Comment les opérateurs de bureaux flexibles transfèrent l'aménagement et le risque aux propriétaires d'immeubles, et quel montage retenir, du Caire et de Casablanca à Lagos, Nairobi, Abidjan et dans le Golfe.
Également disponible en français : Espaces de travail flexibles : La marque à louer. Choisissez la langue lors de votre demande du rapport.
Le rapport en six chiffres
des 728 centres signés par IWG au premier semestre 2026 relevaient d'un modèle peu capitalistique, financé par les propriétaires d'immeubles ou des franchisés
de capital de croissance net dépensé par IWG pour chaque nouveau centre en 2017-2019, contre environ 72 000 US$ sur les 18 mois précédant mi-2025, propriétaires et franchisés ayant repris l'aménagement (analyse Heirstone)
du chiffre d'affaires des centres gérés et franchisés perçu par IWG en honoraires au premier semestre 2026, dont 6,5 % d'honoraires de gestion récurrents (analyse Heirstone)
de bureaux prime loués à Dar es Salaam avec un mois du prix d'entrée d'IWG, contre 0,8 m² à Londres : c'est le ratio Heirstone poste-loyer, calculé pour 22 villes
centres IWG dans 18 pays d'Afrique subsaharienne, dont 47 % en Afrique du Sud. Au Kenya, leur nombre est passé de 12 à 30 en une quinzaine de mois.
implantations recensées sur les pages Égypte d'IWG en 2026, le plus grand nombre des neuf pays du Moyen-Orient et d'Afrique du Nord étudiés, contre 18 centres égyptiens fin 2024
En bref
Nous avons rassemblé les données publiques sur les opérateurs de flex et les marques de propriétaires en Afrique, au Moyen-Orient et en Europe, et comparé les prix d'entrée d'IWG aux loyers de bureaux prime dans 22 villes. IWG ne signe presque plus de baux : les propriétaires financent l'aménagement et louent la marque. Les prix du flex varient bien moins que les loyers, si bien que l'écart qu'un propriétaire peut conserver culmine là où les loyers sont bas, et la plupart des propriétaires en Afrique et en Égypte devraient partir d'un contrat de gestion ou d'un partage de revenus.
IWG a signé 728 centres au premier semestre 2026, dont 98 % peu capitalistiques, et son réseau géré et franchisé a doublé en dix-huit mois, à 2 230 centres. En Europe, 63 % des opérateurs se développent désormais par contrats de gestion, contre 45 % en 2023, selon Workthere.
Le capital de croissance d'IWG est passé d'environ 1,24 M US$ par nouveau centre en 2017-2019 à environ 72 000 US$. Ses honoraires prélèvent environ 15 % du chiffre d'affaires géré et franchisé. Pour le propriétaire, le coût principal est la montée en charge : les centres gérés ont réalisé 40 à 62 % du revenu par bureau des centres propres d'IWG.
Dans 22 villes, les prix d'entrée d'IWG varient d'environ un à sept, les loyers prime d'un à seize. Un mois de prix d'entrée loue 14,6 m² de bureaux prime à Dar es Salaam, 7 m² à Nairobi et à Dakar, moins de 1 m² à Londres et à Lagos. Là où le ratio est élevé, un bail fixe abandonne l'écart à l'opérateur.
IWG recense 186 centres dans 18 pays d'Afrique subsaharienne, et au Kenya leur nombre est passé de 12 à 30 grâce à des partenariats avec des propriétaires locaux. Growthpoint, foncière cotée (REIT) sud-africaine, était présentée en 2019 comme détenant la moitié de Workshop17 et a lancé sa propre marque de flex en 2022. KOFISI, AfricaWorks et Norrsken House Kigali ajoutent des formats haut de gamme, francophones et de campus.
IWG présente l'Égypte comme son marché à la plus forte croissance au Moyen-Orient et en Afrique. Il comptait 18 centres égyptiens fin 2024, ses pages Égypte recensaient 66 implantations en 2026, et il annonce son plus grand centre au monde à The Ark, au Nouveau Caire. Selon le recensement 2024 de Colliers, Le Caire comptait plus d'opérateurs flex que Paris. MQR travaille pour des propriétaires depuis 2017, et CO-55 exploite des plateaux au nom de ses clients.
Le test Heirstone de choix du montage oriente vers des contrats de gestion au Nouveau Caire, à Nairobi et à Casablanca, des partages de revenus en nairas à Lagos et le capital des propriétaires en Afrique du Sud. Un bail fixe convient à un propriétaire sans capital là où les opérateurs paient un loyer correct. Une marque propre exige un portefeuille, des capitaux et un écart large.
Ce que cela implique
Chiffrer chaque plateau flex de trois façons avant de signer : en bail, en contrat de gestion et en marque propre. Conserver l'écart là où le ratio poste-loyer est élevé, et ne lancer une marque propre qu'avec un pipeline de plusieurs immeubles.
Analyser le flex géré comme un hôtel : sur la montée en charge, les conditions d'honoraires et le capital du propriétaire pour l'aménagement. Traiter un décalage de monnaie entre loyer et prix des postes comme le premier risque d'un bail flex.
Autoriser la domiciliation des sociétés dans les centres flex agréés et publier la règle. Publier chaque année le parc flex, et ouvrir les plateaux publics, comme les bureaux pour start-up de la GAFI en zone franche, à des opérateurs sous contrat de gestion.
Proposer aux propriétaires un éventail de montages avec des bases d'honoraires et des objectifs de montée en charge publiés. En Afrique francophone, s'associer à des propriétaires d'hôtels et à des bailleurs, et vendre aux équipes d'entreprise des plateaux à leur propre nom.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
villes dans le ratio Heirstone poste-loyer, en Afrique, au Moyen-Orient et en Europe
montages sur l'échelle Heirstone des montages flex, et un test en six questions pour choisir entre eux
implantations IWG dans les 27 pays d'Afrique et du Moyen-Orient étudiés (décompte Heirstone)
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Dans un contrat de gestion, le propriétaire de l'immeuble finance l'aménagement et porte le risque des postes vides, tandis que l'opérateur exploite le centre sous sa marque contre des honoraires. IWG présente ses partenariats gérés comme financés à 100 % par les propriétaires. Ses honoraires prélèvent environ 15 % du chiffre d'affaires géré et franchisé, dont 6,5 % d'honoraires de gestion récurrents au premier semestre 2026 (analyse Heirstone).
Tout dépend de l'écart entre les prix du flex et le loyer, du capital du propriétaire et de son portefeuille. Là où un mois du prix d'entrée d'IWG loue plus de 6,3 m² de bureaux prime, comme à Dar es Salaam, Nairobi ou Dakar, un bail fixe abandonne l'essentiel de l'écart à l'opérateur. Un bail convient à un propriétaire sans capital dans une ville où les opérateurs paient un loyer correct.
IWG recensait 66 implantations sur ses pages Égypte en 2026, contre 18 centres fin 2024, et vise 150 centres d'ici 2030. Colliers comptait 73 opérateurs flex au Caire fin 2024, plus qu'à Paris, le flex représentant 2,2 % du parc de bureaux. Selon IWG, Spaces à The Ark, au Nouveau Caire, sur plus de 16 000 m², sera son plus grand centre au monde.
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