ニュータシケント：ウズベキスタン新都市の不動産

6つの数字で見るレポート

1万9,721ヘクタール

2023年に首都の東方でニュータシケント用に政令で定められた面積。最初の6,000ヘクタールは60万人の居住を想定しています。

49%

タシケントが2026〜2028年に完成させなければならない住宅のうち、ニュータシケントに割り当てられた割合。13万5,676戸のうち6万7,000戸（政令PF-29に基づく Heirstone 分析）

6.3%

2025年にウズベキスタンで新築された住宅のうち、タシケント市で建設された割合。同市はGDPの19.9%を生み、住宅ローン融資の約31%を占めます

0.44 m²

タシケントで手取り月給1か月分で購入できる都心のマンションの面積。アルマトイ、バクー、トビリシ、イスタンブールを上回ります（Heirstone 首都住宅指数、クラウドソーシング型の Numbeo データに基づく）

57%

2025年のタシケントの固定資本投資のうち、外国投資と借入で賄われた割合。2018年は15%

40,000

2023年にエジプトの新行政首都へ移った公務員の数（カイロ県）。全長70 kmのライトレールは2022年に開業

要旨

首都に隣接する新都市は、平日の昼間の活動から人が集まります。ニュータシケントの住宅は政令で定められており、2026〜2028年に予定される省庁、キャンパス、地下鉄が、住民の入居ペースを左右するとみられます。

当社は、ニュータシケントの政令、決算、プロジェクト記録、タシケントの住宅・住宅ローン・オフィス・ホテルのデータ、比較対象6都市の価格、そしてブラジリアからアラタウまで23の新都市・首都のベンチマークをまとめました。

ニュータシケントは3年で政令から引き渡しの段階へ進みました。
2023年の決定PP-232により、首都東方の1万9,720.9ヘクタールが確保されました。2026年末までに、約7,000戸の住宅を含む10億米ドル相当の7施設が完成し、54区画が売却され、当局は投資額を20億米ドル超としています。2025年までに10以上の省庁が現地で業務を行っていました。
政令により、ニュータシケントは首都の新規住宅の主な供給源となります。
政令PF-29は、タシケントが2026〜2028年に完成させなければならない13万5,676戸のうち6万7,000戸、つまり49%をニュータシケントに割り当てています。2026年の目標である120万 m²は、2025年にタシケント市で完成した住宅全体の100万 m²を上回ります。同市はGDPの19.9%を生み出していますが、国内の新築住宅に占める割合は6.3%にすぎません。
タシケントでは、購入は安く、借入は高くつきます。
中古マンションの平均価格は1平方メートル当たり約1,133米ドルで、トビリシ、アルマトイ、バクー、イスタンブールを下回ります。住宅ローン金利は17〜24%で、グロス賃料利回りは約9%です。2025年には新築住宅ローンの89%を国の経路が賄い、4億8,000万UZSの補助上限で購入できるのは約42〜48 m²のマンションです。
タシケントの投資の大半は外国資金が担い、湾岸資本は新空港にまで及んでいます。
2025年には、外国投資と借入がタシケントの固定資本投資の57%を賄いました。2025年1〜9月には、中国が同市の外国投資の28%を占めました。湾岸に拠点を置く Vision Invest は、新空港を建設するコンソーシアムの45%を保有しています。
首都に隣接する新都市は、平日の昼間の活動から人が集まります。
当社の23の新都市のベンチマークでは、政府機関や大規模な雇用主を早期に、鉄道とともに移転させた都市ほど早く人が集まりました。エジプトの新行政首都は2022年にライトレールを開業し、2023年に4万人の職員を移し、都市開発会社によると居住者は3万人近くに達しています。ニュータシケントは、地下鉄、キャンパス、スタジアムを住宅供給が最も多い年に合わせて予定しています。

示唆

対象者別の提言

政府・ニュータシケント総局

住宅の各トランシェを職員の移転と公共交通に連動させ、現地の居住者、職員、学生の数を四半期ごとに公表すべきです。

デベロッパー

住宅ローンの上限と、職員、学生、来訪者からなる昼間人口に合わせて設計すべきです。

投資家・開発金融機関

公共交通の接続と、ドル建て資金による賃貸住宅に資金を投じるべきです。

銀行

エジプトの社会住宅基金のように、スム建て資金の期間を延ばし、所得に応じた価格設定をすべきです。

レポート全文の内容

エビデンス、ベンチマーク、検証テストをまとめた29ページ

政令から最初の鍵の引き渡しまで
首都の新規住宅の半分
買うには安く、借りるには高い
資本をもたらすのは誰か
新都市を満たすもの
湾岸とエジプトの視点
取るべき行動

Heirstone のデータセット

Heirstone 新都市ベンチマークに含まれる新都市・首都。ニュータシケントをこれらと比較

首都に隣接する新都市を対象とする Heirstone 入居テストの条件

Heirstone 首都住宅指数に含まれる比較対象都市。アルマトイ、バクーからトビリシ、イスタンブールまで

2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。

よくあるご質問

ニュータシケントとは何ですか？

2023年に政令で定められた、タシケント東方の1万9,720.9ヘクタールの新都市で、内閣直属の総局が建設しています。最初の6,000ヘクタールは60万人の居住を想定しています。2026年末までに、約7,000戸の住宅を含む10億米ドル相当の7施設が完成し、2025年までに10以上の省庁が現地で業務を行っていました。

タシケントの不動産は手頃ですか？

購入は安く、借入は高くつきます。中古マンションの平均価格は1平方メートル当たり約1,133米ドルで、トビリシ、アルマトイ、バクー、イスタンブールを下回り、クラウドソーシング型の Numbeo データでは、手取り月給1か月分で都心のマンション0.44 m²を購入できます。ただし住宅ローン金利は17〜24%で、グロス賃料利回りは約9%です。