机场城市开发与机场周边土地价值

六个数字读懂本报告

7 至 38

香港、仁川和樟宜机场从启用到增建目的地型房地产所间隔的年数。迪拜南城则在阿勒马克图姆国际机场首个货运航班起飞前四年就已启动。

11 比 1

2025 年迪拜南城公寓期房销售额与二手转售额之比：AED 102.3 亿对 AED 9.1 亿（Heirstone 分析）

0.16%

1993 年的一项研究中，温哥华机场附近空地每分贝飞机噪声造成的价值损失，而住宅为 0.65% 至 0.90%

47.1% 至 0.3%

美国机场子市场相对所在都市区的工业租金溢价，从奥黑尔到孟菲斯。机场旁土地越有限的地方，溢价越高。

约 1,200

大埃及博物馆旁三个项目中已明确到具体酒店的客房数：TMG 约 495 间客房的酒店、拥有 400 间客房的 Aldau GEM Hotel，以及拥有 303 间客房的 Sofitel Legend Pyramids Giza（Heirstone 分析）

5.8 倍

2024 年至 2026 年新塔什干土地投资潜力的增幅，从每公顷 60 万美元升至 350 万美元，数据由该市管理局在机场启用前公布

要点速览

新机场周边的土地早在旅客到来之前多年，就已依据项目规划定价。谁掌控这片土地并分期释放，谁就能收取这份红利。

我们梳理了四大洲机场城市的开发时间线，并将其中 32 座纳入 Heirstone 机场城市对标 2026。用地功能的先后顺序保持稳定；其推进速度以及由谁获取价值，如今由土地政策决定。

用地顺序五十年未变，时间却已缩短。
货运与物流先行，航空商务和办公随后，目的地业态和住宅最后。香港在机场启用七年后开设亚洲国际博览馆，仁川在 16 至 22 年后建成度假村，樟宜在 38 年后建成星耀樟宜。迪拜南城于 2006 年启动，比阿勒马克图姆国际机场首个货运航班早四年；塞内加尔则在布莱斯·迪亚涅国际机场启用当年，以法令在机场旁设立了一个 718 公顷的园区。
噪声决定用途，稀缺决定价格。
美国规定，工业用地在采取隔声措施后最高可达 85 DNL，办公最高 80 DNL，住宅则只能低于 65 DNL。噪声等值线内的住宅每分贝价值约下降 0.5% 至 1%；温哥华附近的空地则下降 0.16%。美国机场附近的工业租金平均有 13% 的溢价，从土地稀缺的奥黑尔的 47.1% 到孟菲斯的 0.3% 不等。
价格在首个航班起飞前数年就已变动。
2025 年，迪拜南城的开发商售出了 AED 102.3 亿的期房公寓，是二手转售成交额的十一倍；根据一家经纪机构对迪拜土地局记录的分析，公寓转售价格上涨了 27.6%。新塔什干管理局将其土地 2026 年的投资潜力定为每公顷 350 万美元，高于 2024 年的 60 万美元。
红利归于持有土地的一方。
史基浦机场 8.5% 的收入来自 19 亿欧元投资性房地产的租金；阿布扎比的 KEZAD 公布 2025 年收入 AED 28.7 亿，EBITDA 利润率为 54%；埃及的 ACUD 公布 2022 年税前利润 198 亿埃及镑。在第一期就卖光全部土地的业主，会把后期的增值拱手让给买家。
埃及已建成两类新型门户。
据埃及机场公司称，大埃及博物馆开馆后，斯芬克斯国际机场的需求增长了 30% 至 35%，博物馆旁还规划了约 1,200 间已明确到具体酒店的客房。首都国际机场（Capital International Airport）服务于新行政首都，那里有 400 多家开发商活跃，首条国际航线已于 2026 年开通。2026 年一项关于机场周边投资区的指令，使两者都成为全国性的样板。

启示

分对象建议

政府与土地机构

在作出建设机场决定的同时划定机场城市用地，按需求分批释放，并先于住宅建成轨道交通连接。

机场业主

保留最靠近航站楼的土地并用于出租；在合作方能引入主力租户的地方出售土地。

开发商与投资者

看准开发规划与车站买入，并按噪声等值线为每宗地块定价。

完整报告内容

31 页实证、对标与检验

用地顺序
价值落在何处
迪拜南城与阿勒马克图姆国际机场
萨勒曼国王国际机场、红海国际机场与 NEOM 湾机场
从斯芬克斯国际机场到大埃及博物馆
比绍夫图、布格塞拉、莱基-埃佩、布莱斯·迪亚涅与新塔什干
划定、分期、定价、持有、连接

Heirstone 数据集

纳入 Heirstone 机场城市对标 2026 的机场城市和机场关联城区

5 级

Heirstone 跑道阶梯的级数，从货运机坪延伸至家庭住宅

基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。

常见问题

什么是机场城市？

机场城市是在机场周边土地上发展起来的城区，集物流、办公、酒店、景点和住宅于一体。在 Heirstone 机场城市对标 2026 收录的 32 座机场城市和机场关联城区中，土地都按同样的顺序填充：先是货运与物流，其次是航空商务和办公，最后是目的地业态和住宅。

飞机噪声如何影响机场附近的房地产价值？

位于噪声等值线内的住宅，噪声每增加一分贝，价值约下降 0.5% 至 1%；而 1993 年的一项研究显示，温哥华机场附近的空地每分贝仅下降 0.16%。美国规定，工业用地在采取隔声措施后最高可达 85 DNL，办公最高 80 DNL，住宅则只能低于 65 DNL；因此，噪声决定用途，稀缺性决定价格。