Como os operadores de escritórios flexíveis estão a devolver as obras de adaptação e o risco aos proprietários dos edifícios, e que estrutura convém aos senhorios, do Cairo e de Casablanca a Lagos, Nairobi, Abidjan e ao Golfo.
Disponível também em francês: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Escolha o idioma ao solicitar o relatório.
O relatório em seis números
dos 728 centros que a IWG assinou no primeiro semestre de 2026 eram capital-light, financiados pelos proprietários dos edifícios ou por parceiros de franchising
de capital de crescimento líquido aplicado pela IWG por cada novo centro em 2017-19, face a cerca de US$ 72 000 nos 18 meses até meados de 2025, à medida que os proprietários e os franchisados assumiram as obras de adaptação (análise Heirstone)
da receita dos centros geridos e em franchising retida pela IWG em comissões no primeiro semestre de 2026, dos quais 6,5% em comissões de gestão recorrentes (análise Heirstone)
de escritórios prime em Dar es Salaam cuja renda é coberta por um mês do preço de entrada da IWG, face a 0,8 m² em Londres: o Rácio Heirstone Posto/Renda em 22 cidades
centros da IWG em 18 países da África Subsariana, 47% deles na África do Sul. O número no Quénia passou de 12 para 30 em cerca de quinze meses.
localizações listadas nas páginas da IWG dedicadas ao Egito em 2026, o maior número entre os nove países do Médio Oriente e do Norte de África abrangidos, face a 18 centros egípcios no final de 2024
Em síntese
Reunimos evidência pública sobre operadores de espaços flexíveis e marcas próprias de senhorios em África, no Médio Oriente e na Europa, e comparámos os preços de entrada da IWG com as rendas prime de escritórios em 22 cidades. A IWG quase já não assina contratos de arrendamento: os proprietários financiam as obras de adaptação e alugam a marca. Os preços dos espaços flexíveis variam muito menos do que as rendas, pelo que o diferencial que um proprietário pode reter é maior onde as rendas são baixas, e a maioria dos proprietários em África e no Egito deve partir de um contrato de gestão ou de uma partilha de receitas.
A IWG assinou 728 centros no primeiro semestre de 2026, 98% deles capital-light, e a sua rede gerida e em franchising duplicou para 2230 em dezoito meses. Na Europa, 63% dos operadores expandem-se hoje através de contratos de gestão, face a 45% em 2023, segundo a Workthere.
O capital de crescimento da IWG caiu de cerca de US$ 1,24 milhões por novo centro em 2017-19 para cerca de US$ 72 000. As suas comissões absorvem cerca de 15% da receita dos centros geridos e em franchising. O maior custo para o proprietário é o período de arranque: os centros geridos obtiveram 40 a 62% da receita por sala dos centros próprios da IWG.
Nas 22 cidades, os preços de entrada da IWG variam cerca de sete vezes e as rendas prime dezasseis vezes. Um mês do preço de entrada cobre a renda de 14,6 m² de escritórios prime em Dar es Salaam, de 7 m² em Nairobi e Dacar e de menos de 1 m² em Londres e Lagos. Onde o rácio é elevado, um arrendamento com renda fixa entrega o diferencial ao operador.
A IWG lista 186 centros em 18 países da África Subsariana, e o seu número no Quénia passou de 12 para 30 através de parcerias com proprietários locais. A Growthpoint, um REIT sul-africano, detinha metade da Workshop17 segundo notícias de 2019 e lançou a sua própria marca de espaços flexíveis em 2022. A KOFISI, a AfricaWorks e a Norrsken House Kigali acrescentam formatos premium, francófonos e de campus.
A IWG considera o Egito o seu mercado de crescimento mais rápido no Médio Oriente e em África. Tinha 18 centros egípcios no final de 2024, as suas páginas dedicadas ao Egito listavam 66 localizações em 2026, e afirma que o seu maior centro a nível mundial abrirá no empreendimento The Ark, no Novo Cairo. Segundo a contagem da Colliers de 2024, o Cairo tinha mais operadores de espaços flexíveis do que Paris. A MQR trabalha para senhorios desde 2017, e a CO-55 gere pisos sob o nome dos seus clientes.
O teste Heirstone de estruturas flex aponta para contratos de gestão no Novo Cairo, em Nairobi e em Casablanca, partilhas de receitas com preços em naira em Lagos e capital do proprietário na África do Sul. Um arrendamento com renda fixa convém a um proprietário sem capital onde os operadores paguem uma renda justa. Uma marca própria exige uma carteira, capital e um diferencial amplo.
O que significa
Avaliar cada piso flexível de três formas antes de assinar: como arrendamento, como contrato de gestão e como marca própria. Reter o diferencial onde o Rácio Posto/Renda é elevado e lançar uma marca própria apenas com vários edifícios em carteira.
Analisar o risco dos espaços flexíveis geridos como o de um hotel: o período de arranque, as condições das comissões e o capital do proprietário para as obras de adaptação. Tratar um desfasamento de moeda entre a renda e os preços dos postos de trabalho como o primeiro risco de um arrendamento a um operador de espaços flexíveis.
Permitir que os centros de espaços flexíveis licenciados sirvam de sede social a uma empresa e publicar a regra. Publicar todos os anos o parque de espaços flexíveis e abrir pisos do Estado, como os escritórios para startups da GAFI em zona franca, a operadores com contratos de gestão.
Oferecer aos proprietários um leque de estruturas, com a base de cálculo das comissões e as metas do período de arranque publicadas. Na África francófona, estabelecer parcerias com proprietários de hotéis e senhorios e vender a equipas de empresas pisos com o nome do próprio ocupante.
No relatório completo
Bases de dados Heirstone
cidades no Rácio Heirstone Posto/Renda, em África, no Médio Oriente e na Europa
estruturas na escala Heirstone de estruturas flex, com um teste de seis perguntas para escolher entre elas
localizações da IWG nos 27 países africanos e do Médio Oriente abrangidos (contagem Heirstone)
Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.
Num contrato de gestão, o proprietário do edifício financia as obras de adaptação e suporta o risco dos postos de trabalho vazios, enquanto o operador gere o centro sob a sua marca, mediante uma comissão. A IWG descreve as suas parcerias geridas como 100% financiadas pelo senhorio. As suas comissões absorvem cerca de 15% da receita dos centros geridos e em franchising, dos quais 6,5% corresponderam a comissões de gestão recorrentes no primeiro semestre de 2026 (análise Heirstone).
Depende do diferencial entre os preços dos espaços flexíveis e a renda, do capital do proprietário e da sua carteira. Onde um mês do preço de entrada da IWG cobre a renda de mais de 6,3 m² de escritórios prime, como em Dar es Salaam, Nairobi ou Dacar, um arrendamento com renda fixa entrega a maior parte do diferencial ao operador. O arrendamento convém a um proprietário sem capital numa cidade onde os operadores paguem uma renda justa.
A IWG listava 66 localizações nas suas páginas dedicadas ao Egito em 2026, face a 18 centros no final de 2024, e tem como meta 150 até 2030. A Colliers contou 73 operadores de espaços flexíveis no Cairo no final de 2024, mais do que em Paris, com os espaços flexíveis a representar 2,2% do parque de escritórios. A IWG afirma que o Spaces do empreendimento The Ark, no Novo Cairo, com mais de 16 000 m², será o seu maior centro a nível mundial.
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