Cómo los operadores de oficinas flexibles están devolviendo a la propiedad el acondicionamiento y el riesgo, y qué estructura conviene a cada propietario, de El Cairo y Casablanca a Lagos, Nairobi, Abiyán y el Golfo.
También disponible en francés: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Elija el idioma al solicitar el informe.
El informe en seis cifras
de los 728 centros que IWG firmó en el primer semestre de 2026 eran de bajo capital, financiados por propietarios de edificios o socios franquiciados
de capital de crecimiento neto invertido por IWG por cada centro nuevo en 2017-19, frente a unos 72.000 US$ en los 18 meses hasta mediados de 2025, al asumir propietarios y franquiciados el acondicionamiento (análisis de Heirstone)
de los ingresos del sistema gestionado y franquiciado que IWG retuvo como comisiones en el primer semestre de 2026; de ese porcentaje, las comisiones de gestión recurrentes fueron el 6,5 % (análisis de Heirstone)
de oficina prime en Dar es Salaam que se alquilan con un mes del precio de entrada de IWG, frente a 0,8 m² en Londres: la Ratio Heirstone puesto-alquiler en 22 ciudades
centros de IWG en 18 países subsaharianos, el 47 % de ellos en Sudáfrica. En Kenia, la cifra pasó de 12 a 30 en unos quince meses.
ubicaciones recogidas en las páginas de IWG para Egipto en 2026, la cifra más alta de los nueve países de Oriente Medio y el Norte de África analizados, frente a 18 centros egipcios a finales de 2024
En resumen
Reunimos evidencia pública sobre operadores de espacios flexibles y marcas de propietarios en África, Oriente Medio y Europa, y comparamos los precios de entrada de IWG con las rentas prime de oficinas en 22 ciudades. IWG ya casi no firma arrendamientos: los propietarios financian el acondicionamiento y alquilan la marca. Los precios del espacio flexible varían mucho menos que las rentas, por lo que el diferencial que puede conservar un propietario es mayor donde las rentas son bajas, y la mayoría de los propietarios de África y Egipto debería partir de un contrato de gestión o de un reparto de ingresos.
IWG firmó 728 centros en el primer semestre de 2026, el 98 % de ellos de bajo capital, y su red gestionada y franquiciada se duplicó hasta 2230 centros en dieciocho meses. En Europa, el 63 % de los operadores se expande ya mediante contratos de gestión, frente al 45 % en 2023, según Workthere.
El capital de crecimiento de IWG cayó de unos 1,24 millones de US$ por centro nuevo en 2017-19 a unos 72.000 US$. Sus comisiones absorben alrededor del 15 % de los ingresos gestionados y franquiciados. El mayor coste para el propietario es el periodo de maduración: los centros gestionados obtuvieron entre el 40 y el 62 % de los ingresos por despacho de los centros propios de IWG.
En las 22 ciudades, los precios de entrada de IWG varían en un factor de siete aproximadamente, y las rentas prime, en un factor de dieciséis. Con un mes del precio de entrada se alquilan 14,6 m² de oficina prime en Dar es Salaam, 7 m² en Nairobi y Dakar y menos de 1 m² en Londres y Lagos. Donde la ratio es alta, un arrendamiento con renta fija cede el diferencial al operador.
IWG recoge 186 centros en 18 países subsaharianos, y su cifra en Kenia pasó de 12 a 30 gracias a alianzas con propietarios locales. De Growthpoint, un REIT sudafricano, se informó en 2019 que poseía la mitad de Workshop17, y en 2022 lanzó su propia marca de espacios flexibles. KOFISI, AfricaWorks y Norrsken House Kigali aportan formatos premium, francófonos y de campus.
IWG califica a Egipto como su mercado de más rápido crecimiento en Oriente Medio y África. Tenía 18 centros egipcios a finales de 2024, sus páginas de Egipto recogían 66 ubicaciones en 2026, y afirma que su mayor centro del mundo abrirá en The Ark, en Nuevo Cairo. Según el recuento de Colliers de 2024, El Cairo tenía más operadores de espacios flexibles que París. MQR trabaja para propietarios desde 2017, y CO-55 gestiona plantas con el nombre de sus clientes.
La prueba Heirstone de estructura flex apunta a contratos de gestión en Nuevo Cairo, Nairobi y Casablanca, a repartos de ingresos con precios en naira en Lagos y a capital del propietario en Sudáfrica. Un arrendamiento con renta fija conviene a un propietario sin capital allí donde los operadores pagan una renta justa. Una marca propia requiere una cartera, capital y un diferencial amplio.
Qué significa
Valorar cada planta de espacio flexible de tres maneras antes de firmar: como arrendamiento, como contrato de gestión y como marca propia. Conservar el diferencial donde la Ratio puesto-alquiler sea alta, y lanzar una marca propia solo con una cartera de varios edificios en proyecto.
Valorar el espacio flexible gestionado como un hotel: en función del periodo de maduración, de las condiciones de las comisiones y del capital que aporta el propietario para el acondicionamiento. Considerar el desajuste de moneda entre la renta y los precios por puesto como el primer riesgo de un arrendamiento de espacio flexible.
Permitir que los centros flexibles con licencia sirvan de domicilio social a las empresas, y publicar la norma. Publicar cada año el parque de espacios flexibles y abrir plantas de titularidad pública, como las oficinas para startups de las zonas francas de la GAFI, a operadores mediante contratos de gestión.
Ofrecer a los propietarios un menú de estructuras con bases de comisión publicadas y objetivos de maduración. En el África francófona, asociarse con propietarios de hoteles e inmuebles, y vender a equipos corporativos plantas con el nombre del propio ocupante.
Dentro del informe completo
Bases de datos de Heirstone
ciudades en la Ratio Heirstone puesto-alquiler, de África, Oriente Medio y Europa
estructuras en la escala Heirstone de estructuras flex, con una prueba de seis preguntas para elegir entre ellas
ubicaciones de IWG en los 27 países de África y Oriente Medio analizados (recuento de Heirstone)
Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.
En un contrato de gestión, el propietario del edificio financia el acondicionamiento y asume el riesgo de los puestos vacíos, mientras que el operador explota el centro con su marca a cambio de una comisión. IWG describe sus alianzas gestionadas como financiadas al 100 % por los propietarios. Sus comisiones absorben alrededor del 15 % de los ingresos gestionados y franquiciados; de ese porcentaje, las comisiones de gestión recurrentes fueron el 6,5 % en el primer semestre de 2026 (análisis de Heirstone).
Depende del diferencial entre los precios del espacio flexible y la renta, del capital del propietario y de su cartera. Donde con un mes del precio de entrada de IWG se alquilan más de 6,3 m² de oficina prime, como en Dar es Salaam, Nairobi o Dakar, un arrendamiento con renta fija cede la mayor parte del diferencial al operador. Un arrendamiento conviene a un propietario sin capital en una ciudad donde los operadores paguen una renta justa.
IWG recogía 66 ubicaciones en sus páginas de Egipto en 2026, frente a 18 centros a finales de 2024, y se ha fijado el objetivo de llegar a 150 en 2030. Colliers contabilizó 73 operadores de espacios flexibles en El Cairo a finales de 2024, más que en París, con el espacio flexible en el 2,2 % del parque de oficinas. IWG afirma que Spaces en The Ark, en Nuevo Cairo, con más de 16.000 m², será su mayor centro del mundo.
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