Come gli operatori di uffici flessibili stanno restituendo l'allestimento e il rischio ai proprietari degli edifici, e quale struttura conviene ai proprietari immobiliari dal Cairo e da Casablanca a Lagos, Nairobi, Abidjan e al Golfo.
Disponibile anche in francese: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Scelga la lingua quando richiede il report.
Il report in sei numeri
dei 728 centri firmati da IWG nel primo semestre del 2026 seguiva un modello capital-light, finanziato dai proprietari degli edifici o dai partner in franchising
di capitale netto per la crescita speso da IWG per ogni nuovo centro nel 2017-19, contro circa 72.000 US$ nei 18 mesi fino a metà 2025, man mano che proprietari e franchisee si facevano carico dell'allestimento (analisi Heirstone)
dei ricavi di sistema dei centri gestiti e in franchising trattenuto da IWG come commissioni nel primo semestre del 2026, di cui il 6,5% in commissioni di gestione ricorrenti (analisi Heirstone)
di uffici prime a Dar es Salaam affittati con un mese del prezzo d'ingresso di IWG, contro 0,8 m² a Londra: il Rapporto Heirstone postazione/canone su 22 città
centri IWG in 18 Paesi dell'Africa subsahariana, il 47% dei quali in Sudafrica. In Kenya il numero è salito da 12 a 30 in circa quindici mesi.
sedi elencate nelle pagine di IWG dedicate all'Egitto nel 2026, il numero più alto tra i nove Paesi del Medio Oriente e del Nord Africa analizzati, contro 18 centri egiziani alla fine del 2024
In sintesi
Abbiamo raccolto evidenze pubbliche sugli operatori di spazi flessibili e sui marchi propri dei proprietari immobiliari in Africa, Medio Oriente ed Europa, e confrontato i prezzi d'ingresso di IWG con i canoni prime degli uffici in 22 città. IWG non firma quasi più contratti di locazione: sono i proprietari a finanziare l'allestimento e a prendere il marchio in affitto. I prezzi degli spazi flessibili variano molto meno dei canoni, per cui il differenziale che un proprietario può trattenere è più ampio dove i canoni sono bassi, e la maggior parte dei proprietari in Africa e in Egitto dovrebbe partire da un contratto di gestione o da una ripartizione dei ricavi.
Nel primo semestre del 2026 IWG ha firmato 728 centri, il 98% dei quali con un modello capital-light, e la sua rete di centri gestiti e in franchising è raddoppiata a 2.230 in diciotto mesi. In Europa il 63% degli operatori cresce oggi tramite contratti di gestione, contro il 45% nel 2023, secondo Workthere.
Il capitale per la crescita di IWG è sceso da circa 1,24 mln US$ per nuovo centro nel 2017-19 a circa 72.000 US$. Le sue commissioni assorbono circa il 15% dei ricavi dei centri gestiti e in franchising. Il costo maggiore per il proprietario è la fase di avviamento: i centri gestiti hanno incassato dal 40 al 62% dei ricavi per ufficio dei centri gestiti in proprio da IWG.
Nelle 22 città i prezzi d'ingresso di IWG variano di circa sette volte e i canoni prime di sedici volte. Con un mese del prezzo d'ingresso si affittano 14,6 m² di uffici prime a Dar es Salaam, 7 m² a Nairobi e Dakar e meno di 1 m² a Londra e Lagos. Dove il rapporto è alto, una locazione a canone fisso lascia il differenziale all'operatore.
IWG elenca 186 centri in 18 Paesi dell'Africa subsahariana, e in Kenya il numero è salito da 12 a 30 grazie a partnership con proprietari locali. Growthpoint, un REIT sudafricano, risultava nel 2019 proprietario per metà di Workshop17 e nel 2022 ha lanciato un proprio marchio flex. KOFISI, AfricaWorks e Norrsken House Kigali aggiungono formati premium, francofoni e a campus.
IWG definisce l'Egitto il suo mercato in più rapida crescita tra Medio Oriente e Africa. Aveva 18 centri egiziani alla fine del 2024, le sue pagine dedicate all'Egitto elencavano 66 sedi nel 2026, e il gruppo afferma che il suo centro più grande al mondo aprirà presso The Ark, a Nuovo Cairo. Secondo il conteggio di Colliers del 2024, il Cairo aveva più operatori di spazi flessibili di Parigi. MQR lavora per i proprietari immobiliari dal 2017, e CO-55 gestisce piani con il nome dei propri clienti.
Il test Heirstone della struttura flex indica contratti di gestione a Nuovo Cairo, Nairobi e Casablanca, ripartizioni dei ricavi denominate in naira a Lagos e capitale dei proprietari in Sudafrica. Una locazione a canone fisso conviene a un proprietario senza capitale dove gli operatori pagano un canone equo. Un marchio proprio richiede un portafoglio, capitale e un ampio differenziale.
Che cosa significa
Prima di firmare, valutate ogni piano flex in tre modi: come locazione, come contratto di gestione e come marchio proprio. Trattenete il differenziale dove il Rapporto postazione/canone è alto, e lanciate un marchio proprio solo con una pipeline di più edifici.
Analizzate il flex in gestione come un hotel: in base alla fase di avviamento, alle condizioni delle commissioni e al capitale del proprietario per l'allestimento. Considerate un disallineamento valutario tra canone e prezzi delle postazioni il primo rischio di una locazione flex.
Consentite ai centri flex autorizzati di fungere da sede legale di un'impresa e rendete pubblica la norma. Pubblicate ogni anno lo stock di spazi flessibili, e aprite i piani pubblici, come gli uffici per startup di GAFI nelle zone franche, agli operatori con contratti di gestione.
Offrite ai proprietari un ventaglio di strutture con basi di calcolo delle commissioni e obiettivi di avviamento pubblicati. Nell'Africa francofona, stringete partnership con proprietari di hotel e di immobili, e vendete ai team aziendali piani con il nome della loro azienda.
Nel report completo
Dataset Heirstone
città nel Rapporto Heirstone postazione/canone, in Africa, Medio Oriente ed Europa
strutture nella scala Heirstone delle strutture flex, con un test di sei domande per scegliere tra di esse
sedi IWG nei 27 Paesi dell'Africa e del Medio Oriente analizzati (conteggio Heirstone)
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
Con un contratto di gestione il proprietario dell'edificio finanzia l'allestimento e si assume il rischio delle postazioni vuote, mentre l'operatore gestisce il centro con il proprio marchio in cambio di un compenso. IWG descrive le sue partnership in gestione come finanziate al 100% dai proprietari. Le sue commissioni assorbono circa il 15% dei ricavi dei centri gestiti e in franchising, di cui le commissioni di gestione ricorrenti hanno rappresentato il 6,5% nel primo semestre del 2026 (analisi Heirstone).
Dipende dal differenziale tra i prezzi degli spazi flessibili e i canoni, dal capitale del proprietario e dal suo portafoglio. Dove con un mese del prezzo d'ingresso di IWG si affittano oltre 6,3 m² di uffici prime, come a Dar es Salaam, Nairobi o Dakar, una locazione a canone fisso lascia all'operatore la maggior parte del differenziale. La locazione conviene a un proprietario senza capitale in una città dove gli operatori sono disposti a pagare un canone equo.
Nel 2026 IWG elencava 66 sedi nelle sue pagine dedicate all'Egitto, contro 18 centri alla fine del 2024, e punta a 150 entro il 2030. Alla fine del 2024 Colliers contava al Cairo 73 operatori di spazi flessibili, più che a Parigi, con il flex al 2,2% dello stock di uffici. Secondo IWG, Spaces presso The Ark, a Nuovo Cairo, con oltre 16.000 m², sarà il suo centro più grande al mondo.
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