非洲灵活办公与联合办公：开罗、内罗毕

六个数字读懂本报告

98%

IWG 于 2026 年上半年签约的 728 家中心中，轻资产中心（由楼宇业主或特许经营合作伙伴出资）的占比

120 万美元

2017–19 年 IWG 每家新中心的净增长资本支出；截至 2025 年年中的 18 个月内约为 72,000 美元，因为业主和特许经营商承担了装修投入（Heirstone 分析）

15%

2026 年上半年 IWG 以费用形式从托管和特许经营体系收入中留存的比例，其中经常性管理费占 6.5%（Heirstone 分析）

14.6 m²

IWG 入门价一个月的费用在达累斯萨拉姆可租到的优质写字楼面积，伦敦仅为 0.8 m²：此即覆盖 22 座城市的 Heirstone 工位租金比

186

IWG 在撒哈拉以南 18 个国家的中心数量，其中 47% 位于南非。肯尼亚的中心数量在约 15 个月内从 12 家增至 30 家。

2026 年 IWG 埃及页面列出的网点数量，在所覆盖的九个中东和北非国家中居首；2024 年底埃及的中心数量为 18 家

要点速览

灵活办公运营商已把楼层交还给楼宇业主。在非洲和中东，问题在于签署哪种合作结构，以及依据怎样的数字。

我们汇集了非洲、中东和欧洲灵活办公运营商及业主自有品牌的公开资料，并在 22 座城市将 IWG 的入门价格与优质写字楼租金进行对标。IWG 如今几乎不再签订租约：由业主出资装修、租用品牌。灵活办公价格的差异远小于租金差异，因此租金越低的地方，业主可保留的价差越大；非洲和埃及的大多数业主应从管理协议或收入分成起步。

IWG 几乎已不再签订租约，欧洲也在跟进。
IWG 在 2026 年上半年签约 728 家中心，其中 98% 为轻资产模式；其托管和特许经营网络在 18 个月内翻了一番，达到 2,230 家。据 Workthere 统计，欧洲目前有 63% 的运营商通过管理协议扩张，2023 年为 45%。
如今由业主出资装修，并以收入分成支付品牌费用。
IWG 每家新中心的增长资本从 2017–19 年的约 124 万美元降至约 72,000 美元。其各项费用约占托管和特许经营收入的 15%。业主承担的更大成本在于爬坡期：托管中心的每间办公室收入仅为 IWG 自营中心的 40% 至 62%。
灵活办公价格的差异远小于租金，因此租金越低的地方价差越大。
在 22 座城市中，IWG 入门价格相差约 7 倍，优质写字楼租金相差 16 倍。入门价一个月的费用在达累斯萨拉姆可租到 14.6 m² 优质写字楼，在内罗毕和达喀尔为 7 m²，在伦敦和拉各斯则不到 1 m²。在比率较高的地方，固定租约会把价差让给运营商。
撒哈拉以南非洲是合作型市场，南非则有业主资本入场。
IWG 在撒哈拉以南 18 个国家列出 186 家中心，其肯尼亚中心数量通过与本地业主合作从 12 家增至 30 家。据 2019 年报道，南非 REIT Growthpoint 持有 Workshop17 一半股权，并于 2022 年推出了自有灵活办公品牌。KOFISI、AfricaWorks 和 Norrsken House Kigali 则分别补充了高端、法语区和园区式业态。
埃及领跑，本地运营商已在与业主合作。
IWG 称埃及是其在中东和非洲增长最快的市场。2024 年底它在埃及有 18 家中心，2026 年其埃及页面列出 66 个网点，并表示其全球最大的中心将在新开罗的 The Ark 开业。按 Colliers 2024 年的统计，开罗的灵活办公运营商数量多于巴黎。MQR 自 2017 年起为业主提供服务，CO-55 则以客户的名义运营楼层。
六个问题指向合适的结构，大多数业主应从管理协议起步。
Heirstone 灵活办公结构检验的结果是：新开罗、内罗毕和卡萨布兰卡适合管理协议，拉各斯适合以奈拉计价的收入分成，南非适合业主出资。在运营商愿意支付合理租金的地方，固定租约适合缺乏资金的业主。自有品牌则需要物业组合、资金和足够大的价差。

启示

分对象建议

业主与开发商

签约前，按三种方式为每一层灵活办公楼层测算定价：租约、管理协议和自有品牌。在工位租金比较高的地方，把价差留在自己手中；只有在拥有多栋楼宇的项目储备时，才启动自有品牌。

投资者与贷款机构

像评估酒店项目一样评估托管型灵活办公项目：关注爬坡期、费用条款以及业主为装修投入的资本。把租金与工位价格之间的币种错配视为灵活办公租约的首要风险。

政府、投资主管机构与自由区

允许持牌灵活办公中心作为公司的注册地址，并公布这一规定。每年公布灵活办公存量，并以管理协议方式向运营商开放国有楼层，例如 GAFI 的自由区初创企业办公室。

运营商

向业主提供一套可选的合作结构，并公开收费基础和爬坡期目标。在法语区非洲，与酒店业主和楼宇业主合作，并向企业团队销售冠以租户自身名称的楼层。

完整报告内容

27 页实证、对标与检验

运营商退出租约
运营楼层的六种方式
品牌的成本
二十二座城市，同一个价格
撒哈拉以南的合作伙伴
埃及领跑
选择合作结构

Heirstone 数据集

纳入 Heirstone 工位租金比的非洲、中东和欧洲城市

Heirstone 灵活办公结构阶梯中的结构类型，并附有用于从中选择的六问检验

388

所覆盖的 27 个非洲和中东国家中的 IWG 网点数量（Heirstone 统计）

基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。

常见问题

什么是灵活办公空间的管理协议？

在管理协议下，楼宇业主出资装修并承担工位空置的风险，运营商则以其品牌运营中心并收取费用。IWG 称其托管合作项目 100% 由业主出资。其各项费用约占托管和特许经营收入的 15%，其中 2026 年上半年经常性管理费占 6.5%（Heirstone 分析）。

业主应将物业租给灵活办公运营商，还是签订管理协议？

这取决于灵活办公价格与租金之间的价差、业主的资金实力及其物业组合。在 IWG 入门价一个月的费用可租到超过 6.3 m² 优质写字楼的城市，如达累斯萨拉姆、内罗毕或达喀尔，固定租约会把大部分价差让给运营商。对缺乏资金的业主而言，若所在城市的运营商愿意支付合理租金，租约是合适的选择。

埃及灵活办公市场规模有多大？

2026 年，IWG 埃及页面列出 66 个网点，而 2024 年底为 18 家中心，其目标是到 2030 年达到 150 个。据 Colliers 统计，2024 年底开罗共有 73 家灵活办公运营商，多于巴黎，灵活办公占写字楼存量的 2.2%。IWG 表示，位于新开罗 The Ark 的 Spaces 中心面积超过 16,000 m²，将成为其全球最大的中心。