tu unapokuwa na mkondo wa majengo kadhaa.
Thaminisha ofisi zinazonyumbulika zinazosimamiwa kama hoteli: kwa kipindi cha kukua, masharti ya ada na mtaji wa mmiliki kwa ukarabati na samani (fit-out). Chukulia pengo la sarafu kati ya kodi na bei za madawati kama hatari ya kwanza katika ukodishaji wa flex.
Ruhusu vituo vya ofisi zinazonyumbulika vyenye leseni kutumika kama ofisi iliyosajiliwa ya kampuni na uchapishe kanuni hiyo. Chapisha jumla ya nafasi za ofisi zinazonyumbulika kila mwaka, na fungua ghorofa za serikali, kama ofisi za kampuni changa (startups) za kanda huru za GAFI, kwa waendeshaji chini ya mikataba ya usimamizi.
Wapatie wamiliki orodha ya miundo yenye misingi ya ada iliyochapishwa na malengo ya kipindi cha kukua. Katika Afrika inayozungumza Kifaransa, shirikiana na wamiliki wa hoteli na wa majengo, na uuze ghorofa kwa timu za makampuni chini ya majina ya makampuni hayo yenyewe.
Ndani ya ripoti kamili
Hifadhidata za Heirstone
miji katika Uwiano wa Heirstone wa Dawati kwa Kodi, barani Afrika, Mashariki ya Kati na Ulaya
miundo katika Ngazi ya Heirstone ya Miundo ya Ofisi Zinazonyumbulika, pamoja na kipimo cha maswali sita cha kuchagua kati yake
maeneo ya IWG katika nchi 27 za Afrika na Mashariki ya Kati zilizojumuishwa (hesabu ya Heirstone)
Imeandaliwa kutoka vyanzo vya umma vilivyo sahihi hadi Oktoba 2026. Kila takwimu imetajwa chanzo chake katika ripoti, na takwimu tunazozipata kwa kuunganisha takwimu zilizochapishwa zimewekwa alama ya “uchambuzi wa Heirstone”.
Chini ya mkataba wa usimamizi, mmiliki wa jengo hugharamia ukarabati na samani (fit-out) na kubeba hatari ya madawati matupu, huku mwendeshaji akiendesha kituo kwa chapa yake kwa ada. IWG inaeleza ushirikiano wake wa usimamizi kuwa unafadhiliwa 100% na wamiliki wa majengo. Ada zake huchukua takriban 15% ya mapato ya vituo vinavyosimamiwa na vya franchise, ambapo ada za usimamizi zinazojirudia zilikuwa 6.5% katika nusu ya kwanza ya 2026 (uchambuzi wa Heirstone).
Inategemea tofauti kati ya bei za flex na kodi, mtaji wa mmiliki na jalada lake la mali. Pale ambapo bei ya kuanzia ya IWG ya mwezi mmoja inatosha kukodi zaidi ya m² 6.3 za ofisi za hadhi ya juu, kama Dar es Salaam, Nairobi au Dakar, ukodishaji wa kodi isiyobadilika humkabidhi mwendeshaji sehemu kubwa ya tofauti hiyo. Ukodishaji unamfaa mmiliki asiye na mtaji katika jiji ambalo waendeshaji watalipa kodi ya haki.
IWG iliorodhesha maeneo 66 kwenye kurasa zake za Misri mwaka 2026, dhidi ya vituo 18 mwishoni mwa 2024, na inalenga 150 ifikapo 2030. Colliers ilihesabu waendeshaji 73 wa ofisi zinazonyumbulika mjini Cairo mwishoni mwa 2024, zaidi ya Paris, huku ofisi hizo zikiwa 2.2% ya jumla ya nafasi za ofisi. IWG inasema kituo cha Spaces katika The Ark huko New Cairo, chenye zaidi ya m² 16,000, kitakuwa kituo chake kikubwa zaidi duniani.
Mkakati wa Mali Isiyohamishika
Utafiti wa Heirstone Consulting
Zungumza moja kwa moja na mbia mwandamizi kuhusu mradi, rasilimali au programu yako.
Wasiliana nasi
