Yeni bir havalimanının çevresinde hangi arazinin, hangi kullanımlar için ve ne hızla değer kazandığı ve bu değeri kimin elde ettiği: Körfez, Mısır, Afrika ve Orta Asya'dan kanıtlar.
Fransızca ve Arapça olarak da edinilebilir: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste ve مدن المطارات: عائد المدرج. Raporu talep ederken dili seçin.
Altı rakamda rapor
yıl: Hong Kong, Incheon ve Changi'nin havalimanları açıldıktan sonra destinasyon gayrimenkulü eklemesine kadar geçen süre. Dubai South, Al Maktoum Uluslararası Havalimanı'ndaki ilk kargo uçuşundan dört yıl önce başlatıldı.
2025'te Dubai South'ta projeden daire satışlarının ikinci el satışlara değer bazında oranı: 0,91 milyar AED'ye karşılık 10,23 milyar AED (Heirstone analizi)
1993 tarihli bir çalışmada Vancouver havalimanı yakınındaki boş arazinin uçak gürültüsünün her desibeli başına kaybettiği değer; konutlarda bu oran %0,65 ile %0,90
ABD'deki havalimanı alt pazarlarında sanayi kiralarının bulundukları metropol alanlarına göre primi; O'Hare'den Memphis'e. Prim, pist çevresindeki arazinin kısıtlı olduğu yerlerde en yüksek.
Büyük Mısır Müzesi'nin yanındaki üç projede adı belli otel odası: TMG'nin yaklaşık 495 odalı oteli, 400 odalı Aldau GEM Hotel ve 303 odalı Sofitel Legend Pyramids Giza (Heirstone analizi)
Yeni Taşkent arazisinin yatırım potansiyelinde 2024'ten 2026'ya artış: kent müdürlüğünün havalimanı açılmadan önce bildirdiğine göre hektar başına 0,6 milyon ABD dolarından 3,5 milyon ABD dolarına
Özetle
Dört kıtadaki havalimanı kentlerinin gelişimini tarihlendirdik ve bunlardan 32'sini Heirstone Havalimanı Kentleri Kıyaslaması 2026'da bir araya getirdik. Kullanımların sırası sabit; hızını ve değeri kimin elde edeceğini artık arazi politikası belirliyor.
Önce kargo ve lojistik, ardından iş havacılığı ve ofisler, en son destinasyon kullanımları ve konutlar geliyor. Hong Kong, AsiaWorld-Expo'yu havalimanından yedi yıl sonra, Incheon tatil komplekslerini 16 ile 22 yıl sonra, Changi ise Jewel kompleksini 38 yıl sonra açtı. Dubai South, Al Maktoum Uluslararası Havalimanı'nın ilk kargo uçuşundan dört yıl önce, 2006'da başlatıldı; Senegal de Blaise Diagne Uluslararası Havalimanı'nın yanında 718 hektarlık bir bölgeyi havalimanının açıldığı yıl kararnameyle ilan etti.
ABD kuralları sanayiye yalıtımla 85 DNL'ye, ofislere 80'e kadar, konutlara ise yalnızca 65'in altında izin veriyor. Konturlar içindeki konutlar desibel başına değerinin yaklaşık %0,5 ile %1'ini kaybediyor; Vancouver yakınındaki boş arazi %0,16 kaybetti. ABD havalimanları yakınındaki sanayi kiraları ortalama %13 prim taşıyor: arazinin kıt olduğu O'Hare'de %47,1'den Memphis'te %0,3'e.
Dubai South'ta geliştiriciler 2025'te projeden 10,23 milyar AED'lik daire sattı; bu, ikinci el satışların değerinin on bir katı. Arazi Dairesi kayıtlarına dayanan bir emlak komisyoncusu analizine göre ikinci el daire fiyatları %27,6 arttı. Yeni Taşkent Müdürlüğü, arazisinin yatırım potansiyelini 2026 için hektar başına 3,5 milyon ABD doları olarak belirtiyor; 2024'te bu rakam 0,6 milyon ABD dolarıydı.
Schiphol, gelirinin %8,5'ini 1,9 milyar avroluk yatırım amaçlı gayrimenkulden elde ettiği kiralardan sağlıyor; Abu Dabi'deki KEZAD 2025'te %54 FAVÖK marjıyla 2,87 milyar AED gelir açıkladı; Mısır'daki ACUD ise 2022 için 19,8 milyar EGP vergi öncesi kâr bildirdi. Arazisinin tamamını ilk aşamada satan bir sahip, sonraki değer artışını alıcıya bırakır.
Mısır Havalimanları Şirketi'ne göre Sfenks Uluslararası Havalimanı'nda talep, Büyük Mısır Müzesi açıldıktan sonra %30 ile %35 arttı; müzenin yanında adı belli yaklaşık 1.200 otel odası planlanıyor. Capital Uluslararası Havalimanı, 400'den fazla geliştiricinin faaliyet gösterdiği ve ilk uluslararası hattın 2026'da açıldığı Yeni İdari Başkent'e hizmet veriyor. Havalimanları çevresindeki yatırım bölgelerine ilişkin 2026 tarihli bir direktif, ikisini de ulusal bir model haline getiriyor.
Ne anlama geliyor
Havalimanı kenti arazisini havalimanıyla aynı kararla belirleyin, talebe göre dilimler halinde piyasaya sürün ve raylı bağlantıyı konutlardan önce inşa edin.
Terminale en yakın araziyi elinizde tutup kiraya verin; bir ortağın çapa kiracı getirdiği yerde ise satın.
Programı ve istasyonu satın alın, her parseli gürültü konturuna göre fiyatlayın.
Raporun tamamında neler var
Heirstone veri setleri
Heirstone Havalimanı Kentleri Kıyaslaması 2026'daki havalimanı kenti ve havalimanına bağlı bölge sayısı
Heirstone Pist Merdiveni'nde; kargo apronundan aile konutlarına
Ekim 2026 itibarıyla güncel, kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir. Her rakamın kaynağı raporda belirtilmiştir; yayımlanmış rakamları birleştirerek türettiğimiz değerler “Heirstone analizi” olarak etiketlenmiştir.
Bir havalimanının çevresindeki arazide büyüyen; lojistik, ofis, otel, cazibe merkezi ve konutlardan oluşan bölge. Heirstone Havalimanı Kentleri Kıyaslaması 2026'daki 32 havalimanı kenti ve havalimanına bağlı bölgede arazi aynı sırayla doldu: önce kargo ve lojistik, ardından iş havacılığı ve ofisler, en son destinasyon kullanımları ve konutlar.
Gürültü konturları içindeki konutlar desibel başına değerinin yaklaşık %0,5 ile %1'ini kaybederken, Vancouver havalimanı yakınındaki boş arazi 1993 tarihli bir çalışmada %0,16 değer kaybetti. ABD kuralları sanayiye yalıtımla 85 DNL'ye, ofislere 80'e kadar, konutlara ise yalnızca 65'in altında izin veriyor; dolayısıyla kullanımı gürültü, fiyatı ise kıtlık belirliyor.
İlk uçuştan yıllar önce. Dubai South'ta geliştiriciler 2025'te projeden 10,23 milyar AED'lik daire sattı; bu, ikinci el satışların değerinin on bir katı. Yeni Taşkent Müdürlüğü ise arazisinin yatırım potansiyelini 2026 için hektar başına 3,5 milyon ABD doları olarak belirtiyor; 2024'te bu rakam 0,6 milyon ABD dolarıydı.
Özel Projeler
Heirstone Consulting Araştırmaları
Projeniz, varlığınız veya programınız hakkında doğrudan kıdemli bir ortakla görüşün.
Bize ulaşın
