Które grunty wokół nowego lotniska zyskują na wartości, pod jakie funkcje i jak szybko, a także kto przejmuje ten wzrost: dane z Zatoki Perskiej, Egiptu, Afryki i Azji Środkowej.
Raport jest dostępny również w języku francuskim i arabskim: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste oraz مدن المطارات: عائد المدرج. Wersję językową można wybrać przy zamawianiu raportu.
Raport w sześciu liczbach
lat od otwarcia, zanim Hongkong, Incheon i Changi dodały nieruchomości destynacyjne. Dubai South uruchomiono cztery lata przed pierwszym lotem cargo na lotnisku Al Maktoum International.
tyle wynosił w Dubai South w 2025 r. stosunek wartości sprzedaży mieszkań w przedsprzedaży do sprzedaży na rynku wtórnym: 10,23 mld AED wobec 0,91 mld AED (analiza Heirstone)
wartości na każdy decybel hałasu lotniczego traciły niezabudowane grunty w pobliżu lotniska w Vancouver według badania z 1993 r., wobec 0,65–0,90% w przypadku mieszkań
premia czynszowa za powierzchnie przemysłowe na lotniskowych submarketach w USA względem ich obszarów metropolitalnych, od O'Hare po Memphis. Premia jest najwyższa tam, gdzie gruntów przy lotnisku jest niewiele.
pokoi hotelowych w trzech zidentyfikowanych projektach przy Wielkim Muzeum Egipskim: hotel TMG z ok. 495 pokojami, Aldau GEM Hotel z 400 pokojami i Sofitel Legend Pyramids Giza z 303 pokojami (analiza Heirstone)
tyle wzrósł w latach 2024–2026 potencjał inwestycyjny gruntów Nowego Taszkentu, z 0,6 mln USD do 3,5 mln USD za hektar, według dyrekcji miasta, jeszcze przed otwarciem jego lotniska
W skrócie
Ustaliliśmy daty kolejnych etapów rozwoju miast lotniskowych na czterech kontynentach i zestawiliśmy 32 z nich w Benchmarku miast lotniskowych Heirstone 2026. Kolejność funkcji jest stała; o jej tempie i o tym, kto przejmuje wartość, decyduje dziś polityka gruntowa.
Najpierw fracht i logistyka, potem biznes lotniczy i biura, na końcu funkcje destynacyjne i mieszkania. Hongkong otworzył AsiaWorld-Expo siedem lat po otwarciu lotniska, Incheon swoje kurorty po 16–22 latach, a Changi swój Jewel po 38. Dubai South uruchomiono w 2006 r., cztery lata przed pierwszym lotem cargo na Al Maktoum International, a Senegal ustanowił dekretem strefę o powierzchni 718 ha przy międzynarodowym porcie lotniczym Blaise Diagne w roku jego otwarcia.
Przepisy w USA dopuszczają przemysł do 85 DNL z izolacją akustyczną, biura do 80, a mieszkania tylko poniżej 65. Mieszkania w strefach hałasu tracą ok. 0,5–1% wartości na każdy decybel; niezabudowane grunty w pobliżu Vancouver traciły 0,16%. Czynsze za powierzchnie przemysłowe w pobliżu lotnisk w USA są średnio o 13% wyższe, od 47,1% na O'Hare, gdzie brakuje gruntów, do 0,3% w Memphis.
W Dubai South deweloperzy sprzedali w 2025 r. w przedsprzedaży mieszkania o wartości 10,23 mld AED, jedenaście razy więcej niż na rynku wtórnym, a ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły o 27,6% według analizy pośrednika opartej na rejestrach Land Department. Dyrekcja Nowego Taszkentu szacuje potencjał inwestycyjny swoich gruntów na 3,5 mln USD za hektar w 2026 r., wobec 0,6 mln USD w 2024 r.
Schiphol uzyskuje 8,5% przychodów z czynszów z nieruchomości inwestycyjnych o wartości 1,9 mld EUR; KEZAD z Abu Zabi wykazał w 2025 r. przychody w wysokości 2,87 mld AED przy marży EBITDA 54%; egipska spółka ACUD wykazała za 2022 r. zysk przed opodatkowaniem w wysokości 19,8 mld EGP. Właściciel, który sprzedaje wszystkie grunty w pierwszym etapie, oddaje późniejszy wzrost wartości nabywcy.
Popyt na lotnisku Sphinx International wzrósł o 30–35% po otwarciu Wielkiego Muzeum Egipskiego, według Egyptian Airports Company, a przy muzeum planuje się ok. 1 200 pokoi hotelowych w zidentyfikowanych projektach. Lotnisko Capital International obsługuje Nową Stolicę Administracyjną, gdzie działa ponad 400 deweloperów, a pierwsze połączenie międzynarodowe uruchomiono w 2026 r. Dyrektywa z 2026 r. dotycząca stref inwestycyjnych wokół lotnisk czyni z obu wzór dla całego kraju.
Co to oznacza
Wyznaczać grunty pod miasto lotniskowe w tej samej decyzji co lotnisko, udostępniać je w transzach dopasowanych do popytu i budować połączenie kolejowe przed mieszkaniami.
Zachować grunty najbliżej terminalu i oddawać je w dzierżawę, a sprzedawać tam, gdzie partner wnosi najemcę kotwiczącego.
Kupować program i stację, a każdą działkę wyceniać według strefy hałasu, w której leży.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
miasta lotniskowe i dzielnice powiązane z lotniskami w Benchmarku miast lotniskowych Heirstone 2026
na Drabinie pasa startowego Heirstone, od płyty cargo po mieszkania dla rodzin
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
Dzielnica logistyki, biur, hoteli, atrakcji i mieszkań, która wyrasta na gruntach wokół lotniska. W 32 miastach lotniskowych i dzielnicach powiązanych z lotniskami, ujętych w Benchmarku miast lotniskowych Heirstone 2026, grunty zapełniały się w tej samej kolejności: najpierw fracht i logistyka, potem biznes lotniczy i biura, na końcu funkcje destynacyjne i mieszkania.
Mieszkania w strefach hałasu tracą ok. 0,5–1% wartości na każdy decybel, a niezabudowane grunty w pobliżu lotniska w Vancouver traciły 0,16% według badania z 1993 r. Przepisy w USA dopuszczają przemysł do 85 DNL z izolacją akustyczną, biura do 80, a mieszkania tylko poniżej 65, więc o funkcji decyduje hałas, a o cenie niedobór gruntów.
Na lata przed pierwszym lotem. W Dubai South deweloperzy sprzedali w 2025 r. w przedsprzedaży mieszkania o wartości 10,23 mld AED, jedenaście razy więcej niż na rynku wtórnym, a Dyrekcja Nowego Taszkentu szacuje potencjał inwestycyjny swoich gruntów na 3,5 mln USD za hektar w 2026 r., wobec 0,6 mln USD w 2024 r.
Analizy Heirstone Consulting
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
