Ce terenuri din jurul unui aeroport nou câștigă valoare, pentru ce utilizări și cât de repede, și cine captează această valoare: dovezi din Golf, Egipt, Africa și Asia Centrală.
Disponibil și în franceză și arabă: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste și مدن المطارات: عائد المدرج. Alegeți limba la solicitarea raportului.
Raportul în șase cifre
de ani de la deschidere până când Hong Kong, Incheon și Changi au adăugat proiecte imobiliare de destinație. Dubai South a fost lansat cu patru ani înainte de primul zbor cargo de pe aeroportul Al Maktoum International.
raportul, ca valoare, dintre vânzările de apartamente în faza de proiect (off-plan) și revânzările din Dubai South în 2025: 10,23 miliarde AED față de 0,91 miliarde AED (analiză Heirstone)
din valoare au pierdut terenurile libere de lângă aeroportul din Vancouver pentru fiecare decibel de zgomot al aeronavelor, într-un studiu din 1993, față de 0,65–0,90% în cazul locuințelor
prima chiriilor industriale din subpiețele aeroportuare din SUA față de zonele metropolitane respective, de la O'Hare la Memphis. Prima este cea mai mare acolo unde terenul de lângă aerodrom este limitat.
de camere de hotel în trei proiecte identificate de lângă Marele Muzeu Egiptean: hotelul TMG de circa 495 de camere, Aldau GEM Hotel de 400 de camere și Sofitel Legend Pyramids Giza de 303 camere (analiză Heirstone)
creșterea între 2024 și 2026 a potențialului investițional al terenurilor Noului Tașkent, de la 0,6 la 3,5 milioane USD pe hectar, potrivit direcției orașului, înainte de deschiderea aeroportului său
Pe scurt
Am datat etapele de dezvoltare ale orașelor aeroportuare de pe patru continente și am reunit 32 dintre ele în Benchmarkul Heirstone al orașelor aeroportuare 2026. Succesiunea utilizărilor este stabilă; ritmul ei și cine captează valoarea sunt stabilite acum de politica funciară.
Transportul de marfă și logistica vin primele, activitățile aviatice și birourile urmează, iar utilizările de destinație și locuințele vin la final. Hong Kong a deschis AsiaWorld-Expo la șapte ani după aeroport, Incheon și-a deschis stațiunile după 16–22 de ani, iar Changi, Jewel după 38. Dubai South a fost lansat în 2006, cu patru ani înainte de primul zbor cargo de pe Al Maktoum International, iar Senegalul a decretat o zonă de 718 ha lângă Aeroportul Internațional Blaise Diagne chiar în anul deschiderii aeroportului.
Normele din SUA permit industria până la 85 DNL cu izolare fonică, birourile până la 80, iar locuințele doar sub 65. Locuințele din interiorul contururilor de zgomot pierd circa 0,5–1% din valoare pe decibel; terenurile libere de lângă Vancouver au pierdut 0,16%. Chiriile industriale din apropierea aeroporturilor din SUA au în medie o primă de 13%, de la 47,1% la O'Hare, unde terenul este rar, la 0,3% la Memphis.
În Dubai South, dezvoltatorii au vândut în 2025 apartamente în faza de proiect (off-plan) în valoare de 10,23 miliarde AED, de unsprezece ori valoarea revânzărilor, iar prețurile de revânzare ale apartamentelor au crescut cu 27,6%, potrivit analizei unui broker pe baza registrelor Departamentului Funciar. Direcția Noului Tașkent estimează potențialul investițional al terenurilor sale la 3,5 milioane USD pe hectar în 2026, față de 0,6 milioane USD în 2024.
Schiphol obține 8,5% din venituri din chiriile unor proprietăți investiționale de 1,9 miliarde EUR; KEZAD din Abu Dhabi a raportat venituri de 2,87 miliarde AED în 2025, la o marjă EBITDA de 54%; ACUD din Egipt a raportat un profit înainte de impozitare de 19,8 miliarde EGP pentru 2022. Un proprietar care își vinde tot terenul în prima etapă îi cedează cumpărătorului creșterea ulterioară de valoare.
Cererea pe Aeroportul Internațional Sphinx a crescut cu 30–35% după deschiderea Marelui Muzeu Egiptean, potrivit Egyptian Airports Company, iar lângă muzeu sunt planificate circa 1.200 de camere de hotel în proiecte identificate. Aeroportul Internațional Capital deservește Noua Capitală Administrativă, unde activează peste 400 de dezvoltatori și unde prima rută internațională a fost deschisă în 2026. O directivă din 2026 privind zonele de investiții din jurul aeroporturilor face din ambele un model național.
Ce înseamnă
Desemnați terenul pentru orașul aeroportuar prin aceeași decizie ca aeroportul, eliberați-l în tranșe corelate cu cererea și construiți legătura feroviară înaintea locuințelor.
Păstrați terenul cel mai apropiat de terminal și închiriați-l, iar acolo unde un partener aduce un chiriaș-ancoră, vindeți.
Cumpărați programul și stația și stabiliți prețul fiecărei parcele după conturul de zgomot în care se află.
În raportul complet
Seturi de date Heirstone
de orașe aeroportuare și districte legate de aeroporturi în Benchmarkul Heirstone al orașelor aeroportuare 2026
în Scara Heirstone a pistei, de la platforma cargo la locuințele pentru familii
Realizat pe baza unor surse publice actualizate în octombrie 2026. Fiecare cifră are trimitere în raport, iar cifrele obținute prin combinarea unor date publicate sunt marcate drept analiză Heirstone.
Districtul de logistică, birouri, hoteluri, atracții și locuințe care se dezvoltă pe terenul din jurul unui aeroport. În cele 32 de orașe aeroportuare și districte legate de aeroporturi din Benchmarkul Heirstone al orașelor aeroportuare 2026, terenul s-a ocupat în aceeași ordine: mai întâi transportul de marfă și logistica, apoi activitățile aviatice și birourile, iar la final utilizările de destinație și locuințele.
Locuințele din interiorul contururilor de zgomot pierd circa 0,5–1% din valoare pe decibel, în timp ce terenurile libere din apropierea aeroportului din Vancouver au pierdut 0,16%, conform unui studiu din 1993. Normele din SUA permit industria până la 85 DNL cu izolare fonică, birourile până la 80, iar locuințele doar sub 65, așa că zgomotul decide utilizarea, iar raritatea decide prețul.
Cu ani înainte de primul zbor. În Dubai South, dezvoltatorii au vândut în 2025 apartamente în faza de proiect (off-plan) în valoare de 10,23 miliarde AED, de unsprezece ori valoarea revânzărilor, iar Direcția Noului Tașkent estimează potențialul investițional al terenurilor sale la 3,5 milioane USD pe hectar în 2026, față de 0,6 milioane USD în 2024.
Proiecte speciale
Cercetare Heirstone Consulting
Discutați direct cu un partener senior despre proiectul, activul sau programul dumneavoastră.
Contactați-ne
