Ktoré pozemky okolo nového letiska získavajú na hodnote, pre aké využitie a ako rýchlo a kto túto hodnotu získa: dôkazy z Perzského zálivu, Egypta, Afriky a Strednej Ázie.
K dispozícii aj vo francúzštine a arabčine: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste a مدن المطارات: عائد المدرج. Jazyk si zvoľte pri žiadosti o štúdiu.
Štúdia v šiestich číslach
rokov po otvorení letísk trvalo, kým Hongkong, Incheon a Changi pridali destinačné nehnuteľnosti. Projekt Dubai South bol spustený štyri roky pred prvým nákladným letom na letisku Al Maktoum International.
pomer hodnoty predajov bytov v štádiu projektu (off-plan) a predajov na sekundárnom trhu v Dubai South v roku 2025: 10,23 mld. AED oproti 0,91 mld. AED (analýza Heirstone)
hodnoty na decibel hluku z lietadiel stratili nezastavané pozemky pri letisku vo Vancouveri podľa štúdie z roku 1993, oproti 0,65 – 0,90 % pri obytných nehnuteľnostiach
prémia nájomného za priemyselné priestory na letiskových submarketoch v USA oproti ich metropolitným oblastiam, od O'Hare po Memphis. Prémia je najvyššia tam, kde je pozemkov pri letiskovej ploche málo.
hotelových izieb v troch konkrétnych projektoch pri Veľkom egyptskom múzeu: hotel TMG s približne 495 izbami, Aldau GEM Hotel so 400 izbami a Sofitel Legend Pyramids Giza s 303 izbami (analýza Heirstone)
nárast investičného potenciálu pozemkov Nového Taškentu v rokoch 2024 až 2026, z 0,6 mil. USD na 3,5 mil. USD na hektár, podľa údajov riaditeľstva mesta ešte pred otvorením jeho letiska
V skratke
Datovali sme jednotlivé fázy výstavby letiskových miest na štyroch kontinentoch a 32 z nich sme zostavili do Benchmarku letiskových miest Heirstone 2026. Poradie využití je stabilné; o jeho rýchlosti a o tom, kto získa hodnotu, dnes rozhoduje pozemková politika.
Najprv prichádza nákladná doprava a logistika, potom letecké podnikanie a kancelárie, nakoniec destinačné využitia a bývanie. Hongkong otvoril AsiaWorld-Expo sedem rokov po otvorení letiska, Incheon svoje rezorty po 16 až 22 rokoch a Changi svoj Jewel po 38. Projekt Dubai South bol spustený v roku 2006, štyri roky pred prvým nákladným letom na Al Maktoum International, a Senegal vyhlásil dekrétom zónu s rozlohou 718 ha pri Medzinárodnom letisku Blaise Diagne v roku jeho otvorenia.
Americké predpisy povoľujú priemysel do 85 DNL s izoláciou, kancelárie do 80 a bývanie len pod 65. Obytné nehnuteľnosti vo vnútri hlukových pásiem strácajú približne 0,5 až 1 % hodnoty na decibel; nezastavané pozemky pri Vancouveri stratili 0,16 %. Nájomné za priemyselné priestory pri amerických letiskách nesie v priemere prémiu 13 %, od 47,1 % pri O'Hare, kde je pozemkov málo, po 0,3 % v Memphise.
V Dubai South predali developeri v roku 2025 byty v štádiu projektu (off-plan) za 10,23 mld. AED, čo je jedenásťnásobok hodnoty predajov na sekundárnom trhu, a ceny bytov na sekundárnom trhu vzrástli o 27,6 % podľa analýzy makléra založenej na záznamoch Land Department. Riaditeľstvo Nového Taškentu odhaduje investičný potenciál svojich pozemkov v roku 2026 na 3,5 mil. USD na hektár, oproti 0,6 mil. USD v roku 2024.
Schiphol získava 8,5 % svojich príjmov z nájomného z investičných nehnuteľností v hodnote 1,9 mld. EUR; KEZAD z Abú Zabí vykázal v roku 2025 príjmy 2,87 mld. AED pri marži EBITDA 54 %; egyptská ACUD vykázala za rok 2022 zisk pred zdanením 19,8 mld. EGP. Vlastník, ktorý predá všetky pozemky v prvej fáze, prenechá neskorší nárast hodnoty kupujúcemu.
Dopyt na Medzinárodnom letisku Sphinx po otvorení Veľkého egyptského múzea vzrástol o 30 až 35 % podľa Egyptian Airports Company a pri múzeu je naplánovaných približne 1 200 hotelových izieb v konkrétnych projektoch. Medzinárodné letisko Capital obsluhuje Nové administratívne hlavné mesto, kde pôsobí viac ako 400 developerov a kde sa prvá medzinárodná linka otvorila v roku 2026. Smernica z roku 2026 o investičných zónach okolo letísk robí z oboch národný model.
Čo to znamená
Vyčleňte pozemky pre letiskové mesto v tom istom rozhodnutí ako letisko, uvoľňujte ich v tranžiach podľa dopytu a železničné spojenie postavte skôr než byty.
Pozemky najbližšie k terminálu si ponechajte a prenajímajte, predávajte tam, kde partner prináša kotviaceho nájomcu.
Kupujte program a stanicu a každú parcelu oceňujte podľa jej hlukového pásma.
Obsah celej štúdie
Dátové súbory Heirstone
letiskových miest a štvrtí napojených na letiská v Benchmarku letiskových miest Heirstone 2026
v Rebríku pristávacej dráhy Heirstone, od nákladnej odstavnej plochy po rodinné bývanie
Vypracované z verejných zdrojov aktuálnych k októbru 2026. Každý údaj je v štúdii doložený zdrojom a údaje, ktoré odvodzujeme kombináciou zverejnených čísel, sú označené ako analýza Heirstone.
Štvrť logistiky, kancelárií, hotelov, atrakcií a bývania, ktorá vyrastá na pozemkoch okolo letiska. V 32 letiskových mestách a štvrtiach napojených na letiská v Benchmarku letiskových miest Heirstone 2026 sa pozemky zapĺňali v rovnakom poradí: najprv nákladná doprava a logistika, potom letecké podnikanie a kancelárie a nakoniec destinačné využitia a bývanie.
Obytné nehnuteľnosti vo vnútri hlukových pásiem strácajú približne 0,5 až 1 % hodnoty na decibel, zatiaľ čo nezastavané pozemky pri letisku vo Vancouveri stratili 0,16 % podľa štúdie z roku 1993. Americké predpisy povoľujú priemysel do 85 DNL s izoláciou, kancelárie do 80 a bývanie len pod 65, takže o využití rozhoduje hluk a o cene nedostatok pozemkov.
Roky pred prvým letom. V Dubai South predali developeri v roku 2025 byty v štádiu projektu (off-plan) za 10,23 mld. AED, čo je jedenásťnásobok hodnoty predajov na sekundárnom trhu, a Riaditeľstvo Nového Taškentu odhaduje investičný potenciál svojich pozemkov v roku 2026 na 3,5 mil. USD na hektár, oproti 0,6 mil. USD v roku 2024.
Špeciálne projekty
Výskum Heirstone Consulting
Porozprávajte sa priamo so seniorným partnerom o svojom projekte, aktíve alebo programe.
Kontaktujte nás
