Как операторы гибких офисов перекладывают отделку и оснащение, а вместе с ними и риск, обратно на собственников зданий и какая структура подходит арендодателям: от Каира и Касабланки до Лагоса, Найроби, Абиджана и стран Персидского залива.
Также доступен на французском языке: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Язык выбирается при запросе отчёта.
Отчёт в шести цифрах
из 728 центров, подписанных IWG в первом полугодии 2026 года, открываются по капиталоэкономной модели: их финансируют собственники зданий или франчайзинговые партнёры
чистые капитальные затраты IWG на рост в расчёте на один новый центр в 2017–2019 годах против примерно 72 000 долл. США за 18 месяцев до середины 2025 года, поскольку отделку и оснащение взяли на себя собственники и франчайзи (анализ Heirstone)
выручки управляемых и франчайзинговых центров сети достались IWG в виде вознаграждений в первом полугодии 2026 года, из них 6,5% — регулярные вознаграждения за управление (анализ Heirstone)
офиса prime-сегмента в Дар-эс-Саламе можно арендовать за месячную начальную цену IWG против 0,8 м² в Лондоне: Коэффициент Heirstone «Рабочее место — аренда» по 22 городам
центров IWG в 18 странах Африки к югу от Сахары, 47% из них — в Южной Африке. В Кении их число выросло с 12 до 30 примерно за пятнадцать месяцев.
объектов указано на страницах сайта IWG по Египту в 2026 году — больше всего среди девяти охваченных стран Ближнего Востока и Северной Африки — против 18 египетских центров на конец 2024 года
Коротко
Мы собрали открытые данные об операторах гибких офисов и собственных брендах арендодателей в Африке, на Ближнем Востоке и в Европе и сопоставили начальные цены IWG со ставками аренды офисов prime-сегмента в 22 городах. IWG теперь почти не подписывает договоры аренды: собственники финансируют отделку и оснащение и арендуют бренд. Цены гибких офисов различаются гораздо меньше, чем ставки аренды, поэтому спред, который может сохранить за собой собственник, шире всего там, где ставки аренды низкие, и большинству собственников в Африке и Египте стоит начинать с договора управления или распределения выручки.
В первом полугодии 2026 года IWG подписала 728 центров, 98% из них — по капиталоэкономной модели, а её сеть управляемых и франчайзинговых центров за восемнадцать месяцев удвоилась до 2230. По данным Workthere, в Европе 63% операторов теперь расширяются через договоры управления против 45% в 2023 году.
Капитальные затраты IWG на рост снизились примерно с 1,24 млн долл. США на один новый центр в 2017–2019 годах до примерно 72 000 долл. США. На её вознаграждения приходится около 15% выручки управляемых и франчайзинговых центров. Дороже для собственника обходится период выхода на плановые показатели: управляемые центры зарабатывали 40–62% выручки на одно помещение собственных центров IWG.
В 22 городах начальные цены IWG различаются примерно в семь раз, а ставки аренды в prime-сегменте — в шестнадцать. За месячную начальную цену можно арендовать 14,6 м² офиса prime-сегмента в Дар-эс-Саламе, 7 м² в Найроби и Дакаре и менее 1 м² в Лондоне и Лагосе. Там, где коэффициент высок, договор аренды с фиксированной ставкой отдаёт спред оператору.
IWG указывает 186 центров в 18 странах Африки к югу от Сахары, а число её центров в Кении выросло с 12 до 30 благодаря партнёрствам с местными собственниками. Growthpoint, южноафриканский REIT, в 2019 году, по сообщениям, владел половиной Workshop17, а в 2022 году запустил собственный бренд гибких офисов. KOFISI, AfricaWorks и Norrsken House Kigali дополняют рынок премиальным, франкоязычным и кампусным форматами.
IWG называет Египет своим самым быстрорастущим рынком на Ближнем Востоке и в Африке. На конец 2024 года у неё было 18 центров в Египте, в 2026 году на её страницах по Египту было указано 66 объектов, и, по словам компании, её крупнейший в мире центр откроется в The Ark в Новом Каире. По подсчётам Colliers за 2024 год, в Каире было больше операторов гибких офисов, чем в Париже. MQR работает на арендодателей с 2017 года, а CO-55 управляет этажами под именами своих клиентов.
Тест структур гибких офисов Heirstone указывает на договоры управления в Новом Каире, Найроби и Касабланке, распределение выручки с расчётами в найрах в Лагосе и капитал собственника в Южной Африке. Аренда с фиксированной ставкой подходит собственнику без капитала там, где операторы платят справедливую арендную ставку. Собственному бренду нужны портфель, капитал и широкий спред.
Что это значит
Перед подписанием оценивайте каждый этаж под гибкие офисы в трёх вариантах: как аренду, как договор управления и как собственный бренд. Сохраняйте спред за собой там, где Коэффициент «Рабочее место — аренда» высок, и запускайте собственный бренд, только имея в планах несколько зданий.
Оценивайте управляемые гибкие офисы как отель: по периоду выхода на плановые показатели, условиям вознаграждения и капиталу собственника на отделку и оснащение. Считайте валютный разрыв между арендной ставкой и ценами рабочих мест первоочередным риском договора аренды гибкого офиса.
Разрешите лицензированным центрам гибких офисов служить юридическим адресом компании и опубликуйте это правило. Ежегодно публикуйте данные о фонде гибких офисов и открывайте государственные площади, например офисы для стартапов в свободных зонах GAFI, для операторов по договорам управления.
Предлагайте собственникам набор структур с опубликованной базой расчёта вознаграждения и целевыми сроками выхода на плановые показатели. Во франкоязычной Африке сотрудничайте с владельцами отелей и арендодателями и продавайте корпоративным командам этажи под собственным именем арендатора.
Что внутри полного отчёта
Базы данных Heirstone
города в Коэффициенте Heirstone «Рабочее место — аренда» — в Африке, на Ближнем Востоке и в Европе
структур на Лестнице структур гибких офисов Heirstone и тест из шести вопросов для выбора между ними
объектов IWG в 27 охваченных странах Африки и Ближнего Востока (подсчёт Heirstone)
Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.
По договору управления собственник здания финансирует отделку и оснащение и несёт риск незанятых рабочих мест, а оператор за вознаграждение управляет центром под своим брендом. IWG указывает, что её партнёрства по модели управления на 100% финансируются арендодателями. На её вознаграждения приходится около 15% выручки управляемых и франчайзинговых центров, из них регулярные вознаграждения за управление в первом полугодии 2026 года составили 6,5% (анализ Heirstone).
Это зависит от спреда между ценами гибких офисов и арендной ставкой, от капитала собственника и его портфеля. Там, где за месячную начальную цену IWG можно арендовать более 6,3 м² офиса prime-сегмента, как в Дар-эс-Саламе, Найроби или Дакаре, договор аренды с фиксированной ставкой отдаёт большую часть спреда оператору. Аренда подходит собственнику без капитала в городе, где операторы готовы платить справедливую арендную ставку.
В 2026 году на страницах сайта IWG по Египту было указано 66 объектов против 18 центров на конец 2024 года, а к 2030 году компания рассчитывает довести их число до 150. По подсчётам Colliers, на конец 2024 года в Каире работали 73 оператора гибких офисов — больше, чем в Париже, а на гибкие офисы приходилось 2,2% офисного фонда. По словам IWG, центр Spaces в The Ark в Новом Каире площадью более 16 000 м² станет её крупнейшим центром в мире.
Стратегия в сфере недвижимости
Исследования Heirstone Consulting
Обсудите Ваш проект, актив или программу непосредственно со старшим партнёром.
Связаться с нами
