Quali terreni attorno a un nuovo aeroporto acquistano valore, per quali usi, con quale rapidità e chi se ne appropria: evidenze dal Golfo, dall'Egitto, dall'Africa e dall'Asia centrale.
Disponibile anche in francese e arabo: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste e مدن المطارات: عائد المدرج. Scelga la lingua quando richiede il report.
Il report in sei numeri
anni dall'apertura prima che Hong Kong, Incheon e Changi aggiungessero immobili di destinazione. Dubai South è stata lanciata quattro anni prima del primo volo cargo all'aeroporto internazionale Al Maktoum.
vendite di appartamenti su carta rispetto alle rivendite, in valore, a Dubai South nel 2025: 10,23 mld AED contro 0,91 mld AED (analisi Heirstone)
di valore perso per decibel di rumore aereo dai terreni liberi vicino all'aeroporto di Vancouver in uno studio del 1993, contro lo 0,65-0,90% delle abitazioni
premio dei canoni industriali nei submercati aeroportuali statunitensi rispetto alle rispettive aree metropolitane, da O'Hare a Memphis. Il premio è più alto dove i terreni accanto allo scalo sono limitati.
camere d'albergo in tre progetti annunciati accanto al Grand Egyptian Museum: l'hotel di TMG da circa 495 camere, l'Aldau GEM Hotel da 400 camere e il Sofitel Legend Pyramids Giza da 303 camere (analisi Heirstone)
l'aumento dal 2024 al 2026 del potenziale di investimento dei terreni di Nuova Tashkent, da 0,6 a 3,5 mln US$ per ettaro, secondo la Direzione della città, prima dell'apertura del suo aeroporto
In sintesi
Abbiamo datato lo sviluppo delle città aeroportuali in quattro continenti e ne abbiamo riunite 32 nel Benchmark Heirstone delle città aeroportuali 2026. La sequenza degli usi è stabile; la sua velocità, e chi cattura il valore, dipendono oggi dalla politica fondiaria.
Prima arrivano merci e logistica, poi attività aeronautiche e uffici, infine usi di destinazione e abitazioni. Hong Kong ha aperto l'AsiaWorld-Expo sette anni dopo il suo aeroporto, Incheon i suoi resort dopo 16-22 anni, Changi il suo Jewel dopo 38. Dubai South è stata lanciata nel 2006, quattro anni prima del primo volo cargo dell'aeroporto internazionale Al Maktoum, e il Senegal ha istituito per decreto una zona di 718 ha accanto all'aeroporto internazionale Blaise Diagne nello stesso anno in cui l'aeroporto è stato aperto.
Le norme statunitensi ammettono l'industria fino a 85 DNL con isolamento acustico, gli uffici fino a 80 e le abitazioni solo sotto 65. Le abitazioni all'interno delle curve di rumore perdono circa lo 0,5-1% del valore per decibel; i terreni liberi vicino a Vancouver hanno perso lo 0,16%. I canoni industriali vicino agli aeroporti statunitensi hanno in media un premio del 13%, dal 47,1% di O'Hare, dove i terreni scarseggiano, allo 0,3% di Memphis.
A Dubai South nel 2025 gli sviluppatori hanno venduto su carta appartamenti per 10,23 mld AED, undici volte il valore delle rivendite, e i prezzi di rivendita degli appartamenti sono saliti del 27,6%, secondo l'analisi di un broker sui registri del Land Department. La Direzione di Nuova Tashkent stima il potenziale di investimento dei suoi terreni in 3,5 mln US$ per ettaro nel 2026, contro 0,6 mln US$ nel 2024.
Schiphol trae l'8,5% dei ricavi dagli affitti di un patrimonio immobiliare d'investimento da 1,9 mld EUR; KEZAD di Abu Dhabi ha dichiarato ricavi per 2,87 mld AED nel 2025 con un margine EBITDA del 54%; l'ACUD egiziana ha dichiarato un utile ante imposte di 19,8 mld EGP per il 2022. Un proprietario che vende tutti i suoi terreni nella prima fase lascia all'acquirente la rivalutazione successiva.
La domanda all'aeroporto internazionale Sphinx è cresciuta del 30-35% dopo l'apertura del Grand Egyptian Museum, secondo la Egyptian Airports Company, e accanto al museo sono previste circa 1.200 camere d'albergo in progetti annunciati. L'aeroporto internazionale della Capitale serve la Nuova Capitale Amministrativa, dove operano oltre 400 sviluppatori, e ha aperto la sua prima rotta internazionale nel 2026. Una direttiva del 2026 sulle zone di investimento attorno agli aeroporti fa di entrambi un modello nazionale.
Che cosa significa
Designare i terreni della città aeroportuale con la stessa decisione che istituisce l'aeroporto, rilasciarli a tranche commisurate alla domanda e realizzare il collegamento ferroviario prima delle abitazioni.
Mantenere e dare in locazione i terreni più vicini al terminal, e vendere dove un partner porta un conduttore di riferimento.
Comprare il programma e la stazione, e prezzare ogni lotto in base alla sua curva di rumore.
Nel report completo
Dataset Heirstone
città aeroportuali e distretti legati agli aeroporti nel Benchmark Heirstone delle città aeroportuali 2026
nella Scala Heirstone della pista, dal piazzale merci alle abitazioni per famiglie
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
Il distretto di logistica, uffici, alberghi, attrazioni e abitazioni che cresce sui terreni attorno a un aeroporto. Nelle 32 città aeroportuali e nei distretti legati agli aeroporti del Benchmark Heirstone delle città aeroportuali 2026, i terreni si sono riempiti nello stesso ordine: prima merci e logistica, poi attività aeronautiche e uffici, infine usi di destinazione e abitazioni.
Le abitazioni all'interno delle curve di rumore perdono circa lo 0,5-1% del valore per decibel, mentre i terreni liberi vicino all'aeroporto di Vancouver hanno perso lo 0,16% in uno studio del 1993. Le norme statunitensi ammettono l'industria fino a 85 DNL con isolamento acustico, gli uffici fino a 80 e le abitazioni solo sotto 65: il rumore decide l'uso e la scarsità decide il prezzo.
Anni prima del primo volo. A Dubai South nel 2025 gli sviluppatori hanno venduto su carta appartamenti per 10,23 mld AED, undici volte il valore delle rivendite, e la Direzione di Nuova Tashkent stima il potenziale di investimento dei suoi terreni in 3,5 mln US$ per ettaro nel 2026, contro 0,6 mln US$ nel 2024.
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