乌兹别克斯坦新城：日间之城
新塔什干、首都的住宅与写字楼热潮，以及首都旁的新城靠什么聚起人气：以从开罗到阿斯塔纳的 23 座新城为参照加以衡量。
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另有俄文版：Новые города Узбекистана: Дневной город。申请报告时可选择语言。
新塔什干、首都的住宅与写字楼热潮，以及首都旁的新城靠什么聚起人气：以从开罗到阿斯塔纳的 23 座新城为参照加以衡量。
另有俄文版：Новые города Узбекистана: Дневной город。申请报告时可选择语言。
六个数字读懂本报告
2023 年依法令为首都以东的新塔什干划定的用地。首期 6,000 公顷规划容纳 60 万人。
塔什干在 2026 至 2028 年须交付的住房中分配给新塔什干的比例：135,676 套中占 67,000 套（Heirstone 对 PF-29 号法令的分析）
2025 年乌兹别克斯坦新建住房中建于塔什干市的比例；该市贡献了 19.9% 的 GDP，并占约 31% 的抵押贷款发放
塔什干一个月税后工资可买下的市中心公寓面积，高于阿拉木图、巴库、第比利斯或伊斯坦布尔（Heirstone 首都住房指数，基于 Numbeo 众包数据）
2025 年塔什干固定资产投资中由外国投资和贷款提供资金的比例，2018 年为 15%
2023 年迁入埃及新行政首都的公务员人数（开罗省数据），此前其 70 公里的轻轨线路已于 2022 年开通
要点速览
我们汇集了新塔什干的法令、账目和项目记录，塔什干的住房、抵押贷款、写字楼和酒店数据，六座同类城市的价格，以及从巴西利亚到阿拉套的 23 座新城和首都的对标。
2023 年第 PP-232 号决议在首都以东划出 19,720.9 公顷土地。截至 2026 年底，总值 10 亿美元的七个项目已投入使用，其中包括约 7,000 套住房；已售出 54 个地块，官方称投资额超过 20 亿美元。到 2025 年，已有十多个部委在当地办公。
PF-29 号法令将塔什干 2026 至 2028 年须交付的 135,676 套住房中的 67,000 套分配给新塔什干，占 49%。其 2026 年 120 万平方米的目标，超过塔什干市 2025 年交付的全部住房（100 万平方米）；而该市贡献了 19.9% 的 GDP，新建住房却只占全国的 6.3%。
二手公寓均价约为每平方米 1,133 美元，低于第比利斯、阿拉木图、巴库和伊斯坦布尔。抵押贷款利率为 17% 至 24%，而毛租金收益率约为 9%；2025 年，89% 的新房抵押贷款由国家渠道提供资金，而 UZS 4.8 亿的补贴上限仅够购买约 42 至 48 平方米的公寓。
2025 年，外国投资和贷款为塔什干 57% 的固定资产投资提供了资金。2025 年前九个月，中国提供了该市 28% 的外国投资。总部位于海湾地区的 Vision Invest 持有新机场建设联合体 45% 的股份。
在我们对 23 座新城的对标中，较早迁入政府机构或大型雇主、并配套轨道交通的新城，人口集聚最快。埃及新行政首都于 2022 年开通轻轨，2023 年迁入 40,000 名工作人员；据其城市开发公司称，目前已有近 30,000 名居民。新塔什干已将地铁、校园和体育场安排在住房交付量最大的年份。
启示
将每一批住房与人员搬迁和公共交通挂钩，并按季度公布在当地的居民、工作人员和学生人数。
按照抵押贷款上限，以及由工作人员、学生和访客构成的日间人口进行设计。
为公共交通连接线和以美元融资的租赁住房提供资金。
拉长苏姆资金的期限，并按收入定价，正如埃及社会住房基金的做法。
完整报告内容
Heirstone 数据集
纳入 Heirstone 新城对标的新城和首都，并以此衡量新塔什干
Heirstone 首都新城入住检验中的条件
纳入 Heirstone 首都住房指数的同类城市，从阿拉木图、巴库到第比利斯和伊斯坦布尔
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
一座于 2023 年依法令设立的新城，位于塔什干以东，占地 19,720.9 公顷，由内阁下属的管理局负责建设。首期 6,000 公顷规划容纳 60 万人。截至 2026 年底，总值 10 亿美元的七个项目已投入使用，其中包括约 7,000 套住房；到 2025 年，已有十多个部委在当地办公。
买房便宜，借钱昂贵。二手公寓均价约为每平方米 1,133 美元，低于第比利斯、阿拉木图、巴库和伊斯坦布尔；根据 Numbeo 众包数据，一个月的税后工资可买下 0.44 m² 的市中心公寓。然而，抵押贷款利率为 17% 至 24%，而毛租金收益率仅约 9%。
靠工作日。在涵盖 23 座新城的 Heirstone 新城对标中，较早迁入政府机构或大型雇主、并配套轨道交通的新城，人口集聚最快。埃及新行政首都于 2022 年开通轻轨，2023 年迁入 40,000 名工作人员。
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