Quels terrains prennent de la valeur autour d'un nouvel aéroport, pour quels usages et à quel rythme, et qui capte cette valeur : leçons du Golfe, de l'Égypte, de l'Afrique et de l'Asie centrale.
Également disponible en français et en arabe : Villes aéroportuaires : Le dividende de la piste et مدن المطارات: عائد المدرج. Choisissez la langue lors de votre demande du rapport.
Le rapport en six chiffres
ans après l'ouverture de leur aéroport avant que Hong Kong, Incheon et Changi n'ajoutent de l'immobilier de destination. Dubai South a été lancé quatre ans avant le premier vol cargo de l'aéroport international Al Maktoum (Dubai World Central, DWC).
rapport, en valeur, entre ventes d'appartements sur plan et reventes à Dubai South en 2025 : 10,23 milliards d'AED contre 0,91 milliard (analyse Heirstone)
de valeur perdue par décibel de bruit aérien par les terrains nus proches de l'aéroport de Vancouver dans une étude de 1993, contre 0,65 à 0,90 % pour les logements
de prime de loyer industriel des sous-marchés aéroportuaires américains sur leur agglomération, de Chicago O'Hare à Memphis. La prime est la plus forte là où le foncier en bordure de piste est rare.
clés hôtelières identifiées dans trois projets voisins du Grand Musée égyptien (GEM) : l'hôtel d'environ 495 chambres de TMG, l'Aldau GEM Hotel de 400 clés et le Sofitel Legend Pyramids Giza de 303 chambres (analyse Heirstone)
de 2024 à 2026 pour le potentiel d'investissement du foncier de New Tashkent (Nouveau Tachkent), de 0,6 à 3,5 millions de dollars par hectare, selon la direction de la ville, avant l'ouverture de son aéroport
En bref
Nous avons daté l'aménagement de villes aéroportuaires sur quatre continents et en avons réuni 32 dans le Benchmark Heirstone des villes aéroportuaires 2026. La séquence des usages est stable ; son rythme, et l'identité de celui qui capte la valeur, dépendent désormais de la politique foncière.
Le fret et la logistique viennent d'abord, l'aviation d'affaires et les bureaux ensuite, les usages de destination et le logement en dernier. Hong Kong a ouvert AsiaWorld-Expo sept ans après son aéroport, Incheon ses complexes de loisirs 16 à 22 ans après, Changi son Jewel au bout de 38 ans. Dubai South a été lancé en 2006, quatre ans avant le premier vol cargo de l'aéroport international Al Maktoum, et le Sénégal a créé par décret une zone de 718 ha à côté de l'aéroport international Blaise-Diagne (AIBD) l'année de son ouverture.
Les règles américaines autorisent l'industrie jusqu'à 85 DNL avec isolation, les bureaux jusqu'à 80 et le logement seulement sous 65. Dans les courbes de bruit, les logements perdent environ 0,5 à 1 % de valeur par décibel ; près de Vancouver, les terrains nus ont perdu 0,16 %. Les loyers industriels près des aéroports américains portent une prime moyenne de 13 %, de 47,1 % à O'Hare, où le foncier est rare, à 0,3 % à Memphis.
À Dubai South, les promoteurs ont vendu sur plan pour 10,23 milliards d'AED d'appartements en 2025, onze fois la valeur des reventes, et les prix de revente des appartements ont progressé de 27,6 %, selon l'analyse d'un courtier fondée sur les registres du Dubai Land Department. La direction de New Tashkent évalue le potentiel d'investissement de son foncier à 3,5 millions de dollars par hectare en 2026, contre 0,6 million en 2024.
Schiphol tire 8,5 % de ses revenus des loyers de 1,9 milliard d'euros d'immeubles de placement ; KEZAD, à Abou Dhabi, a déclaré 2,87 milliards d'AED de chiffre d'affaires en 2025 avec une marge d'EBITDA de 54 % ; l'ACUD, en Égypte, a déclaré 19,8 milliards d'EGP de bénéfice avant impôt pour 2022. Un propriétaire qui vend tout son foncier dès la première phase cède à l'acheteur la plus-value ultérieure.
La demande à l'aéroport international Sphinx a progressé de 30 à 35 % après l'ouverture du Grand Musée égyptien, selon l'Egyptian Airports Company, et environ 1 200 clés hôtelières identifiées sont prévues à côté du musée. L'aéroport international de la Capitale dessert la Nouvelle Capitale administrative, où plus de 400 promoteurs sont actifs et où la première liaison internationale a ouvert en 2026. Une directive de 2026 sur les zones d'investissement autour des aéroports fait des deux un modèle national.
Ce que cela implique
Affecter le foncier de la ville aéroportuaire dans la même décision que l'aéroport, le libérer par tranches calées sur la demande et construire la liaison ferroviaire avant les logements.
Conserver le foncier le plus proche du terminal et le louer, et vendre lorsqu'un partenaire apporte un locataire d'ancrage.
Acheter le programme et la gare, et fixer le prix de chaque parcelle selon sa courbe de bruit.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
villes aéroportuaires et quartiers liés à un aéroport dans le Benchmark Heirstone des villes aéroportuaires 2026
dans l'Échelle Heirstone de la piste, de l'aire de fret au logement familial
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Le quartier de logistique, de bureaux, d'hôtels, d'attractions et de logements qui se développe sur le foncier autour d'un aéroport. Dans les 32 villes aéroportuaires et quartiers liés à un aéroport du Benchmark Heirstone des villes aéroportuaires 2026, le foncier s'est rempli dans le même ordre : le fret et la logistique d'abord, l'aviation d'affaires et les bureaux ensuite, les usages de destination et le logement en dernier.
Dans les courbes de bruit, les logements perdent environ 0,5 à 1 % de valeur par décibel, tandis que les terrains nus proches de l'aéroport de Vancouver ont perdu 0,16 % dans une étude de 1993. Les règles américaines autorisent l'industrie jusqu'à 85 DNL avec isolation, les bureaux jusqu'à 80 et le logement seulement sous 65 : le bruit décide donc de l'usage, et la rareté du prix.
Des années avant le premier vol. À Dubai South, les promoteurs ont vendu sur plan pour 10,23 milliards d'AED d'appartements en 2025, onze fois la valeur des reventes, et la direction de New Tashkent évalue le potentiel d'investissement de son foncier à 3,5 millions de dollars par hectare en 2026, contre 0,6 million en 2024.
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