空港都市開発と空港周辺の地価

6つの数字で見るレポート

7〜38

香港、仁川、チャンギの各空港が、開港からデスティネーション型の不動産を加えるまでに要した年数。ドバイ・サウスは、アール・マクトゥーム国際空港の最初の貨物便より4年早く始動しました。

11対1

2025年のドバイ・サウスにおけるアパートメント販売額の、オフプランと再販の比率：102.3億AED対9.1億AED（Heirstone 分析）

0.16%

1993年の調査で、バンクーバー空港周辺の空き地が航空機騒音1デシベル当たりに失った価値の割合。住宅は0.65〜0.90%

47.1%〜0.3%

米国の空港サブマーケットにおける、所在する都市圏に対する産業用賃料のプレミアム（オヘアからメンフィスまで）。プレミアムは、飛行場周辺の土地が限られる場所ほど高くなります。

約1,200

大エジプト博物館に隣接する3つの計画で、ホテル名が明らかになっている客室数：TMG の約495室のホテル、400室の Aldau GEM Hotel、303室の Sofitel Legend Pyramids Giza（Heirstone 分析）

5.8倍

2024年から2026年にかけてのニュータシケントの土地の投資ポテンシャルの上昇倍率。1ヘクタール当たり60万米ドルから350万米ドルへ（空港の開業前に同市の総局が公表）

要旨

新空港周辺の土地は、旅客が訪れる何年も前から、開発計画に基づいて価格が付けられます。その土地を押さえ、段階的に供給する者が配当を手にします。

当社は4大陸の空港都市の開発過程を年代順にたどり、そのうち32か所を Heirstone 空港都市ベンチマーク2026にまとめました。用途が入る順序は安定していますが、そのスピードと、誰が価値を手にするかは、いまや土地政策によって決まります。

用途の順序は50年間変わっていません。時間軸は短くなりました。
まず貨物・物流、次に航空ビジネスとオフィス、最後にデスティネーション型の用途と住宅が入ります。香港は開港の7年後にアジアワールド・エキスポを、仁川は16〜22年後にリゾートを、チャンギは38年後にジュエルを開業しました。ドバイ・サウスはアール・マクトゥーム国際空港の最初の貨物便より4年早い2006年に始動し、セネガルはブレーズ・ジャーニュ国際空港の開港と同じ年に、空港に隣接する718ヘクタールのゾーンを政令で定めました。
騒音が用途を決め、希少性が価格を決めます。
米国の基準では、防音対策を条件に産業用途は85 DNLまで、オフィスは80 DNLまで認められますが、住宅は65 DNL未満に限られます。騒音コンター内の住宅は1デシベル当たり約0.5〜1%価値が下がり、バンクーバー周辺の空き地の下落は0.16%でした。米国の空港周辺の産業用賃料には平均13%のプレミアムがあり、土地が希少なオヘアの47.1%からメンフィスの0.3%まで幅があります。
価格は最初の便の何年も前に動きます。
ドバイ・サウスでは2025年、デベロッパーが102.3億AEDのアパートメントをオフプランで販売し、その額は再販の11倍に達しました。ある仲介会社が土地局の記録を分析したところ、アパートメントの再販価格は27.6%上昇しました。ニュータシケントの総局は、同市の土地の投資ポテンシャルを2026年に1ヘクタール当たり350万米ドルとしており、2024年の60万米ドルから上昇しています。
配当は土地を保有する者の手に渡ります。
スキポール空港は、19億ユーロの投資不動産から得る賃料で収入の8.5%を稼いでいます。アブダビの KEZAD は2025年に28.7億AEDの収入を計上し、EBITDAマージンは54%でした。エジプトの ACUD は2022年の税引前利益を198億エジプト・ポンドと公表しています。第1期ですべての土地を売却する所有者は、その後の値上がり益を買い手に渡すことになります。
エジプトは2種類の新しい玄関口をいずれも築きました。
エジプト空港会社によると、大エジプト博物館の開館後、スフィンクス国際空港の需要は30〜35%増加し、博物館の隣にはホテル名が明らかになっている客室が約1,200室計画されています。キャピタル国際空港は新行政首都の空の玄関口で、新行政首都では400社を超えるデベロッパーが事業を展開し、2026年には初の国際線が就航しました。空港周辺の投資ゾーンに関する2026年の指令により、両者は全国的なモデルとなっています。

示唆

対象者別の提言

政府・土地管理機関

空港と同じ決定の中で空港都市の用地を指定し、需要に見合った区分ごとに供給し、住宅より先に鉄道アクセスを整備すべきです。

空港所有者

ターミナルに最も近い土地は保有して賃貸し、パートナーがアンカーテナントを呼び込む場合に売却すべきです。

デベロッパー・投資家

開発計画と駅を軸に土地を購入し、各区画を騒音コンターに応じて価格付けすべきです。

レポート全文の内容

エビデンス、ベンチマーク、検証テストをまとめた31ページ

用途の順序
価値はどこに生まれるか
ドバイ・サウスとアール・マクトゥーム国際空港
キング・サルマン国際空港、紅海国際空港、NEOMベイ空港
スフィンクス国際空港から大エジプト博物館まで
ビショフツ、ブゲセラ、レッキ・エペ、ブレーズ・ジャーニュ、ニュータシケント
指定、段階化、価格付け、保有、接続

Heirstone のデータセット

Heirstone 空港都市ベンチマーク2026に含まれる空港都市と空港関連地区の数

5段

Heirstone 滑走路ラダーの段数。貨物エプロンからファミリー向け住宅まで

2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。

よくあるご質問

空港都市とは何ですか？

空港周辺の土地に形成される、物流、オフィス、ホテル、集客施設、住宅からなる地区です。Heirstone 空港都市ベンチマーク2026に含まれる32の空港都市と空港関連地区では、土地は同じ順序で埋まっていきました。まず貨物・物流、次に航空ビジネスとオフィス、最後にデスティネーション型の用途と住宅です。

航空機の騒音は、空港周辺の不動産価値にどう影響しますか？

騒音コンター内の住宅は1デシベル当たり約0.5〜1%価値が下がる一方、1993年の調査では、バンクーバー空港周辺の空き地の下落は0.16%にとどまりました。米国の基準では、防音対策を条件に産業用途は85 DNLまで、オフィスは80 DNLまで認められますが、住宅は65 DNL未満に限られます。つまり、騒音が用途を決め、希少性が価格を決めます。

新空港周辺の土地は、いつ値上がりしますか？

最初の便が飛ぶ何年も前からです。ドバイ・サウスでは2025年、デベロッパーが102.3億AEDのアパートメントをオフプランで販売し、その額は再販の11倍に達しました。また、ニュータシケントの総局は、同市の土地の投資ポテンシャルを2026年に1ヘクタール当たり350万米ドルとしており、2024年の60万米ドルから上昇しています。