Hvordan operatører af fleksible kontorer lægger indretningen og risikoen tilbage hos bygningsejerne, og hvilken struktur der passer til udlejere fra Kairo og Casablanca til Lagos, Nairobi, Abidjan og Golfstaterne.
Også tilgængelig på fransk: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Vælg sprog, når du anmoder om rapporten.
Rapporten i seks tal
af de 728 centre, som IWG indgik aftale om i første halvår 2026, var kapitallette og finansieret af bygningsejere eller franchisepartnere
nettovækstkapital, som IWG brugte pr. nyt center i 2017-19, mod omkring 72.000 US$ i de 18 måneder frem til midten af 2025, da ejere og franchisetagere overtog indretningen (Heirstone-analyse)
af systemomsætningen i managementdrevne og franchisede centre, som IWG beholdt som honorarer i første halvår 2026, hvoraf løbende managementhonorarer udgjorde 6,5 % (Heirstone-analyse)
prime-kontor i Dar es Salaam, der kan lejes for én måneds startpris hos IWG, mod 0,8 m² i London: Heirstone-forholdstallet mellem skrivebordspris og kontorleje på tværs af 22 byer
IWG-centre i 18 lande syd for Sahara, heraf 47 % i Sydafrika. Antallet i Kenya steg fra 12 til 30 på omkring femten måneder.
lokationer opført på IWG's egyptiske sider i 2026, flest blandt de ni omfattede lande i Mellemøsten og Nordafrika, mod 18 egyptiske centre ved udgangen af 2024
Kort fortalt
Vi har samlet offentligt tilgængelig dokumentation om operatører af fleksible kontorer og udlejeres egne brands i Afrika, Mellemøsten og Europa og sammenholdt IWG's startpriser med prime-lejen for kontorer i 22 byer. IWG indgår nu næsten ingen lejekontrakter: Ejerne finansierer indretningen og lejer brandet. Priserne på fleksible kontorer varierer langt mindre end huslejerne, så det spænd, en ejer kan beholde, er størst, hvor huslejerne er lave, og de fleste ejere i Afrika og Egypten bør tage udgangspunkt i en managementaftale eller en omsætningsandel.
IWG indgik aftaler om 728 centre i første halvår 2026, heraf 98 % kapitallette, og netværket af managementdrevne og franchisede centre blev fordoblet til 2.230 på atten måneder. I Europa ekspanderer 63 % af operatørerne nu gennem managementaftaler mod 45 % i 2023 ifølge Workthere.
IWG's vækstkapital faldt fra omkring 1,24 mio. US$ pr. nyt center i 2017-19 til omkring 72.000 US$. Selskabets honorarer udgør omkring 15 % af omsætningen i managementdrevne og franchisede centre. Den største omkostning for ejeren er opstartsperioden: Managementdrevne centre tjente 40-62 % af omsætningen pr. kontor i IWG's egne centre.
På tværs af 22 byer varierer IWG's startpriser med en faktor på omkring syv og prime-lejen med en faktor seksten. For én måneds startpris kan man leje 14,6 m² prime-kontor i Dar es Salaam, 7 m² i Nairobi og Dakar og under 1 m² i London og Lagos. Hvor forholdstallet er højt, giver en fast lejekontrakt spændet til operatøren.
IWG opfører 186 centre i 18 lande syd for Sahara, og antallet i Kenya steg fra 12 til 30 gennem partnerskaber med lokale ejere. Growthpoint, en sydafrikansk REIT, blev i 2019 omtalt som ejer af halvdelen af Workshop17 og lancerede sit eget brand for fleksible kontorer i 2022. KOFISI, AfricaWorks og Norrsken House Kigali tilføjer premiumformater, formater til det fransktalende Afrika og campusformater.
IWG kalder Egypten sit hurtigst voksende marked i Mellemøsten og Afrika. Selskabet havde 18 egyptiske centre ved udgangen af 2024, dets egyptiske sider opførte 66 lokationer i 2026, og ifølge IWG åbner selskabets største center på verdensplan i The Ark i New Cairo. Kairo havde flere operatører af fleksible kontorer end Paris i Colliers' opgørelse for 2024. MQR har arbejdet for udlejere siden 2017, og CO-55 driver etager under kundernes egne navne.
Heirstone-strukturtesten for fleksible kontorer peger på managementaftaler i New Cairo, Nairobi og Casablanca, omsætningsandele prissat i naira i Lagos og ejerkapital i Sydafrika. En fast lejekontrakt passer til en ejer uden kapital, hvor operatørerne betaler en rimelig leje. Eget brand kræver en portefølje, kapital og et stort spænd.
Hvad det betyder
Prissæt hver etage med fleksible kontorer på tre måder, før I skriver under: som lejekontrakt, som managementaftale og som eget brand. Behold spændet, hvor forholdstallet mellem skrivebordspris og kontorleje er højt, og start kun eget brand med en pipeline af flere bygninger.
Vurder fleksible kontorer under managementaftale som et hotel: på opstartsperioden, honorarvilkårene og ejerens kapital til indretningen. Behandl en valutaforskel mellem husleje og skrivebordspriser som den første risiko i en lejekontrakt for fleksible kontorer.
Lad licenserede centre med fleksible kontorer fungere som virksomheders registrerede hjemsted, og offentliggør reglen. Offentliggør bestanden af fleksible kontorer hvert år, og åbn statslige etager, såsom GAFI's startupkontorer i frizonerne, for operatører under managementaftaler.
Tilbyd ejerne en vifte af strukturer med offentliggjorte honorargrundlag og mål for opstartsperioden. I det fransktalende Afrika bør I indgå partnerskaber med hotelejere og udlejere og sælge etager under lejerens eget navn til virksomhedsteams.
Indhold i den fulde rapport
Heirstone-datasæt
byer omfattet af Heirstone-forholdstallet mellem skrivebordspris og kontorleje i Afrika, Mellemøsten og Europa
strukturer på Heirstone-strukturstigen for fleksible kontorer med en test med seks spørgsmål til at vælge mellem dem
IWG-lokationer i de 27 omfattede lande i Afrika og Mellemøsten (Heirstone-opgørelse)
Udarbejdet på grundlag af offentlige kilder, der var aktuelle i oktober 2026. Alle tal har kildehenvisning i rapporten, og tal, vi udleder ved at kombinere offentliggjorte tal, er markeret som Heirstone-analyse.
Under en managementaftale finansierer bygningsejeren indretningen og bærer risikoen for tomme skriveborde, mens operatøren driver centret under sit brand mod et honorar. IWG beskriver sine managementpartnerskaber som 100 % finansieret af udlejeren. IWG's honorarer udgør omkring 15 % af omsætningen i managementdrevne og franchisede centre, hvoraf løbende managementhonorarer udgjorde 6,5 % i første halvår 2026 (Heirstone-analyse).
Det afhænger af spændet mellem priserne på fleksible kontorer og huslejen samt af ejerens kapital og portefølje. Hvor én måneds startpris hos IWG svarer til lejen for mere end 6,3 m² prime-kontor, som i Dar es Salaam, Nairobi eller Dakar, giver en fast lejekontrakt det meste af spændet til operatøren. En lejekontrakt passer til en ejer uden kapital i en by, hvor operatørerne vil betale en rimelig leje.
IWG opførte 66 lokationer på sine egyptiske sider i 2026 mod 18 centre ved udgangen af 2024 og sigter mod 150 inden 2030. Colliers talte 73 operatører af fleksible kontorer i Kairo ved udgangen af 2024, flere end i Paris, og fleksible kontorer udgjorde 2,2 % af kontorbestanden. Ifølge IWG bliver Spaces i The Ark i New Cairo på mere end 16.000 m² selskabets største center på verdensplan.
Ejendomsstrategi
Tal direkte med en seniorpartner om jeres projekt, aktiv eller program.
Kontakt os
