フレキシブルワークスペース：ブランドを借りる
フレキシブルオフィス運営会社が内装工事とリスクをビルオーナーに移しつつある実態と、カイロ、カサブランカからラゴス、ナイロビ、アビジャン、湾岸諸国まで、オーナーに適した契約形態を検証します。
27ページ · PDF · 英語・フランス語 · 無料
フランス語版もあります：Espaces de travail flexibles: La marque à louer。レポートのご請求時に言語をお選びください。
フレキシブルオフィス運営会社が内装工事とリスクをビルオーナーに移しつつある実態と、カイロ、カサブランカからラゴス、ナイロビ、アビジャン、湾岸諸国まで、オーナーに適した契約形態を検証します。
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2026年上半期に IWG が契約した728センターのうち、ビルオーナーまたはフランチャイズ・パートナーが資金を負担するアセットライト型の割合
2017〜19年に IWG が新規センター1か所当たりに投じた純成長投資額。オーナーとフランチャイジーが内装工事を引き受けるようになり、2025年半ばまでの18か月間では約7万2,000米ドル（Heirstone 分析）
2026年上半期に IWG が手数料として得た、マネジメント型・フランチャイズ型のシステム売上に占める割合。うち継続的なマネジメント・フィーは6.5%（Heirstone 分析）
IWG のエントリー価格1か月分で借りられる、ダルエスサラームのプライムオフィスの面積。ロンドンは0.8 m²。22都市を対象とした Heirstone デスク対賃料比率による
サブサハラ・アフリカ18か国の IWG センター数。うち47%が南アフリカに所在。ケニアでは約15か月で12から30に増加
2026年に IWG のエジプト向けページに掲載された拠点数。対象とした中東・北アフリカ9か国で最多。2024年末時点のエジプトのセンター数は18
要旨
当社は、アフリカ、中東、欧州のフレキシブルオフィス運営会社とオーナー自社ブランドに関する公開情報を収集し、22都市で IWG のエントリー価格をプライムオフィス賃料と比較しました。IWG は今やほとんど賃貸借契約を結んでおらず、オーナーが内装工事の資金を負担し、ブランドを借りています。フレキシブルオフィスの価格は賃料に比べて都市間の差がはるかに小さいため、オーナーが手元に残せる価格差（スプレッド）は賃料の低い都市ほど大きくなります。アフリカとエジプトの大半のオーナーは、マネジメント契約または売上歩合から始めるべきです。
IWG は2026年上半期に728センターを契約し、その98%がアセットライト型でした。マネジメント型とフランチャイズ型のネットワークは18か月で倍増し、2,230拠点に達しました。Workthere によると、欧州では現在、運営会社の63%がマネジメント契約を通じて拠点を拡大しており、2023年の45%から上昇しています。
IWG の新規センター1か所当たりの成長投資額は、2017〜19年の約124万米ドルから約7万2,000米ドルに減少しました。同社の手数料は、マネジメント型・フランチャイズ型の売上の約15%を占めます。オーナーにとってより大きなコストは立ち上がり期間です。マネジメント型センターの1室当たり売上は、IWG の直営センターの40〜62%にとどまりました。
22都市で比べると、IWG のエントリー価格の差は約7倍、プライム賃料の差は16倍です。エントリー価格1か月分で借りられるプライムオフィスは、ダルエスサラームで14.6 m²、ナイロビとダカールで7 m²、ロンドンとラゴスでは1 m²未満です。この比率が高い都市では、固定賃料の賃貸借契約にするとスプレッドが運営会社に渡ります。
IWG はサブサハラ・アフリカ18か国に186センターを掲載しており、ケニアでは現地オーナーとのパートナーシップを通じて12から30に増えました。南アフリカのREITである Growthpoint は、2019年に Workshop17 の半分を保有していると報じられ、2022年には自社のフレキシブルオフィス・ブランドを立ち上げました。KOFISI、AfricaWorks、Norrsken House Kigali は、それぞれプレミアム型、フランス語圏向け、キャンパス型の形態を加えています。
IWG は、エジプトを中東・アフリカで最も急成長している市場と位置づけています。2024年末時点でエジプトのセンターは18でしたが、2026年には同社のエジプト向けページに66拠点が掲載され、世界最大のセンターがニューカイロの The Ark に開業するとしています。Colliers の2024年の集計では、カイロのフレキシブルオフィス運営会社の数はパリを上回りました。MQR は2017年からオーナーのために事業を行っており、CO-55 は顧客企業の名前を掲げたフロアを運営しています。
Heirstone フレックス契約形態テストでは、ニューカイロ、ナイロビ、カサブランカではマネジメント契約、ラゴスではナイラ建ての売上歩合、南アフリカではオーナー資本による形態が適しているという結果になりました。固定賃料の賃貸借契約は、運営会社が適正な賃料を支払う都市で、資本を持たないオーナーに適しています。自社ブランドには、ポートフォリオ、資本、そして大きなスプレッドが必要です。
示唆
契約前に、フレキシブルオフィス用のフロアはすべて、賃貸借契約、マネジメント契約、自社ブランドの3通りで試算すべきです。デスク対賃料比率が高い都市ではスプレッドを手放さず、自社ブランドは複数棟のパイプラインがある場合に限って立ち上げるべきです。
マネジメント型のフレキシブルオフィスは、ホテルと同様に、立ち上がり期間、手数料条件、内装工事に充てるオーナー資本に基づいて審査すべきです。賃料とデスク価格の通貨の不一致は、フレキシブルオフィス向け賃貸借契約における最優先のリスクとして扱うべきです。
認可を受けたフレキシブルオフィスを企業の登記上の本店所在地として認め、その規則を公表すべきです。フレキシブルオフィスのストックを毎年公表し、GAFI のフリーゾーン内スタートアップ向けオフィスなど国有のフロアを、マネジメント契約のもとで運営会社に開放すべきです。
手数料の算定基準と立ち上がり目標を明示した契約形態のメニューを、オーナーに提示すべきです。フランス語圏アフリカでは、ホテルオーナーやビルオーナーと提携し、企業チームにはその企業名を掲げたフロアを販売すべきです。
レポート全文の内容
Heirstone のデータセット
Heirstone デスク対賃料比率の対象都市数（アフリカ、中東、欧州）
Heirstone フレックス契約形態ラダーに位置づけた契約形態の数。選択のための6つの設問からなるテストを併載
対象としたアフリカ・中東27か国における IWG の拠点数（Heirstone 集計）
2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。
マネジメント契約（運営委託契約）では、ビルオーナーが内装工事の資金を負担して空きデスクのリスクを負い、運営会社は手数料を受け取って自社ブランドでセンターを運営します。IWG は、マネジメント型のパートナーシップを100%オーナー負担と説明しています。同社の手数料はマネジメント型・フランチャイズ型の売上の約15%を占め、そのうち継続的なマネジメント・フィーは2026年上半期に6.5%でした（Heirstone 分析）。
フレキシブルオフィスの価格と賃料の差（スプレッド）、オーナーの資本、保有ポートフォリオによって決まります。ダルエスサラーム、ナイロビ、ダカールのように、IWG のエントリー価格1か月分でプライムオフィスを6.3 m²超借りられる都市では、固定賃料の賃貸借契約にするとスプレッドの大半が運営会社に渡ります。賃貸借契約は、運営会社が適正な賃料を支払う都市で、資本を持たないオーナーに適しています。
IWG のエジプト向けページには2026年に66拠点が掲載されており、2024年末の18センターから増えています。同社は2030年までに150拠点を目標としています。Colliers によると、2024年末時点でカイロのフレキシブルオフィス運営会社は73社とパリより多く、フレキシブルオフィスはオフィスストックの2.2%を占めていました。IWG は、ニューカイロの The Ark に開設する1万6,000 m²超の Spaces が、同社の世界最大のセンターになるとしています。
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