Welke grond rond een nieuwe luchthaven in waarde stijgt, voor welk gebruik en hoe snel, en wie die waarde opstrijkt: bevindingen uit de Golf, Egypte, Afrika en Centraal-Azië.
Ook beschikbaar in het Frans en het Arabisch: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste en مدن المطارات: عائد المدرج. Kies de taal wanneer u het rapport aanvraagt.
Het rapport in zes cijfers
jaar na de opening voordat Hongkong, Incheon en Changi toeristisch-recreatief vastgoed toevoegden. Dubai South werd vier jaar vóór de eerste vrachtvlucht op Al Maktoum International gelanceerd.
verkoop van appartementen op tekening tegenover doorverkoop, naar waarde, in Dubai South in 2025: AED 10,23 mld tegenover AED 0,91 mld (Heirstone-analyse)
waardeverlies per decibel vliegtuiglawaai voor onbebouwde grond bij de luchthaven van Vancouver in een studie uit 1993, tegenover 0,65 tot 0,90% voor woningen
premie op industriële huren in Amerikaanse luchthavendeelmarkten ten opzichte van hun metropoolregio's, van O'Hare tot Memphis. De premie is het hoogst waar grond bij het vliegveld schaars is.
hotelkamers in drie benoemde projecten naast het Grand Egyptian Museum: het hotel van TMG met ongeveer 495 kamers, het Aldau GEM Hotel met 400 kamers en het Sofitel Legend Pyramids Giza met 303 kamers (Heirstone-analyse)
stijging van het investeringspotentieel van de grond van New Tashkent van 2024 tot 2026, van US$ 0,6 mln naar US$ 3,5 mln per hectare, zoals gemeld door het directoraat van de stad voordat de luchthaven opengaat
In het kort
Wij dateerden de uitbouw van luchthavensteden op vier continenten en brachten er 32 samen in de Heirstone-luchthavenstedenbenchmark 2026. De volgorde van functies is stabiel; het tempo, en wie de waarde opstrijkt, worden nu bepaald door het grondbeleid.
Vracht en logistiek komen eerst, luchtvaartgebonden bedrijvigheid en kantoren daarna, toeristisch-recreatieve functies en woningen als laatste. Hongkong opende AsiaWorld-Expo zeven jaar na zijn luchthaven, Incheon zijn resorts 16 tot 22 jaar later, Changi zijn Jewel na 38 jaar. Dubai South werd in 2006 gelanceerd, vier jaar vóór de eerste vrachtvlucht van Al Maktoum International, en Senegal stelde in het openingsjaar van Blaise Diagne International Airport bij decreet een zone van 718 ha naast de luchthaven in.
Amerikaanse regels staan industrie toe tot 85 DNL met isolatie, kantoren tot 80 en woningen alleen onder 65. Woningen binnen de contouren verliezen ongeveer 0,5 tot 1% van hun waarde per decibel; onbebouwde grond bij Vancouver verloor 0,16%. Industriële huren bij Amerikaanse luchthavens liggen gemiddeld 13% hoger, van 47,1% bij O'Hare, waar grond schaars is, tot 0,3% in Memphis.
In Dubai South verkochten ontwikkelaars in 2025 voor AED 10,23 mld aan appartementen op tekening, elf keer de waarde van de doorverkopen, en de doorverkoopprijzen van appartementen stegen met 27,6%, volgens een analyse van een makelaar op basis van gegevens van het Land Department. Het directoraat van New Tashkent schat het investeringspotentieel van zijn grond in 2026 op US$ 3,5 mln per hectare, tegen US$ 0,6 mln in 2024.
Schiphol haalt 8,5% van zijn omzet uit huren op € 1,9 mld aan vastgoedbeleggingen; KEZAD in Abu Dhabi rapporteerde over 2025 een omzet van AED 2,87 mld bij een EBITDA-marge van 54%; het Egyptische ACUD rapporteerde over 2022 een winst vóór belastingen van EGP 19,8 mld. Een eigenaar die al zijn grond in de eerste fase verkoopt, geeft de latere waardestijging weg aan de koper.
De vraag op Sphinx International Airport steeg na de opening van het Grand Egyptian Museum met 30 tot 35%, volgens de Egyptian Airports Company, en naast het museum zijn ongeveer 1.200 hotelkamers in benoemde projecten gepland. Capital International Airport bedient de Nieuwe Administratieve Hoofdstad, waar meer dan 400 ontwikkelaars actief zijn en in 2026 de eerste internationale route werd geopend. Een richtlijn uit 2026 over investeringszones rond luchthavens maakt van beide een nationaal model.
Wat het betekent
Wijs de grond voor de luchthavenstad aan in hetzelfde besluit als de luchthaven, geef die vrij in tranches die aansluiten op de vraag, en leg de spoorverbinding aan vóór de woningen.
Houd de grond het dichtst bij de terminal in eigendom en verhuur die, en verkoop waar een partner een ankerhuurder meebrengt.
Investeer in het programma en het station, en prijs elke kavel op basis van zijn geluidscontour.
In het volledige rapport
Heirstone-datasets
luchthavensteden en aan luchthavens gekoppelde gebieden in de Heirstone-luchthavenstedenbenchmark 2026
op de Heirstone-startbaanladder, van het vrachtplatform tot gezinswoningen
Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.
Het gebied met logistiek, kantoren, hotels, attracties en woningen dat groeit op de grond rond een luchthaven. In de 32 luchthavensteden en aan luchthavens gekoppelde gebieden van de Heirstone-luchthavenstedenbenchmark 2026 raakte de grond in dezelfde volgorde gevuld: eerst vracht en logistiek, daarna luchtvaartgebonden bedrijvigheid en kantoren, als laatste toeristisch-recreatieve functies en woningen.
Woningen binnen de geluidscontouren verliezen ongeveer 0,5 tot 1% van hun waarde per decibel, terwijl onbebouwde grond bij de luchthaven van Vancouver in een studie uit 1993 met 0,16% daalde. Amerikaanse regels staan industrie toe tot 85 DNL met isolatie, kantoren tot 80 en woningen alleen onder 65, dus geluid bepaalt het gebruik en schaarste de prijs.
Jaren vóór de eerste vlucht. In Dubai South verkochten ontwikkelaars in 2025 voor AED 10,23 mld aan appartementen op tekening, elf keer de waarde van de doorverkopen, en het directoraat van New Tashkent schat het investeringspotentieel van zijn grond in 2026 op US$ 3,5 mln per hectare, tegen US$ 0,6 mln in 2024.
Speciale projecten
Onderzoek van Heirstone Consulting
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op
