Mikä maa uuden lentoaseman ympärillä nousee arvossa, mihin käyttöön ja kuinka nopeasti, ja kuka arvonnousun saa: näyttöä Persianlahdelta, Egyptistä, Afrikasta ja Keski-Aasiasta.
Saatavana myös ranskaksi ja arabiaksi: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste ja مدن المطارات: عائد المدرج. Valitse kieli, kun tilaat raportin.
Raportti kuutena lukuna
vuotta avaamisesta, ennen kuin Hongkong, Incheon ja Changi lisäsivät matkailu- ja vapaa-ajan kiinteistöjä. Dubai South käynnistettiin neljä vuotta ennen Al Maktoum Internationalin ensimmäistä rahtilentoa.
ennakkomyynnin ja jälleenmyynnin asuntokauppojen arvon suhde Dubai Southissa vuonna 2025: 10,23 mrd. AED ja 0,91 mrd. AED (Heirstonen analyysi)
rakentamattoman maan arvonmenetys lentomelun desibeliä kohden Vancouverin lentoaseman lähellä vuonna 1993 tehdyssä tutkimuksessa, kun asuntojen vastaava luku oli 0,65–0,90 %
teollisuusvuokrien preemio Yhdysvaltain lentoasemien osamarkkinoilla suhteessa niiden suurkaupunkialueisiin, O'Haresta Memphisiin. Preemio on suurin siellä, missä maata lentokentän vieressä on niukasti.
nimettyä hotellihuonetta kolmessa hankkeessa Grand Egyptian Museumin vieressä: TMG:n noin 495 huoneen hotelli, 400 huoneen Aldau GEM Hotel ja 303 huoneen Sofitel Legend Pyramids Giza (Heirstonen analyysi)
nousu New Tashkentin maan investointipotentiaalissa vuodesta 2024 vuoteen 2026, 0,6 milj. US$:sta 3,5 milj. US$:iin hehtaarilta, kaupungin direktoraatin ilmoituksen mukaan ennen kaupungin lentoaseman avaamista
Lyhyesti
Ajoitimme lentoasemakaupunkien rakentumisen neljällä mantereella ja kokosimme niistä 32 Heirstonen lentoasemakaupunkivertailuun 2026. Käyttötarkoitusten järjestys on vakaa; sen nopeuden ja sen, kuka arvon saa, ratkaisee nyt maapolitiikka.
Rahti ja logistiikka tulevat ensin, ilmailuun liittyvä liiketoiminta ja toimistot seuraavaksi, matkailu- ja vapaa-ajan käyttö ja asunnot viimeisinä. Hongkong avasi AsiaWorld-Expon seitsemän vuotta lentoasemansa jälkeen, Incheon lomakeskuksensa 16–22 vuotta sen jälkeen ja Changi Jewelinsä 38 vuoden kuluttua. Dubai South käynnistettiin vuonna 2006, neljä vuotta ennen Al Maktoum Internationalin ensimmäistä rahtilentoa, ja Senegal perusti asetuksella 718 ha:n vyöhykkeen Blaise Diagnen kansainvälisen lentoaseman viereen lentoaseman avaamisvuonna.
Yhdysvaltain säännöt sallivat teollisuuden 85 DNL:ään asti äänieristyksin, toimistot 80:een asti ja asunnot vain alle 65:n. Melukäyrien sisäpuolella asunnot menettävät arvostaan noin 0,5–1 % desibeliä kohden; rakentamaton maa Vancouverin lähellä menetti 0,16 %. Teollisuusvuokrat Yhdysvaltain lentoasemien lähellä ovat keskimäärin 13 % korkeammat, O'Haren 47,1 %:sta, missä maata on niukasti, Memphisin 0,3 %:iin.
Dubai Southissa kehittäjät myivät vuonna 2025 asuntoja ennakkomyynnissä 10,23 mrd. AED:n arvosta, yksitoista kertaa jälleenmyyntien arvon verran, ja asuntojen jälleenmyyntihinnat nousivat 27,6 % välittäjän Land Departmentin rekisteritietoihin perustuvan analyysin mukaan. New Tashkentin direktoraatti arvioi maansa investointipotentiaaliksi 3,5 milj. US$ hehtaarilta vuonna 2026, kun se vuonna 2024 oli 0,6 milj. US$.
Schiphol saa 8,5 % liikevaihdostaan vuokrina sijoituskiinteistöistä, joiden arvo on 1,9 mrd. €; Abu Dhabin KEZAD raportoi vuonna 2025 liikevaihdoksi 2,87 mrd. AED ja EBITDA-marginaaliksi 54 %; Egyptin ACUD raportoi vuoden 2022 voitoksi ennen veroja 19,8 mrd. EGP. Omistaja, joka myy kaiken maansa ensimmäisessä vaiheessa, luovuttaa myöhemmän arvonnousun ostajalle.
Kysyntä Sphinx International Airportilla kasvoi Egyptian Airports Companyn mukaan 30–35 % Grand Egyptian Museumin avauduttua, ja museon viereen suunnitellaan noin 1 200 hotellihuonetta nimettyihin hankkeisiin. Capital International Airport palvelee uutta hallintopääkaupunkia, jossa toimii yli 400 kehittäjää ja jonne ensimmäinen kansainvälinen reitti avattiin vuonna 2026. Vuoden 2026 direktiivi lentoasemien ympärillä olevista investointivyöhykkeistä tekee molemmista kansallisen mallin.
Mitä tämä tarkoittaa
Osoittakaa lentoasemakaupungin maa samassa päätöksessä kuin lentoasema, vapauttakaa se kysyntään mitoitetuissa erissä ja rakentakaa raideyhteys ennen asuntoja.
Pitäkää terminaalia lähimpänä oleva maa itsellänne ja vuokratkaa se, ja myykää siellä, missä kumppani tuo mukanaan ankkurivuokralaisen.
Sijoittakaa ohjelman ja aseman varaan ja hinnoitelkaa jokainen tontti sen melukäyrän mukaan.
Koko raportin sisältö
Heirstonen aineistot
lentoasemakaupunkia ja lentoasemaan kytkeytyvää aluetta Heirstonen lentoasemakaupunkivertailussa 2026
Heirstonen kiitotietikkaissa, rahtiasematasolta perheasumiseen
Koottu lokakuussa 2026 ajantasaisista julkisista lähteistä. Jokaiselle luvulle on raportissa lähdeviite, ja julkaistuja lukuja yhdistämällä johdetut luvut on merkitty Heirstonen analyysiksi.
Logistiikan, toimistojen, hotellien, nähtävyyksien ja asuntojen alue, joka kasvaa lentoaseman ympäröivälle maalle. Heirstonen lentoasemakaupunkivertailuun 2026 sisältyvissä 32 lentoasemakaupungissa ja lentoasemaan kytkeytyvällä alueella maa otettiin käyttöön samassa järjestyksessä: ensin rahti ja logistiikka, sitten ilmailuun liittyvä liiketoiminta ja toimistot, viimeisenä matkailu- ja vapaa-ajan käyttö ja asunnot.
Melukäyrien sisäpuolella olevat asunnot menettävät arvostaan noin 0,5–1 % desibeliä kohden, kun taas Vancouverin lentoaseman lähellä sijaitseva rakentamaton maa menetti vuonna 1993 tehdyssä tutkimuksessa 0,16 %. Yhdysvaltain säännöt sallivat teollisuuden 85 DNL:ään asti äänieristyksin, toimistot 80:een asti ja asunnot vain alle 65:n, joten melu ratkaisee käytön ja niukkuus hinnan.
Vuosia ennen ensimmäistä lentoa. Dubai Southissa kehittäjät myivät vuonna 2025 asuntoja ennakkomyynnissä 10,23 mrd. AED:n arvosta, yksitoista kertaa jälleenmyyntien arvon verran, ja New Tashkentin direktoraatti arvioi maansa investointipotentiaaliksi 3,5 milj. US$ hehtaarilta vuonna 2026, kun se vuonna 2024 oli 0,6 milj. US$.
Erityishankkeet
Heirstone Consultingin tutkimus
Keskustele suoraan johtavan osakkaan kanssa hankkeestasi, kohteestasi tai ohjelmastasi.
Ota yhteyttä
