Qué suelo en torno a un nuevo aeropuerto gana valor, para qué usos, con qué rapidez y quién se queda con ese valor: evidencia del Golfo, Egipto, África y Asia Central.
También disponible en francés y árabe: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste y مدن المطارات: عائد المدرج. Elija el idioma al solicitar el informe.
El informe en seis cifras
años transcurridos desde la apertura hasta que Hong Kong, Incheon y Changi añadieron inmuebles de destino. Dubai South se lanzó cuatro años antes del primer vuelo de carga en el Aeropuerto Internacional Al Maktoum.
ventas de apartamentos sobre plano frente a reventas, en valor, en Dubai South en 2025: 10.230 millones de AED frente a 910 millones de AED (análisis de Heirstone)
de valor perdido por decibelio de ruido aéreo por el suelo vacante cercano al aeropuerto de Vancouver, según un estudio de 1993, frente a entre el 0,65 % y el 0,90 % en las viviendas
de prima en el alquiler industrial de los submercados aeroportuarios de EE. UU. sobre sus áreas metropolitanas, de O'Hare a Memphis. La prima es mayor donde el suelo junto al aeródromo es limitado.
habitaciones de hotel en tres proyectos anunciados junto al Gran Museo Egipcio: el hotel de TMG, de unas 495 habitaciones, el Aldau GEM Hotel, de 400, y el Sofitel Legend Pyramids Giza, de 303 (análisis de Heirstone)
de aumento entre 2024 y 2026 del potencial de inversión del suelo de Nueva Taskent, de 0,6 a 3,5 millones de US$ por hectárea, según la Dirección de la ciudad, antes de que abra su aeropuerto
En resumen
Fechamos el desarrollo de ciudades aeroportuarias en cuatro continentes y reunimos 32 de ellas en el Benchmark Heirstone de ciudades aeroportuarias 2026. La secuencia de usos es estable; su velocidad, y quién captura el valor, dependen hoy de la política de suelo.
Primero llegan la carga y la logística, después los negocios de aviación y las oficinas, y por último los usos de destino y las viviendas. Hong Kong abrió el AsiaWorld-Expo siete años después de su aeropuerto, Incheon sus resorts entre 16 y 22 años después y Changi su Jewel al cabo de 38. Dubai South se lanzó en 2006, cuatro años antes del primer vuelo de carga del Aeropuerto Internacional Al Maktoum, y Senegal decretó una zona de 718 ha junto al Aeropuerto Internacional Blaise Diagne en el mismo año en que se inauguró el aeropuerto.
La normativa de EE. UU. admite la industria hasta 85 DNL con aislamiento, las oficinas hasta 80 y las viviendas solo por debajo de 65. Las viviendas situadas dentro de las curvas de ruido pierden aproximadamente entre un 0,5 % y un 1 % de su valor por decibelio; el suelo vacante cercano a Vancouver perdió un 0,16 %. Los alquileres industriales cerca de los aeropuertos de EE. UU. tienen una prima media del 13 %, del 47,1 % en O'Hare, donde el suelo escasea, al 0,3 % en Memphis.
En Dubai South, los promotores vendieron apartamentos sobre plano por valor de 10.230 millones de AED en 2025, once veces el valor de las reventas, y los precios de reventa de los apartamentos subieron un 27,6 %, según el análisis que hizo un intermediario de los registros del Departamento de Tierras. La Dirección de Nueva Taskent cifra el potencial de inversión de su suelo en 3,5 millones de US$ por hectárea en 2026, frente a 0,6 millones de US$ en 2024.
Schiphol obtiene el 8,5 % de sus ingresos de los alquileres de 1900 millones de euros en inmuebles de inversión; KEZAD, de Abu Dabi, declaró unos ingresos de 2870 millones de AED en 2025 con un margen EBITDA del 54 %, y la ACUD de Egipto declaró un beneficio antes de impuestos de 19.800 millones de EGP en 2022. Un propietario que vende todo su suelo en la primera fase cede al comprador la revalorización posterior.
La demanda en el Aeropuerto Internacional Sphinx aumentó entre un 30 % y un 35 % tras la apertura del Gran Museo Egipcio, según la Compañía Egipcia de Aeropuertos, y hay previstas unas 1200 habitaciones de hotel en proyectos anunciados junto al museo. El Aeropuerto Internacional de la Capital da servicio a la Nueva Capital Administrativa, donde operan más de 400 promotores, y abrió su primera ruta internacional en 2026. Una directiva de 2026 sobre zonas de inversión en torno a los aeropuertos convierte ambos casos en un modelo nacional.
Qué significa
Designar el suelo de la ciudad aeroportuaria en la misma decisión que el aeropuerto, liberarlo por tramos ajustados a la demanda y construir el enlace ferroviario antes que las viviendas.
Conservar y arrendar el suelo más cercano a la terminal, y vender donde un socio aporte un arrendatario ancla.
Comprar el programa y la estación, y fijar el precio de cada parcela según su curva de ruido.
Dentro del informe completo
Bases de datos de Heirstone
ciudades aeroportuarias y distritos vinculados a aeropuertos en el Benchmark Heirstone de ciudades aeroportuarias 2026
en la Escala Heirstone de la pista, de la plataforma de carga a la vivienda familiar
Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.
El distrito de logística, oficinas, hoteles, atracciones y viviendas que crece en el suelo que rodea un aeropuerto. En las 32 ciudades aeroportuarias y distritos vinculados a aeropuertos del Benchmark Heirstone de ciudades aeroportuarias 2026, el suelo se ocupó en el mismo orden: primero la carga y la logística, después los negocios de aviación y las oficinas, y por último los usos de destino y las viviendas.
Las viviendas situadas dentro de las curvas de ruido pierden aproximadamente entre un 0,5 % y un 1 % de su valor por decibelio, mientras que el suelo vacante cercano al aeropuerto de Vancouver perdió un 0,16 % en un estudio de 1993. La normativa de EE. UU. admite la industria hasta 85 DNL con aislamiento, las oficinas hasta 80 y las viviendas solo por debajo de 65, de modo que el ruido decide el uso y la escasez decide el precio.
Años antes del primer vuelo. En Dubai South, los promotores vendieron apartamentos sobre plano por valor de 10.230 millones de AED en 2025, once veces el valor de las reventas, y la Dirección de Nueva Taskent cifra el potencial de inversión de su suelo en 3,5 millones de US$ por hectárea en 2026, frente a 0,6 millones de US$ en 2024.
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