Welche Flächen rund um einen neuen Flughafen an Wert gewinnen, für welche Nutzungen und wie schnell, und wer diesen Wert abschöpft: Erkenntnisse aus der Golfregion, Ägypten, Afrika und Zentralasien.
Auch auf Französisch und Arabisch erhältlich: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste und مدن المطارات: عائد المدرج. Wählen Sie die Sprache bei der Anforderung der Studie.
Die Studie in sechs Zahlen
Jahre nach der Eröffnung, bis Hongkong, Incheon und Changi Freizeit- und Tourismusimmobilien hinzufügten. Dubai South wurde vier Jahre vor dem ersten Frachtflug am Flughafen Al Maktoum International gestartet.
Off-Plan-Verkäufe gegenüber Wiederverkäufen von Wohnungen nach Wert in Dubai South 2025: 10,23 Mrd. AED gegenüber 0,91 Mrd. AED (Heirstone-Analyse)
Wertverlust je Dezibel Fluglärm bei unbebauten Grundstücken nahe dem Flughafen Vancouver laut einer Studie von 1993, gegenüber 0,65 bis 0,90 % bei Wohnhäusern
Aufschlag der Industriemieten in US-Flughafen-Teilmärkten gegenüber ihren Metropolregionen, von O'Hare bis Memphis. Am höchsten ist der Aufschlag dort, wo Flächen am Flugfeld knapp sind.
Hotelzimmer in drei namentlich bekannten Projekten neben dem Grand Egyptian Museum: das Hotel von TMG mit rund 495 Zimmern, das Aldau GEM Hotel mit 400 Zimmern und das Sofitel Legend Pyramids Giza mit 303 Zimmern (Heirstone-Analyse)
Anstieg des Investitionspotenzials der Flächen von New Tashkent von 2024 bis 2026, von 0,6 Mio. US$ auf 3,5 Mio. US$ je Hektar, laut Angaben der Direktion der Stadt vor der Eröffnung ihres Flughafens
Auf einen Blick
Wir haben den Ausbau von Flughafenstädten auf vier Kontinenten datiert und 32 davon im Heirstone-Flughafenstädte-Benchmark 2026 zusammengeführt. Die Abfolge der Nutzungen ist stabil; ihr Tempo und die Frage, wer den Wert abschöpft, bestimmt heute die Bodenpolitik.
Zuerst kommen Fracht und Logistik, dann Luftfahrtgewerbe und Büros, zuletzt Freizeit- und Tourismusnutzungen und Wohnungen. Hongkong eröffnete die AsiaWorld-Expo sieben Jahre nach seinem Flughafen, Incheon seine Resorts 16 bis 22 Jahre danach, Changi sein Jewel nach 38 Jahren. Dubai South wurde 2006 gestartet, vier Jahre vor dem ersten Frachtflug am Al Maktoum International, und Senegal wies im Eröffnungsjahr des Blaise Diagne International Airport per Dekret eine 718 ha große Zone neben dem Flughafen aus.
US-Vorschriften erlauben Industrie bis 85 DNL mit Schallschutz, Büros bis 80 und Wohnungen nur unter 65. Wohnimmobilien innerhalb der Lärmkonturen verlieren je Dezibel etwa 0,5 bis 1 % an Wert; unbebaute Grundstücke nahe Vancouver verloren 0,16 %. Industriemieten nahe US-Flughäfen liegen im Durchschnitt 13 % höher, von 47,1 % bei O'Hare, wo Flächen knapp sind, bis 0,3 % in Memphis.
In Dubai South verkauften Projektentwickler 2025 Wohnungen im Wert von 10,23 Mrd. AED off-plan, das Elffache des Werts der Wiederverkäufe, und die Wiederverkaufspreise für Wohnungen stiegen um 27,6 %, laut der Analyse eines Maklers auf Basis von Daten des Land Department. Die Direktion von New Tashkent beziffert das Investitionspotenzial ihrer Flächen 2026 auf 3,5 Mio. US$ je Hektar, gegenüber 0,6 Mio. US$ im Jahr 2024.
Schiphol erzielt 8,5 % seines Umsatzes aus Mieten auf Anlageimmobilien im Wert von 1,9 Mrd. €; KEZAD in Abu Dhabi meldete für 2025 einen Umsatz von 2,87 Mrd. AED bei einer EBITDA-Marge von 54 %; Ägyptens ACUD wies für 2022 einen Vorsteuergewinn von 19,8 Mrd. EGP aus. Ein Eigentümer, der seine gesamten Flächen in der ersten Phase verkauft, überlässt den späteren Wertzuwachs dem Käufer.
Die Nachfrage am Sphinx International Airport stieg nach der Eröffnung des Grand Egyptian Museum laut der Egyptian Airports Company um 30 bis 35 %, und neben dem Museum sind rund 1.200 Hotelzimmer in namentlich bekannten Projekten geplant. Der Capital International Airport bedient die Neue Verwaltungshauptstadt, in der mehr als 400 Projektentwickler aktiv sind und 2026 die erste internationale Verbindung eröffnet wurde. Eine Richtlinie von 2026 zu Investitionszonen rund um Flughäfen macht beide zu einem nationalen Modell.
Was daraus folgt
Flächen für die Flughafenstadt im selben Beschluss wie den Flughafen ausweisen, sie in nachfragegerechten Tranchen freigeben und die Bahnanbindung vor den Wohnungen bauen.
Die Flächen in unmittelbarer Terminalnähe behalten und verpachten und dort verkaufen, wo ein Partner einen Ankermieter mitbringt.
Auf das Programm und den Bahnhof setzen und jede Parzelle nach ihrer Lärmkontur bepreisen.
Aus dem Inhalt der Studie
Heirstone-Datensätze
Flughafenstädte und flughafenbezogene Quartiere im Heirstone-Flughafenstädte-Benchmark 2026
in der Heirstone-Startbahnleiter, vom Frachtvorfeld bis zum Familienwohnen
Erstellt auf Basis öffentlicher Quellen mit Stand Oktober 2026. Jede Zahl ist in der Studie belegt; Werte, die wir durch Kombination veröffentlichter Zahlen ableiten, sind als Heirstone-Analyse gekennzeichnet.
Das Quartier aus Logistik, Büros, Hotels, Attraktionen und Wohnungen, das auf den Flächen rund um einen Flughafen wächst. In den 32 Flughafenstädten und flughafenbezogenen Quartieren des Heirstone-Flughafenstädte-Benchmarks 2026 füllten sich die Flächen in derselben Reihenfolge: zuerst Fracht und Logistik, dann Luftfahrtgewerbe und Büros, zuletzt Freizeit- und Tourismusnutzungen und Wohnungen.
Wohnimmobilien innerhalb der Lärmkonturen verlieren je Dezibel etwa 0,5 bis 1 % an Wert, während unbebaute Grundstücke nahe dem Flughafen Vancouver laut einer Studie von 1993 um 0,16 % an Wert verloren. US-Vorschriften erlauben Industrie bis 85 DNL mit Schallschutz, Büros bis 80 und Wohnungen nur unter 65; der Lärm bestimmt also die Nutzung und die Knappheit den Preis.
Jahre vor dem ersten Flug. In Dubai South verkauften Projektentwickler 2025 Wohnungen im Wert von 10,23 Mrd. AED off-plan, das Elffache des Werts der Wiederverkäufe, und die Direktion von New Tashkent beziffert das Investitionspotenzial ihrer Flächen 2026 auf 3,5 Mio. US$ je Hektar, gegenüber 0,6 Mio. US$ im Jahr 2024.
Sonderprojekte
Studien von Heirstone Consulting
Sprechen Sie direkt mit einem Senior Partner über Ihr Projekt, Ihr Asset oder Ihr Programm.
Kontakt aufnehmen
