Que terrenos em torno de um novo aeroporto ganham valor, para que usos, com que rapidez e quem capta esse valor: evidência do Golfo, do Egito, de África e da Ásia Central.
Disponível também em francês e árabe: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste e مدن المطارات: عائد المدرج. Escolha o idioma ao solicitar o relatório.
O relatório em seis números
anos após a abertura até Hong Kong, Incheon e Changi acrescentarem imobiliário de destino. O Dubai South foi lançado quatro anos antes do primeiro voo de carga no Aeroporto Internacional Al Maktoum.
vendas de apartamentos em planta face a revendas, em valor, no Dubai South em 2025: 10,23 mil milhões de AED contra 0,91 mil milhões de AED (análise Heirstone)
de valor perdido por decibel de ruído de aviões pelos terrenos vagos perto do aeroporto de Vancouver num estudo de 1993, face a 0,65% a 0,90% na habitação
de prémio nas rendas industriais dos submercados aeroportuários dos EUA face às respetivas áreas metropolitanas, de O'Hare a Memphis. O prémio é maior onde os terrenos junto ao aeródromo são limitados.
quartos de hotel em três projetos anunciados junto ao Grande Museu Egípcio: o hotel da TMG, com cerca de 495 quartos, o Aldau GEM Hotel, com 400, e o Sofitel Legend Pyramids Giza, com 303 (análise Heirstone)
de aumento, entre 2024 e 2026, do potencial de investimento dos terrenos da Nova Tashkent, de US$ 0,6 milhões para US$ 3,5 milhões por hectare, segundo a direção da cidade, antes da abertura do seu aeroporto
Em síntese
Datámos o desenvolvimento de cidades aeroportuárias em quatro continentes e reunimos 32 delas no Benchmark Heirstone das Cidades Aeroportuárias 2026. A sequência de usos é estável; a sua velocidade, e quem capta o valor, dependem hoje da política fundiária.
Primeiro vêm a carga e a logística, depois os negócios da aviação e os escritórios, e por fim os usos de destino e a habitação. Hong Kong abriu o AsiaWorld-Expo sete anos depois do seu aeroporto, Incheon os seus resorts 16 a 22 anos depois e Changi o seu Jewel ao fim de 38. O Dubai South foi lançado em 2006, quatro anos antes do primeiro voo de carga do Aeroporto Internacional Al Maktoum, e o Senegal decretou uma zona de 718 ha junto ao Aeroporto Internacional Blaise Diagne no próprio ano de abertura do aeroporto.
As regras dos EUA admitem a indústria até 85 DNL com isolamento, os escritórios até 80 e a habitação apenas abaixo de 65. As habitações dentro das curvas de ruído perdem cerca de 0,5% a 1% do valor por decibel; os terrenos vagos perto de Vancouver perderam 0,16%. As rendas industriais perto dos aeroportos dos EUA têm um prémio médio de 13%, de 47,1% em O'Hare, onde os terrenos escasseiam, a 0,3% em Memphis.
No Dubai South, os promotores venderam em planta apartamentos no valor de 10,23 mil milhões de AED em 2025, onze vezes o valor das revendas, e os preços de revenda dos apartamentos subiram 27,6%, segundo a análise de um mediador aos registos do Departamento de Terras. A Direção da Nova Tashkent estima o potencial de investimento dos seus terrenos em US$ 3,5 milhões por hectare em 2026, face a US$ 0,6 milhões em 2024.
Schiphol obtém 8,5% das suas receitas com as rendas de 1,9 mil milhões de euros em propriedades de investimento; a KEZAD, de Abu Dhabi, registou receitas de 2,87 mil milhões de AED em 2025, com uma margem EBITDA de 54%; a ACUD, do Egito, registou um lucro antes de impostos de 19,8 mil milhões de EGP relativo a 2022. Um proprietário que vende todos os seus terrenos na primeira fase entrega ao comprador a valorização posterior.
A procura no Aeroporto Internacional Sphinx subiu 30% a 35% depois da abertura do Grande Museu Egípcio, segundo a Companhia Egípcia de Aeroportos, e estão previstos cerca de 1200 quartos de hotel em projetos anunciados junto ao museu. O Aeroporto Internacional da Capital serve a Nova Capital Administrativa, onde atuam mais de 400 promotores, e abriu a sua primeira rota internacional em 2026. Uma diretiva de 2026 sobre zonas de investimento em torno dos aeroportos faz de ambos um modelo nacional.
O que significa
Designar os terrenos da cidade aeroportuária na mesma decisão que o aeroporto, libertá-los em tranches ajustadas à procura e construir a ligação ferroviária antes da habitação.
Manter e arrendar os terrenos mais próximos do terminal, e vender onde um parceiro traga um inquilino âncora.
Comprar o programa e a estação, e fixar o preço de cada lote pela sua curva de ruído.
No relatório completo
Bases de dados Heirstone
cidades aeroportuárias e distritos ligados a aeroportos no Benchmark Heirstone das Cidades Aeroportuárias 2026
na Escala Heirstone da Pista, da placa de carga à habitação familiar
Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.
O distrito de logística, escritórios, hotéis, atrações e habitação que cresce nos terrenos em torno de um aeroporto. Nas 32 cidades aeroportuárias e distritos ligados a aeroportos do Benchmark Heirstone das Cidades Aeroportuárias 2026, os terrenos foram ocupados pela mesma ordem: primeiro a carga e a logística, depois os negócios da aviação e os escritórios, e por fim os usos de destino e a habitação.
As habitações dentro das curvas de ruído perdem cerca de 0,5% a 1% do valor por decibel, enquanto os terrenos vagos perto do aeroporto de Vancouver perderam 0,16% num estudo de 1993. As regras dos EUA admitem a indústria até 85 DNL com isolamento, os escritórios até 80 e a habitação apenas abaixo de 65, pelo que o ruído decide o uso e a escassez decide o preço.
Anos antes do primeiro voo. No Dubai South, os promotores venderam em planta apartamentos no valor de 10,23 mil milhões de AED em 2025, onze vezes o valor das revendas, e a Direção da Nova Tashkent estima o potencial de investimento dos seus terrenos em US$ 3,5 milhões por hectare em 2026, face a US$ 0,6 milhões em 2024.
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