플렉스 오피스 운영사가 인테리어 공사(핏아웃)와 리스크를 건물주에게 되넘기고 있는 방식, 그리고 카이로와 카사블랑카부터 라고스, 나이로비, 아비장, 걸프 지역까지 임대인에게 어떤 계약 구조가 적합한지 살펴봅니다.
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2026년 상반기 IWG가 계약한 728개 센터 중 건물 소유주나 프랜차이즈 파트너가 자금을 댄 자본 경량형(capital-light) 센터의 비율
2017~19년 IWG가 신규 센터당 지출한 순 성장 투자액(소유주와 가맹사업자가 인테리어 공사(핏아웃)를 떠맡으면서 2025년 중반까지 18개월 동안은 약 7만 2,000달러, Heirstone 분석)
2026년 상반기 위탁운영 및 프랜차이즈 시스템 매출 중 IWG가 수수료로 가져간 비율(그중 정기 위탁운영 수수료는 6.5%, Heirstone 분석)
IWG 최저 요금 한 달분으로 다르에스살람에서 임차할 수 있는 프라임 오피스 면적(런던은 0.8m²): 22개 도시를 대상으로 한 Heirstone 데스크 요금 대비 임대 면적 비율
사하라 이남 18개국의 IWG 센터 수(그중 47%가 남아프리카공화국 소재). 케냐의 센터 수는 약 15개월 만에 12개에서 30개로 늘었습니다.
2026년 IWG 이집트 페이지에 게재된 지점 수로, 조사 대상 중동·북아프리카 9개국 중 최다(2024년 말 이집트 센터 수는 18개)
핵심 요약
Heirstone은 아프리카, 중동, 유럽의 플렉스 오피스 운영사와 건물주 자체 브랜드에 관한 공개 자료를 수집하고, 22개 도시에서 IWG의 최저 요금을 프라임 오피스 임대료와 비교했습니다. 이제 IWG는 임대차 계약을 거의 맺지 않습니다. 소유주가 인테리어 공사(핏아웃) 비용을 대고 브랜드를 빌리는 구조입니다. 플렉스 오피스 요금은 임대료보다 도시 간 편차가 훨씬 작기 때문에 소유주가 확보할 수 있는 스프레드는 임대료가 낮은 곳에서 가장 크며, 아프리카와 이집트의 소유주 대부분은 위탁운영 계약이나 매출 배분 방식에서 출발해야 합니다.
IWG는 2026년 상반기에 728개 센터를 계약했으며 그중 98%가 자본 경량형이었고, 위탁운영 및 프랜차이즈 네트워크는 18개월 만에 두 배인 2,230개로 늘었습니다. Workthere에 따르면 유럽에서는 현재 운영사의 63%가 위탁운영 계약을 통해 확장하고 있으며, 2023년에는 이 비율이 45%였습니다.
IWG의 신규 센터당 성장 투자액은 2017~19년 약 124만 달러에서 약 7만 2,000달러로 줄었습니다. IWG의 수수료는 위탁운영 및 프랜차이즈 매출의 약 15%를 차지합니다. 소유주에게 더 큰 비용은 안정화까지의 초기 가동 기간(램프업)입니다. 위탁운영 센터의 실당 매출은 IWG 직영 센터의 40~62%에 그쳤습니다.
22개 도시에서 IWG 최저 요금은 약 7배, 프라임 임대료는 16배 차이가 납니다. 최저 요금 한 달분으로 임차할 수 있는 프라임 오피스 면적은 다르에스살람 14.6m², 나이로비와 다카르 7m², 런던과 라고스는 1m² 미만입니다. 이 비율이 높은 곳에서는 고정 임대차 계약이 스프레드를 운영사에 넘겨줍니다.
IWG는 사하라 이남 18개국에 186개 센터를 게재하고 있으며, 케냐의 센터 수는 현지 소유주와의 파트너십을 통해 12개에서 30개로 늘었습니다. 남아프리카공화국 리츠인 Growthpoint는 2019년 Workshop17의 지분 절반을 보유한 것으로 보도되었고, 2022년에는 자체 플렉스 오피스 브랜드를 출범했습니다. KOFISI, AfricaWorks, Norrsken House Kigali는 각각 프리미엄형, 프랑스어권형, 캠퍼스형 포맷을 더하고 있습니다.
IWG는 이집트를 중동·아프리카에서 가장 빠르게 성장하는 시장으로 꼽습니다. 2024년 말 이집트 센터는 18개였고, 2026년 이집트 페이지에는 66개 지점이 게재되었으며, IWG는 전 세계 최대 센터가 뉴카이로 The Ark에 문을 열 것이라고 밝혔습니다. Colliers의 2024년 집계에서 카이로의 플렉스 오피스 운영사 수는 파리보다 많았습니다. MQR은 2017년부터 건물주를 위해 운영을 맡아 왔고, CO-55는 고객사 이름으로 층을 운영합니다.
Heirstone 플렉스 오피스 계약 구조 테스트에 따르면 뉴카이로, 나이로비, 카사블랑카에서는 위탁운영 계약, 라고스에서는 나이라 기준 매출 배분, 남아프리카공화국에서는 소유주 자본 투입이 적합합니다. 고정 임대차 계약은 운영사가 적정 임대료를 지불하는 곳에서 자본이 없는 소유주에게 적합합니다. 자체 브랜드에는 포트폴리오, 자본, 그리고 넓은 스프레드가 필요합니다.
시사점
계약 전에 모든 플렉스 오피스 층을 임대차 계약, 위탁운영 계약, 자체 브랜드의 세 가지 방식으로 산정해 보아야 합니다. 데스크 요금 대비 임대 면적 비율이 높은 곳에서는 스프레드를 직접 확보하고, 자체 브랜드는 여러 건물의 파이프라인이 있을 때에만 시작해야 합니다.
위탁운영 플렉스 오피스는 호텔처럼 초기 가동 기간, 수수료 조건, 인테리어 공사에 대한 소유주 자본을 기준으로 심사해야 합니다. 임대료와 데스크 요금 간 통화 불일치는 플렉스 오피스 임대차 계약의 첫 번째 위험으로 다뤄야 합니다.
인가받은 플렉스 오피스 센터를 기업의 등기상 본점 소재지로 쓸 수 있도록 허용하고 그 규정을 공표해야 합니다. 플렉스 오피스 재고를 매년 공표하고, GAFI(이집트 투자자유구역청)의 자유구역 스타트업 오피스와 같은 국유 공간을 위탁운영 계약 방식으로 운영사에 개방해야 합니다.
수수료 산정 기준과 초기 가동 목표를 공개한 계약 구조 메뉴를 소유주에게 제시해야 합니다. 프랑스어권 아프리카에서는 호텔 소유주 및 건물주와 제휴하고, 기업 팀에는 입주사 자체 이름을 내건 층을 판매해야 합니다.
보고서 전문 구성
Heirstone 데이터 세트
Heirstone 데스크 요금 대비 임대 면적 비율에 포함된 아프리카, 중동, 유럽의 도시
Heirstone 플렉스 오피스 계약 구조 사다리에 포함된 계약 구조(선택을 위한 6개 질문 테스트 포함)
조사 대상 아프리카·중동 27개국의 IWG 지점 수(Heirstone 집계)
2026년 10월 기준 공개 자료를 바탕으로 작성했습니다. 모든 수치의 출처를 보고서에 밝혔으며, 공표된 수치를 조합해 산출한 수치에는 ‘Heirstone 분석’으로 표기했습니다.
위탁운영 계약에서는 건물 소유주가 인테리어 공사(핏아웃) 비용을 부담하고 빈 데스크의 위험을 지며, 운영사는 수수료를 받고 자사 브랜드로 센터를 운영합니다. IWG는 위탁운영 파트너십이 100% 건물주 자금으로 조성된다고 설명합니다. IWG의 수수료는 위탁운영 및 프랜차이즈 매출의 약 15%를 차지하며, 그중 정기 위탁운영 수수료는 2026년 상반기에 6.5%였습니다(Heirstone 분석).
플렉스 오피스 요금과 임대료 사이의 스프레드, 소유주의 자본과 포트폴리오에 따라 달라집니다. 다르에스살람, 나이로비, 다카르처럼 IWG 최저 요금 한 달분으로 프라임 오피스 6.3m² 이상을 임차할 수 있는 곳에서는 고정 임대차 계약을 맺으면 스프레드의 대부분이 운영사에 돌아갑니다. 임대차 계약은 운영사가 적정 임대료를 지불하는 도시에서 자본이 없는 소유주에게 적합합니다.
IWG의 이집트 페이지에는 2026년 66개 지점이 게재되었는데, 이는 2024년 말의 18개 센터에서 늘어난 것이며 2030년까지 150개를 목표로 합니다. Colliers는 2024년 말 카이로의 플렉스 오피스 운영사를 파리보다 많은 73개로 집계했으며, 플렉스 오피스는 오피스 재고의 2.2%를 차지했습니다. IWG는 뉴카이로 The Ark에 들어설 16,000m² 이상의 Spaces가 전 세계 최대 센터가 될 것이라고 밝혔습니다.
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